Споры между жильцами многоквартирных домов (МКД) и УК/ТСЖ — обычное дело, хотя большинство разногласий удается урегулировать при помощи ЖК РФ.
Но бывают случаи, когда спорный вопрос сложно разрешить, даже используя нормы действующего законодательства. Яркий пример — многочисленные разногласия между жильцами дома и управляющей компании о праве собственности на отопительные батареи в МКД. Именно он вызывает у собственников квартир непонимание и неприятие отдельных положений ЖК РФ:
· кто является собственником батарей?
· за чей счет должны производиться их ремонт, замена и техническое обслуживание (ТО)?
В МКД действует принцип территориального разграничения права собственности:
1. Индивидуальная собственность: квартиры, балконы.
2. Общая собственность: крыши, подвалы, подъезды, лифты, служебные помещения, придомовая территория.
В первом случае за все, что находится внутри квартиры, отвечает ее собственник. Во втором — УК/ТСЖ. Но не все так просто. Многие жильцы считают, что с отопительной батареей ясности нет и настаивают на том, что она принадлежит УК/ТСЖ со всеми вытекающими последствиями: ТО, ремонт, замена.
В этой ситуации может помочь Постановление Правительства РФ №491 от 14.08.2006.
В соответствии с этим документом, батареи отопления, размещенные в квартирах жильцов, признаются общим имуществом только при одном условии: если они являются неотъемлемой частью общей системы отопления и соединены со стояками без блокирующих вентилей. В этом случае батареи признаются общей собственностью и обслуживаются за счет УК/ТСЖ.
Если же на входах и выходах батарей есть вентили или другие перекрывающие устройства, то они уже являются имуществом собственника квартиры и обслуживаются за его счет.
Оказывается, что всё решают технические детали. УК/ТСЖ может перевести общую собственность в индивидуальную. Достаточно установить спорщику дополнительные вентили, и вопрос закрыт. Согласится ли владелец квартиры с таким решением и не привлечет ли УК/ТСЖ к ответственности — это решать собственнику жилья.