Согласно отчетам экспертов, в последнее время наблюдается постоянный рост интереса к аренде жилья. В связи с этим всё чаще возникают дискуссии о том, какие расходы должны покрывать арендодатели, а какие — нет.
Давайте рассмотрим, какие платежи в настоящее время нельзя возлагать на владельца квартиры, сдаваемой в аренду, в соответствии с существующими нормативами.
1. Налог на возмещение затрат на коммунальные услуги
В большинстве случаев владельцы арендуемых квартир обязаны уплачивать налог с доходов, получаемых от аренды, в виде НДФЛ или налога на профессиональный доход, если они зарегистрированы как самозанятые. Однако не все поступления от арендаторов подлежат налогообложению.
Министерство финансов России неоднократно подчеркивало, что если арендаторы компенсируют коммунальные расходы собственника, то последний не должен уплачивать налог с этих средств, так как они предназначены для покрытия фактически понесённых затрат (например, за воду, электроэнергию и другие услуги, счёт за которые формируется на основе показаний приборов учёта).
Эти деньги не рассматриваются как доход владельца, поскольку он не стал бы оплачивать данные услуги, если бы квартира не сдавалась. Таким образом, он освобождён от налога по этим поступлениям как в рамках НДФЛ, так и налога на профессиональный доход
(соответствующие письма Минфина РФ от 1 февраля 2019 г. № 03-04-05/ 5889; 10 ноября 2020 г. № 03-11-11/ 98001).
Однако, если арендаторы возмещают расходы на содержание общего имущества или отопление, которые не учитываются по счётчику, такие суммы уже являются доходом и подлежат налогообложению, так как собственник понёс бы эти затраты даже в случае простаивания квартиры.
2. Возмещение материального ущерба, причиненного квартиросъемщиком
Если квартиросъемщик нанёс материальный ущерб соседям своими действиями, хозяин квартиры не обязан ничего возмещать. Например, в одном судебном деле произошёл конфликт между квартирантом и жильцом соседней квартиры, который закончился дракой. В результате этого инцидента была повреждена входная дверь соседа, и он потребовал от собственника квартиры оплатить её замену, сумма превысила 50 тысяч рублей.
После отказа он обратился в суд, но его иск был отклонён: ущерб возник не из-за неисполнения собственником обязанностей по содержанию жилья, а в результате конфликта между посторонними лицами, за что собственник не несёт ответственности
(Девятый КСОЮ, № 88 – 7279/2024).
В других ситуациях, когда ущерб соседям наносится из-за ненадлежащего ухода за квартирой (например, из-за прорыва трубы или поломки крана), ответственность ляжет на собственника.
3. Компенсация морального вреда, причиненного квартирантом
Собственник также не обязан компенсировать моральный вред, причинённый соседям действиями квартиросъемщика. Судебная практика единодушна: за такой ущерб отвечает виновное лицо, то есть квартиросъемщик
(например: Первый КСОЮ, № 88-22464/2021).