Скажите кто не мечтает иметь в собственности несколько квартир, сдавать их и получать пассивный доход? Кажется, что желание стать рантье есть у любого. Ну а что плохо? Деньги ежемесячно приходит на карту, делать ничего не надо, занимаешься своей жизнью.
Но так ли безоблачна эта схема? А что если арендатор (или вернее наниматель) просто перестанет платить?
Обычно все думают так:
«Перестанет платить, сменю замки и выставлю на улицу наглого жильца».
Давайте разберемся можно ли так сделать или это противоречит закону?
Юридическая база
Прежде чем ответить на вопрос можно ли выставить за порог нанимателя, который должен за аренду квартиры, давайте разберёмся какие права есть у обеих сторон.
Большинству людей привычно думать, что мы арендуем квартиру, что между сторонами заключён договор аренды, но это не так
Договор аренды регулируется главой 34 Гражданского кодекса (ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 607 ГК РФ
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Ну вот, кажется, что все логично квартира – это что? Недвижимая вещь. Арендатор за плату и в определённое время пользуется ей. Все логично, значит между сторонами заключается договор аренды, так? Так, да не так.
Тот же самый ГК РФ содержит целую главу 35, которая так и называется – наем жилого помещения
А теперь смотрим внимательно на статью 671 ГК РФ:
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Таким образом, образом аренда квартиры вовсе не аренда, а наем и регулируется положениями 35 главы ГК.
Так можно ли выгнать из квартиры за неоплату проживания?
Давайте смотреть закон. Там что сказано?
Согласно ч. 2 ст. 687 ГК РФ
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
Ну вот! Раз договор можно расторгнуть, значит можно и выселить. Не может же жилец проживать в квартире, когда договор УЖЕ расторгнут? Или…
А тут на помощь приходит к нам ст. 688 ГК РФ:
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Вывод
Таким образом, если жильцы перестают платить за наем квартиры, то выселить их можно только в судебном порядке.
Собственник квартиры не может ни поменять замки, ни принудительно заставить жильцов покинуть помещение, пока нет решения суда.
Вот вам и прелести «рентного» бизнеса