Спрос на готовое жилье растет, а застройщики придумывают разные способы завлечь покупателя в новостройку.
По данным «Яндекс Недвижимости», в сентябре цена «квадрата» в новостройках Казани составила 221 тысячу рублей, что на 31% выше стоимости на вторичном рынке. Месяцем ранее разрыв составлял 32%. Сокращение разницы связывают с тем, что готовое жилье дорожало быстрее, чем «квадрат» в новостройках.
В ближайшее время резких колебаний в разнице цен между «первичкой» и «вторичкой» не предвещают. Рынок находится в ожидании изменений по ключевой ставке, увеличения которой ожидают в октябре.
- Цены условно падают. Есть колебания плюс-минус 3%, но это погрешности измерений. По большому счету недвижимость стоит на месте. Но с учетом того, что на вторичном рынке бывает очень хорошие скидки и торг, цена ниже. А у застройщиков активно начинают появляться различные скидки, акции и так далее. Можно сказать, что цены падают, хотя официальная цена у всех застройщиков стоит на месте, - рассказал нам глава Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев.
- «Вторичка» пока условно держится, но местами цены снижают при переговорах с покупателями. Если раньше, в хорошие времена по большинству объектов торг был в районе 50-100 тысяч рублей, то сейчас — от 200 до 500 тысяч рублей. Но в целом, собственники не готовы сильно снижать цены. Что касается новостроек, нет тех сильных и частых удорожаний, что мы наблюдали ранее. Я бы не сказал, что идет какое-то сильное снижение разрыва в ценах между новостройками и «вторичкой». Разница большая, - говорит риелтор агентства недвижимости «Домотека» Ильназ Гизетдинов.
«Готовое жилье всегда было дороже, чем строящееся»
По мнению директора агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марата Галлямова, увеличение спроса на готовое жилье однозначно приведет к подорожанию.
- Цены на новостройки были «разогнаны» из-за ставок по ипотеке, отмены господдержки и сокращения лимита семейной ипотеки. А при одинаковой ставке люди конечно же склонны покупать «вторичку», потому что она здесь и сейчас. А новостройку нужно ждать еще полтора-два года. И эта тенденция сохранится. Спроса сильного не было на «вторичку», образовался отрыв. Сейчас он будет сокращаться, потому что спрос переключается на вторичку при одинаковых ипотечных ставках. Там, где спрос, там ожидается рост цены за квадратный метр. Думаю, что он не будет таким быстрым, как в новостройках. Все-таки 20-22% — это запредельная ставка по ипотеке. Рост медленно, но верно будет подтягиваться к какой-то медиане между вторичкой и новостройками в ближайшие полгода, - рассказал нам Галлямов.
Директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов говорит, что если стоимость вторичного жилья не вырастет, то застройщики будут опускать цены.
- История с отменой господдержки как раз и связана с тем, чтобы изменить разрыв между вторичным жильем и ипотекой, привести к какому-то балансу. Сейчас льготную ипотеку убрали, но времени не так много прошло, чтобы как-то судить. И если ситуация не изменится, то цены на новостройки должны будут опуститься, прийти в нормальное состояние относительно готового жилья. Либо цены на готовое жилье должны немножко подрасти. Потому что люди, которые сейчас продают по переуступке плюс-минус в равном положении находятся с условиями застройщика.
Такого же мнения придерживается и риелтор Ильназ Гизетдинов.
- Рост цен на вторичном рынке - более реалистичный сценарий, чем уменьшение цен на новостройки. Некоторые застройщики делают небольшие скидки, но чаще предлагают уменьшение процентной ставки либо рассрочки. Потому что большинство находится на финансировании по эксроу, то есть берут деньги в банке под процент. И если застройщики не выполняют планы продаж, то этот процент увеличивается. Застройщики очень заинтересованы в продажах, и банкам не выгодно уменьшение залоговой стоимости.
Рынок держится на «отложенном спросе»
На рынке Казани отмечают тренд — жилье берут те, кто откладывал покупку недвижимости, но сейчас смирился с ценами.
- Рынок пока «держится». Покупатели уже смирились с реалиями, с высокими ставками. Некоторые даже берут ипотеку по нынешним ставкам в ожидании увеличения стоимости объектов в будущем, но таких не много. Потому что сейчас наблюдается очень большой отложенный спрос — многие готовы купить, обменять, расшириться, но по тем или иным причинам просто не могут. У некоторых возникают цепочки — то есть они что-то продают, потом что-то покупают. А чтобы что-то продать, нужен покупатель. Этот покупатель в основном приходит не с «наличкой», а с недвижимостью, которую ему тоже нужно продать. И все зависят друг от друга. Сейчас покупатель на рынке больше с «наличкой», чем с ипотекой, но спрос низкий, - говорит Гизетдинов.
По итогам сентября некоторые застройщики отмечают, что спрос на новостройки оживился. Жители немного адаптировались к условиям кредитования, стали рассматривать альтернативные варианты покупки (например, комбинированную ипотеку с пониженной ставкой, программы Trade-in с возможностью проживания в своей квартире до момента переезда в новостройку).
- Если анализировать число сделок на рынке недвижимости в целом по городу, то, несмотря на экономические сложности, рынок жилья Казани обладает хорошим платежеспособным спросом. Казань находится в активной стадии развития, рынок не перенасыщен продуктом - наоборот, во многих локациях сформирован отложенный спрос. Люди ожидают строительства новых объектов, - сообщила нам директор департамента продаж девелопера GloraX Татьяна Халилова.
У населения и приезжих из ближайших городов есть запрос на новые качественные проекты - как в центре города, так и на удалении от него, подметили сразу несколько опрошенных экспертов.
Автор материала: Дмитрий Московский