Невская строительная компания (НСК), специализирующаяся на жилых проектах в Ленобласти, построит индустриальный парк для малого и среднего бизнеса площадью 50 тыс. м2 в 3 км от деревни Разметелево (Всеволожский район). Участок под него в долгосрочную аренду предоставили власти Ленинградской области.
В планах компании — создать индустриальный парк формата light industrial общей площадью 50 тыс. м2 — три корпуса примерно по 16 тыс. м2. В каждом из них запроектированы обособленные помещения с отдельным входом и заездом средней площадью от 800 до 1000 м2. Каждый юнит состоит из офисной части и производственной, рассчитанной на объекты IV–V класса опасности. Высота потолков (9 м) позволит как надстроить второй этаж, так и установить кран–балки для работы с грузоподъёмным оборудованием. Проект позволяет объединять юниты для более крупных производств.
НСК уже получила разрешение на строительство первой очереди и приступила к возведению несущих конструкций. Параллельно ведётся проектирование второй и третьей очередей. Строительство каждого корпуса будет занимать около года.
Продажи в первой очереди уже открыты, стоимость составляет порядка 120 тыс. рублей за 1 м2.
Застройщик намерен получить для своего объекта официальный статус индустриального парка и все полагающиеся льготы. Согласно критериям Минпромторга, для этого площадь объекта должна быть не менее 8 га, управлением должна заниматься отдельная управляющая компания и т. д. Как уточняют в НСК, в дальнейшем планируется создать несколько таких объектов.
Предприятия–дольщики
В сентябре в Сбербанке застройщику была открыта кредитная линия на 1,2 млрд рублей. Проектное финансирование подразумевает использование эскроу–счетов. Банк перечислит средства застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию. По этой же схеме привлекается финансирование на жилые проекты по 214–му федеральному закону.
"Работа с эскроу — гарантия не только того, что объект будет построен, но и того, что это произойдёт в установленные договором сроки. Это крайне важно для инвесторов. Эскроу — это дополнительные гарантии, позволяющие покупателям чувствовать себя в полной финансовой безопасности", — говорит генеральный директор НСК Олег Абрамов.
"Эскроу — новый механизм для формата light industrial даже в Московском регионе, но по опыту офисного рынка Москвы можно предположить, что эскроу будет пользоваться спросом среди покупателей", — отмечает директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group в Петербурге Илья Князев.
Интерес к объектам формата light Industrial растёт, добавляет он. Более половины таких площадей заполняются ещё на этапе строительства, а существующее предложение законтрактовано практически полностью. "Основной массив спроса формируют компании малого и среднего бизнеса, однако постепенно увеличивается спрос и со стороны частных инвесторов", — рассказывает Илья Князев.
Заводы после квартир
Индустриальный парк в Разметелево — первый индустриальный комплекс в портфеле НСК. По данным Единого реестра застройщиков, сейчас компания реализует два жилых проекта — малоэтажные ЖК "Аннино Сити" и ЖК "Верево Сити" (оба — в Ленобласти). В списке реализованных проектов — семь жилых комплексов. Несмотря на то что компания нашла новый для себя сегмент, уходить с рынка жилищного строительства она не намерена.
Приход в производственную недвижимость девелоперов из жилого сегмента — один из актуальных трендов, говорят эксперты. Происходит это на фоне сложностей на рынке жилищного строительства, постоянно растущей себестоимости и социальной нагрузки на девелоперов жилья и огромного дефицита качественной производственной недвижимости. Готового предложения нет ни для малого и среднего бизнеса, ни для крупного. Более того, на рынке отсутствуют подготовленные земельные участки, позволяющие быстро реализовать проекты. При этом спрос на индустриальные парки после ухода с рынка иностранных компаний постоянно растёт.
НСК — не первый застройщик, обративший внимание на промышленность. В качестве примера можно привести группу компаний "ФАКТ", участника рынка загородного жилья, которая в этом году запустила проект по строительству в индустриальном парке "КиевскоЕ–95" производственно–складского комплекса формата light industrial. В планах — завершить работы и сдать объект в эксплуатацию в IV квартале 2025 года. Все 10 секций в первом корпусе уже распроданы, в первом полугодии 2025 года компания приступит к возведению следующих зданий, а продажи секций во втором корпусе light industrial стартуют в ноябре этого года.
В 2023–м другой участник загородного рынка — "Максимум Лайф Девелопмент" приобрёл проект индустриального парка "М18" на Мурманском шоссе.
Маржа поменьше
Рынок индустриальной недвижимости (складской и производственной) сегодня переживает бум, отмечают брокеры, и, безусловно, является привлекательным для новых игроков. Здесь сегодня самый высокий спрос и самый существенный дефицит готового предложения. В то же время по сравнению с жильём коммерческая недвижимость даёт меньшую доходность и более длинные сроки окупаемости (если речь идёт об объектах для сдачи в аренду), предупреждает генеральный директор Объединения строителей Санкт–Петербурга Алексей Белоусов. Поэтому ожидать массового интереса к коммерческой недвижимости со стороны девелоперов, специализирующихся на жилье, не стоит, говорит он.
По данным NF Group, light industrial активно развивается в Петербурге. По итогам III квартала 2024 года объём существующей арендопригодной площади объектов формата составил 70,5 тыс. м2. Из них на объекты класса А пришлось 21,2 тыс. м2, на класс B — 49,2 тыс. м2.
Всего за 9 месяцев 2024 года было введено три корпуса в индустриальном парке "Ломоносовский" общей площадью 3,9 тыс. м2.
Сейчас момент входа в такой интересный формат, как light industrial, особенно привлекателен. Сам формат, имея возможность множества вариаций производственных и складских площадей, притягивает к себе внимание девелоперов из других направлений недвижимости, так как это абсолютно новый продукт. До 2020 года у нас в городе не было качественных предложений этого формата, поэтому можно и сейчас отметить наличие отложенного спроса. А резкий рост арендных ставок заставляет арендатора искать возможность приобретения собственного помещения. Как и при строительстве жилья, коммерческая привлекательность объекта очень зависит от локации и количества мощностей. Также, чем крупнее объект, тем себестоимость строительства ниже, поэтому, на мой взгляд, только крупный девелопер сможет "поймать" экономику подобных качественных проектов. Такие девелоперы в основном ориентируются на участки площадью 20 га и более. Стоимость строительства без внешнего контура сейчас варьируется от 75 тыс. до 95 тыс. рублей за 1 м2.
При поиске участков под новые проекты для загородной или промышленной застройки есть ряд общих факторов, например транспортная доступность. Это не только удобство добираться до места на личном автомобиле, но и возможность доехать на общественном транспорте. На выбор территории также влияет и окружение локации. Только если для коттеджных посёлков важно наличие поблизости рек, водоёмов, других природных объектов, а также соседей и социальной инфраструктуры, то для индустриальных зон, наоборот, большую ценность несёт отсутствие такого окружения. Для нас девелопмент промышленных территорий — это расширение и диверсификация бизнеса, так как у каждого направления разная целевая аудитория и если один сегмент рынка испытывает сложности, то другой, наоборот, может переживать активный рост.
Промышленные предприятия редко занимаются строительством производственных объектов, для них роль девелопера — новая и непривычная, поэтому они чаще всего привлекают профессиональных игроков. При этом компании из других сегментов рынка недвижимости не должны испытывать сложностей с реализацией проектов индустриального парка. Безусловно, у каждого сегмента рынка есть своя специфика, но разобраться с ней — вполне посильная задача для профессиональной команды. Срок строительства производственного здания после получения разрешения меньше, чем жилого, число соинвесторов (если площади продаются) — гораздо меньше. Маржинальность, безусловно, будет ниже, зато оборачиваемость средств — быстрее. Поэтому сегмент, очевидно, является привлекательным для компаний из жилого сектора, вынужденных сегодня из–за снижения спроса сокращать объёмы строительства, запуск новых проектов, вывод очередей жилых комплексов и т. п. Также стоит отметить, что из–за снижения спроса и роста ключевой ставки в жилых проектах растёт кредитная нагрузка, поэтому участники рынка вынуждены рассматривать для себя новые ниши.
В последние 2–3 года в Санкт–Петербурге активно развивается производственно–складская недвижимость формата light industrial. Особый интерес к ней — у частных инвесторов. Полагаем, что после снижения ключевой ставки мы будем наблюдать дальнейшее развитие этого рынка. Наибольшим спросом этот формат пользуется у малого и среднего бизнеса, который предпочитает современные, но компактные объекты с развитой инфраструктурой и удобным доступом к транспортным развязкам.
https://www.dp.ru/a/2024/10/11/stroiteli-zhilja-nachali-perekljuchitsja?from=dzen-news