Могут ли жители быть против размещения сетей связи в многоквартирном доме, может ли старший по дому получать вознаграждение и если должен, то из каких средств. В этом году вступили в силу изменения в жилищном законодательстве обсудим в прямом эфире со старшим прокурором отдела по надзору за соблюдением прав и свобод граждан Александрой Рогожиной.
Какие вообще изменения в жилищном законодательстве произошли за нынешний год?
Основными изменениями законодательства являются изменения, касающиеся вопросов проведения капитального ремонта, отнесение средств связи и сетей связи к к общедомовому имуществу и изменение законодательства в части перепланировки и переустройства помещений в многоквартирных домах. Что касается капитального ремонта, то здесь необходимо знать, что с 1 сентября 2024 собственники помещений вправе на общем собрании принять решение о обследовании технического состояния общедомового имущества в многоквартирном доме для решение вопроса об изменении сроков проведения капитального ремонта.
Такое решение принимается большинством не менее 2 третей от общего числа жителей от общего числа голосов, принадлежащих собственникам помещений в данном доме, и необходимо здесь отметить, что после того, как решение будет принято и после того, как это это обследование будет проведено, результаты необходимо в обязательном порядке направлять в органы исполнительной власти.
Следующим изменением, которые коснулись в жилищном кодексе, связанные с капитальным ремонтом – необходимость заключения договора строительного подряда на выполнение работ ранее жилищным законодательством не регламентировался. Категория договора, который заключается при выполнении таких работ. С 1 сентября точно также в обязательном порядке должен быть заключён договор строительного подряда именно с индивидуальным предпринимателем, либо юридическим лицом, который является членом саморегулируемой организации в области строительства.
Объясните, зачем, зачем здесь уточнение каких ошибок может быть и неприятностей это позволит избежать.
Вообще изначально законодатель, изменяя и регламентируя порядок заключения договора строительного подряда предусмотрел возможность осуществления работ капитального характера уполномоченной организации, которая имеет соответствующий допуск, имеет соответствующие познания, то есть, если раньше не такие требования именно к тому, чтобы эта организация являлась членом саморегулируемой организации в сфере строительства такие требования не предъявлялись, то сейчас такие требования предъявляются достаточно жёстко, более того, ужесточён контроль и предусмотрена возможность проведения строительного контроля за осуществлением работ капитального характера, что также обезопасит граждан, которые принимают решения, которые заключают с организацией договор и привлекают её к проведению ремонтных работ, обезопасит собственников помещений от недобросовестных организаций, которые могут либо некачественно выполнить работы, либо нарушить сроки проведения таких работ.
И необходимо оговориться, что у нас есть опять же собственники помещений, которые формируют фонд капитального ремонта на спецсчёте. В этом случае собственники помещений формируют взносы на спецсчёте, они в обязательном порядке при принятии решения о заключении договора строительного подряда должны определить лицо, который будет ответственным от имени всех собственников заключать договор строительного подряда и уже контролировать порядок выполнения таких работ, принимать эти работы.
Потому что основными условиями договора строительного подряда являются сроки выполнения работ, перечень подлежащих выполнению работ и цена.
Следующим изменением, которые были внесены в жилищный кодекс, они касаются вопросов перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме. В данной ситуации уточнено понятие перепланировки, если ранее перепланировка представляла собой изменение конфигурации помещения, которое требовало изменения в технический паспорт помещения, то в настоящий момент перепланировка представляет собой чёткое изменение границ площади переустраиваемого помещения и завершается необходимостью внесения изменений в единый государственный реестр недвижимости. Предусмотрено также, что вопросы перепланировки и переустройства, если раньше они завершались и подтверждались актом приёмочной комиссии, то в настоящий момент с учётом принятых изменений и вступивших в законную силу с 1 апреля 2024 года фактом перепланировки будет являться факт внесения изменений в единый государственный реестр недвижимости.
Фактом переустройства будет являться получение утверждённого акта приёмочной комиссии. То есть здесь точно также более уточнено, конкретизировано проведение и завершение работ по перепланировке и по переустройству, и существенным отличием является то, что законодатель предусмотрел, если ранее было необходимо в обязательном порядке вносить изменения в технический паспорт помещения при проведении работ по перепланировке, то в настоящий момент внесения таких изменений не требуется. Достаточно зарегистрировать и внести изменения в единый государственный реестр объектов недвижимости.
То есть, по сути немного упрощается процедура?
Эта процедура более регламентирована, скажем так. Она упрощается, потому что нет необходимости внесения изменений в технический паспорт, вместе с тем само понятие перепланировки оно расширилось, если до этого было понятие изменение конфигурации, то здесь чётко законодатель нам даёт понять, что перепланировка представляет собой изменение границ, изменение площади, изменение состояния помещения в целом.
Все равно ведь есть ограничения по перепланировке?
Безусловно, они связаны с тем, что должны соблюдаться требования и пожарной безопасности санитарно эпидемиологических норм. Далее должны быть в обязательном порядке получены согласования органа местного самоуправления и самовольные перепланировки и переустройства также не допускаются, и важно отграничивать понятие перепланировки от понятия реконструкции, потому что зачастую под видом перепланировки граждане реконструируют жилое помещение, нежилое помещение. Если все-таки речь идёт о реконструкции, то в таком случае необходимо стопроцентно количество голосов согласия всех собственников, проживающих в данном многоквартирном доме.
Также изменения коснулись и сетей связи, которые, которые оборудуются в многоквартирном доме. Здесь мы говорим про интернет, операторы сотовой связи, когда предоставляют доступ к тому или иному ввиду связи для конкретного абонента, который заключает с ними договор. Если ранее этот вопрос чётко не регламентировался на законодательном уровне, то в настоящее время в жилищном кодексе прописано, что эти сети связи они не относятся к общедомовому имуществу, возможность их обустройства, установки, протягивания не требует обязательного согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Достаточно, если гражданин, который считает необходимым провести себе интернет, либо выбрать мобильного оператора, который протянет точно также сети связи, он заключает договор с оператором связи, и оператор связи непосредственно оказывает работы по монтажу необходимых сетей.
Ну, а бывает такое часто, что операторы сотовой связи сначала заходят на дом, потом начинают предлагать свои услуги жильцам этого дома. Это ненаказуемо?
Здесь важно понимать, оператор тоже не может зайти на многоквартирный дом. Для этого должны быть определённые договорные обязательства, заключённые либо с управляющей компанией, либо с гражданином конкретным абонентом. Для того, чтобы эти сети протянуть и обустроить. Использование таких использование общедомового имущества для размещения сетей связи не требует взимания какой-либо дополнительной платы со стороны оператора связи. В то же время, если нарушаются требования пожарной безопасности, либо санитарно-эпидемиологические нормы, то ответственность за допущенное нарушение несёт уже непосредственно оператор связи.
Если раньше была возможность все-таки предъявить претензии к управляющей организации на предмет того, что они не контролируют наличие на общедомовом имуществе и использование общедомового имущества для размещения этих средств связи, то сейчас ответственность полностью возлагается на оператора связи.
Мы говорили в самом начале о вознаграждении председателя совета многоквартирного дома. Получают какую-то вознаграждение, от кого получают это вознаграждение от управляющей компании или каким-то образом общего котлового какого-нибудь счета и что поменялось здесь?
Решение о вознаграждении председателя совета многоквартирного дома также отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений. Они вправе принять решение об источнике финансирования и непосредственно о размере вознаграждения и необходимости выплаты такого вознаграждения. По жилищному законодательству уже достаточно давно действует обязанность собственников выбрать совет многоквартирного дома и избрать председателя совета многоквартирного дома, потому что это орган общественного контроля, и это орган, который участвует в приёмке выполненных работ по содержанию общедомового имущества, и контролирует выполнение решений общего собрания собственников помещений.
