Найти в Дзене
Строй-Дом Анапа

Как избежать неприятных сюрпризов при покупке дома?

Покупка дома не напрямую у застройщика, а у прежнего собственника — это всегда лотерея. В подавляющем большинстве случаев продавец умалчивает о допущенных при строительстве нарушениях и других недостатках дома, чтобы поскорее сбыть его с рук, и при этом за хорошую цену. Так что о протекающей крыше или плесени в подвале новый собственник дома узнает уже спустя время. Кроме того, покупка дома у прежних собственников сопряжена и с юридическими рисками, которые грозят обернуться долгими судебными тяжбами. Цена ошибки слишком велика: можно остаться и без дома, и без денег. Так как же обезопасить себя при сделке и на что обратить особенно пристальное внимание при выборе дома?

- Право собственности и обременение

Один из основных рисков – это приобретение дома с неурегулированными правами собственности, что может обернуться длительными судебными разбирательствами. Нередко встречаются случаи, когда строящийся или даже готовый дом является самостроем. В таком случае продавец обычно продает только землю, фактически скрывая от Росреестра, что на участке есть еще и дом. Покупать такое жилье не рекомендуется, так как существует риск, что объект не удастся оформить в собственность. При лучшем раскладе новому собственнику придется вносить изменения в проект за свой счет, а при худшем — дом подлежит сносу. Поэтому необходимо провести тщательную проверку истории владения недвижимостью и получить подтверждение отсутствия правовых споров.

На дом и земельный участок могут быть наложены различные обременения, такие как залог, арест или сервитуты, что также может стать препятствием для сделки по покупке недвижимости или в дальнейшем осложнить жизнь ее новому владельцу. Перед приобретением недвижимости и земельного участка настоятельно рекомендуем заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

- Банкротство или долги прежнего собственника

Если собственник продает дом в течение трёх лет до и после банкротства, то суд может признать сделку недействительной, а покупатель рискует остаться и без денег, и без недвижимости. Перед покупкой жилья важно проверить финансовую состоятельность не только владельца, но и «здоровье» его бизнеса. Иногда у самого продавца может не быть крупных долгов, а вот принадлежащая ему компания может находиться на грани банкротства. Учредители и руководители несут субсидиарную ответственность, и это также может привести к проблемам при проведении сделок с принадлежащей им недвижимостью.

Не помешает также перед покупкой запросить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг, чтобы долги прежнего собственника не перешли «по наследству» новым владельцам.

- Сомнительная история сделок

Даже после внесения задатка продавец может уступить недвижимость другому претенденту. Для того чтобы себя обезопасить, необходимо заранее предусмотреть серьезные штрафы в случае отказа от сделки со стороны покупателя или продавца. Таким образом, даже если собственнику поступит более выгодное предложение, он задумается: есть ли смысл платить двух- или трехкратный размер задатка, отказав в сделке первому потенциальному покупателю.

Кроме того, собственник может заключить сделку сразу с несколькими покупателями. Подобная мошенническая схема является достаточно распространенной. Рынок загородной недвижимости также не застрахован от двойных продаж. При рассмотрении таких споров в судебном порядке преимущество будет у покупателя, который первым зарегистрировал или заключил договор. При этом другие потенциальные собственники имеют возможность получить полную стоимость оплаченного договора, компенсацию морального вреда и понесенных убытков.

Необходимо проверить историю сделок с недвижимостью, чтобы удостовериться, что все предыдущие продажи были проведены законно и без нарушений. Стоит обратить особое внимание в случае частой перепродажи дома, а также сделки по доверенности – это может стать тревожным звоночком.

- Проблемы с прежним собственником

Чтобы не столкнуться с ситуацией, когда вместо дома с качественным ремонтом и мебелью вы получаете голые стены, в договоре необходимо прописать, что остаётся нетронутым после передачи ключей и выезда прошлых хозяев. Перед покупкой лучше всего дождаться полного юридического освобождения недвижимости или на крайний случай зафиксировать в договоре купли‑продажи сроки, когда все зарегистрированные снимутся с учёта, иначе посторонних придется выписывать через суд.

- Наследственные споры

Если покупатель приобретает квартиру, которую продавец недавно получил в наследство, то уже после завершения сделки может выясниться, что есть и другие наследники, интересы которых были ущемлены. В этом случае сделка может быть признана недействительной по суду. При этом вполне может оказаться так, что вырученные за продажу деньги уже потрачены, и тяжба может затянуться на несколько лет. Так что рекомендуем собирать данные о составе семьи продавца и лицах, которые могли быть наследниками, а в идеале — включить в договор пункт, по которому продавец берет на себя урегулирование потенциальных спорных вопросов с неучтенными наследниками.

Помимо очевидных моментов есть целый ряд нюансов, которые покупатель может не учесть. Так, сложности могут возникнуть из-за зарегистрированных в доме детей или недееспособных, отсутствия согласия одного из супругов (даже на момент сделки находящихся в разводе) на продажу недвижимости и многого другого.

- Дефекты строительства

Непрофессиональный подход к оптимизации сметы строительства приводит к фатальным результатам. При хорошем раскладе прежний собственник должен предоставить исполнительную документацию на дом: проект, в котором отмечены все коммуникации и инженерные сети, фотофиксацию разных этапов строительных работ, акт проверки на скрытые дефекты. На практике оказывается, что полная документация есть лишь у каждого пятого дома.

Стоит учесть, что неправильно построенный фундамент или другие ошибки могут привести к проблемам не сразу, а через несколько лет. Это могут быть трещины в стенах, проседание фундамента, протечки крыши и другие серьезные проблемы, которые могут проявиться в самый неожиданный момент и потребовать значительных затрат на ремонт. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, рекомендуется провести независимую техническую экспертизу здания перед покупкой. Это позволит выявить потенциальные риски и недостатки и принять осознанное, взвешенное решение.

- Износ коммуникаций

Коммуникации (водопровод, электросети) в старых домах могут быть изношены и требовать замены или дорогостоящего ремонта. Следует проверить состояние коммуникаций и получить заключение специалистов о необходимых ремонтных работах.

- Незаконные перепланировки

Иногда в домах проводятся незаконные перепланировки, возводятся пристройки, которые не были согласованы с соответствующими инстанциями. Чтобы их узаконить, новому владельцу придется потратить массу сил и времени. Поэтому необходимо запросить у продавца разрешение на все выполненные перепланировки и сравнить их с фактическим состоянием помещений.

Если в ходе строительства были допущены нарушения градостроительного законодательства, это может повлечь за собой штрафы и предписания о сносе строений. Важно проверить, была ли разрешена данная застройка и соответствует ли она нормативным требованиям.

- Пересечение границ земельных участков

Иногда при покупке дома возникает ситуация, когда фактические границы участка пересекаются с соседними участками. Это может привести к спорам с соседями и требованиям восстановить исходное положение границ. Необходимо провести межевание и установить точные границы земельного участка перед заключением сделки.

- Состояние кровли и фасада

Крыша и фасад дома подвержены воздействию внешних факторов и могут требовать регулярного ухода и ремонта. Несоблюдение правил монтажа зачастую приводит к образованию конденсата и гниению стропильной системы, а также становится причиной протечки. Важно осмотреть крышу и фасад, чтобы выявить возможные повреждения и оценить объем необходимых ремонтных работ. Проводить осмотр дома рекомендуется дважды: при ясной солнечной погоде, когда хорошо видны все подтеки на фасаде, и в дождь, чтобы понять, протекает ли крыша и правильно ли сконструирована ливневка на участке.

- Нежелательное соседство

Для многих людей большую роль играет вид из окон: рекомендуем убедиться, что в ближайшее время поблизости не запланировано строительство высотного жилого комплекса, который не только загородит обзор, но и будет препятствовать проникновению солнечного света. Также полезно ознакомиться с градостроительной документацией и выяснить, планируется ли возводить поблизости школу, прокладывать новые дороги и нет ли риска, что через несколько лет по соседству появится мусорный полигон. Наиболее надежный вариант — дом в новом, но уже заселенном коттеджном поселке, где налажена работа всех коммуникаций и есть необходимая инфраструктура, а владельцами домов являются люди со схожим уровнем достатка и интересами.

И последний, но не менее важный момент: анализируйте поведение продавца. Если вам кажется, что он избегает ответов на конкретные вопросы или слишком настойчив, стоит дважды подумать, прежде чем заключать сделку. Даже если продавец не вызывает подозрений, прекрасно выглядит и адекватно общается, обязательно запросите справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Возможно, вам покажется, что просить показать такого рода документы некрасиво или неудобно, но данные справки — стандартный запрос в сделках с недвижимостью. Помните, что вам нужно в первую очередь исключить риски, связанные с тем, что сделку можно оспорить через суд из-за недееспособности продавца, и предусмотреть всё.

Покупка готового дома напрямую у застройщика позволит избежать всех рисков, связанных с юридической чистотой сделки, а также гарантирует высокое качество строительства в соответствии с проектной документацией. Компания «Строй-Дом» возводит коттеджные поселки в Анапе и Новороссийске – не пропустите сезонную акцию на готовые дома, чтобы воспользоваться скидкой до 1,6 млн рублей!

Остались вопросы? Специалисты компании «Строй-Дом» с радостью проконсультируют вас по любым вопросам, связанным с выбором земельного участка, строительством или покупкой готового дома. Звоните прямо сейчас по тел. 8 (800) 300-73-51 (звонок бесплатный), чтобы узнать о спецпредложениях и скидках и записаться на просмотр.