Цель договора аренды в том, чтобы арендодатель обеспечил арендатору возможность спокойного пользования имуществом.
Есть такая точка зрения, и она достаточна популярна, что у арендодателя есть только одна обязанность — это передать арендатору во владение и (или) пользование имущество. Вот передал имущество и это значит, что больше ничего не должен арендатору.
Это заблуждение, арендодатель обязан не только передать вещь, но и обеспечить арендатору возможность беспрепятственного пользования имуществом на весь срок действия договора.
Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2024 N 308-ЭС24-7487 по делу N А32-36341/2023
арендодатель обязан обеспечить арендатору продолжение спокойного не нарушаемого права пользования арендуемыми помещениями
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2022 N Ф05-7919/2020 по делу N А40-200152/2018
согласно статьям 606 и 611 ГК РФ, арендодатель обязан обеспечить арендатору возможность спокойного владения арендуемым имуществом и возможность использования его по назначению
Если арендодатель не обеспечил спокойное пользование, то арендатор может не платить арендную плату. Это вытекает из ст. 328 ГК РФ.
Эта статья устанавливает правило обмена. Получается, что если арендодатель не способен обеспечить пользование имуществом, то и платы никакой арендатор может не давать.
То есть ты мне, а я тебе, но если ты не можешь, то и я тебе тоже должен не буду. А если и не сможешь в будущем, то есть право на отказ от договора.
Эти правила вполне применимы и к отношениям, связанным с наймом жилого помещения (квартиры).