Можно ли купить квартиру в Москве? Да, если у вас есть много денег. Можно ли в столице приобрести офис, склад или другое коммерческое помещение? Ну разумеется. Если у вас очень много денег.
А что делать тем у кого этих самых денег не хватает? Скинуться. Но вложиться не в саму недвижимость, а в ценные бумаги, привязанные к стоимости этой самой недвижимости. Такие инструменты называют ЗПИФ - закрытые паевые инвестиционные фонды. И на текущий момент активы под управлением таких фондов составляют почти 400 миллиардов рублей.
По оценкам участников рынка, если в 2020 и 2021 годах суммарно приток средств в эти активы не превышал 30 миллиардов рублей, то в уже в 2022 году частные инвесторы вложили в ЗПИФы недвижимости 92 миллиарда рублей, в 2023 году - ещё 72 миллиарда. А в этом году, только за первое полугодие ЗПИФы привлекли столько же денег как за весь прошлый год.
ЗПИФы - один из классических примеров коллективных инвестиций. Работает это просто. Управляющая компания создает фонд. В него приходят, условно 100 инвесторов и скидывается по 1000 рублей. После этого фонд вкладывает эти средства в различного рода активы. К примеру - в недвижимость.
Она может быть разной - жилой, коммерческой, складской. Короче от офисов до центров обработки данных. Фонд этой недвижимостью управляет. То есть сдает в аренду людям или бизнесу. Инвестор же получает пай - ценную бумагу, которая подтверждает, что он имеет право на свою долю в имуществе фонда. А закрытыми такие фонды называют, потому что количество этих самых паев ограничено. Срок существования ЗПИФов обычно весьма продолжительный - от 3 до 15 лет. И все это время пайщики фонда получают доход от сдачи недвижимости в аренду. При этом, если растет стоимости активов фонда - то есть квадратные метры дорожают - то увеличивается и стоимость пая. И когда срок работы фонда заканчивается, управляющая компания продает имеющиеся активы и выплачивает инвесторам их доли. За вычетом своей комиссии, разумеется. По расчетам участников рынка, объемы доходов инвесторов в ЗПИФ за последние годы выросли кратно. Если в 2020 году это было всего 4 миллиарда рублей, то в 2022 уже 10 миллиардов. А за прошлый год владельцы паев ЗПИФов, смогли заработать в два раза больше.
За счет чего вырос доход инвесторов? Во-первых, сразу после пандемии начался рост цен на недвижимость. Во-вторых, экономика начала активно восстанавливаться - и спрос на многие помещения был повышенный. А затем 2022 и 2023 годы - исход иностранного бизнеса, подъем российского, передел рынка и вот это вот все. Поэтому ожидания управляющих фондов по результатам этого года тоже на высоком уровне .
Но стоит помнить. Доходность по таким инвестициям - как впрочем и по любым другим - не гарантирована. Все зависит как от активов в которые вложился фонд, так и от ситуации в экономике. Согласитесь, предсказать сколько денег будет приносить конкретный торговый центр, склад или офис - невозможно.
Однако, как прогнозируют участники рынка на фоне высокой инфляции ставки аренды коммерческой недвижимости будут расти - а значит и доход от сдачи в аренду и стоимость самих квадратных метров будет увеличиваться. Самые смелые ожидания - что в течение 5-7 лет доходность от вложения в ЗПИФы будет как минимум не отставать от доходности по банковским вкладам. Но опять же, зависит от того как будет дальше развиваться экономика и какая именно недвижимость будет пользоваться спросом у бизнеса.
Больше всего ЗПИФы ориентированы на логистическую недвижимость - на нее приходится свыше 60% всех активов фондов. Второе место с долей в 15% держит торговая недвижимость, а третье - с небольшим отставанием - офисная. 10% всех активов - это резерв - их держат на депозитах. И оставшаяся незначительная доля - это жилая недвижимость.
Еще один важный нюанс который стоит учитывать тем, кто заинтересовался такого рода инвестициями. Далеко не во все ЗПИФы можно вложиться. Некоторые доступны только квалифицированным инвесторам. Чтобы таким стать, нужно пройти тестирование у брокера, а также иметь финансовые активы на сумму от 6 миллионов рублей. Но, объективно, на рынке хватает и ЗПИФов и для неквалифицированных инвесторов. И с каждым годом их становится все больше. К примеру, из тех 73 миллиардов рублей, что инвесторы вложили в ЗПИФы в этом году - 43% пришлись на неквалифицированных инвесторов. Причем средний чек на одного пайщика составляет от двух с половиной до пяти миллионов рублей.
Из тех ЗПИФов, что сейчас обращаются на рынке больше всего - их 54% имеют достаточно высокий порог входа - от 100 тысяч до полумиллиона рублей. Примерно треть более гостеприимно настроены к инвесторам. Их стоимость - до 100 тысяч рублей. И порядка 15% ЗПИФов могут позволить себя даже студенты. Ну и последний нюанс. Быстро взять и соскочить с этих фондов не получится. Если вы решите продать свой пай, то вам придется искать на него покупателя и заключить с ним договор купли-продажи. Это время. Или же, продать его на бирже. Но это тоже не быстро. Не говоря о том, что продавать вы будете дешевле рыночной стоимости.
Подытожим. ЗПИФы недвижимости - инструмент интересный. Вы как бы вкладываетесь в коммерческие объекты и даже владеете ими, но избавлены от необходимости ими управлять. Просто получаете доход. А он сейчас ну где-то на уровне банковских вкладов. Но при этом вы не застрахованы от рисков, связанных с недвижимостью и бизнесом, а доход не гарантирован. Плюс, как и с недвижимостью, быстро выйти в кэш нельзя. В общем, на всю котлету покупать ЗПИФы - точно нет. А вот для диверсификации своих инвестиций - это да. Деньги любят разнообразие.