Флипперы - это люди, которые покупают квартиру "в бетоне" или "с бабушкиным ремонтом", делают комфортный и красивый ремонт и в дальнейшем продают с учетом своей прибыли. Их еще иногда называют "мамкиными инвесторами". Но это серьезный бизнес, в который каждый год заходит все больше людей.
Весь процесс называют флиппинг. Массовость он начал приобретать 5 лет назад, когда небольшие компании (в основном агентства недвижимости и частные агенты) или одиночные инвесторы ушли из бизнеса перепродажи квартир, купленных на стадии котлована. Помните, раньше был популярен бизнес на покупке квартир на стадии котлована и дальнейшей ее продажи после ввода дома в эксплуатацию. Но после введения эскроу счетов этот бизнес стал сходить на нет. И основная масса инвесторов перешла на продажу квартир с новым ремонтом.
Процесс ремонта в среднем занимает 2-3 месяца (квартира 50 метров), прибыль флиппера была не менее 50% годовых, а иногда достигала и 100%. Бизнес стал очень популярен и сейчас практически в каждой новостройке вы найдете квартиры от флипперов. Их отличает новый ремонт, приписка, что никто не проживал, красивые фотографии, новая мебель и техника.
Когда была доступная ипотека, то такие квартиры продавались буквально с 1-2 просмотра. Людям очень нравилось несколько моментов:
- Готовый ремонт, не надо делать самому.
- Новый ремонт, никто не проживал.
- В стоимость ипотеки закладывался готовый ремонт, не надо искать живые деньги на самостоятельный ремонт.
- Готовая для проживания квартира. Часто квартиры флипперов продаются укомплектованные мебелью и техникой.
Сейчас, когда ипотека стала гораздо дороже, маржинальность флипперов упала, и не всегда достигает 30% годовых, сроки экспозиции (срок продажи) увеличились до полугода.
Стоит ли покупать квартиру у флиппера
Сначала ответим на вопрос, за счет чего флипперы зарабатывают?
- Партнерские соглашения с поставщиками. Материалы, мебель и техника покупается дешевле.
- Экономия на рабочих. Все мастера работают нон-стоп, переходят от одного к другому объекту, за счет постоянной работы флипперы платят им меньше.
- Отлаженный механизм работы. После трех квартир флиппер уже полностью знает где и что покупать, в какие сроки нужно привезти плитку и краску. Простоев рабочих практически нет. Все контакты у них уже есть, они заранее договорятся со сборщиком мебели и кухни, чтобы тот к нужной дате уже приехал.
- И пожалуй главное. Покупка квартиры для флиппинга ниже рынка. Если это "бабушкин ремонт", то такие квартиры всегда стоят ниже рынка. А если это квартира "в бетоне, то здесь флипперы ищут и ждут самые выгодные предложения.
А теперь самое важное: есть категория флипперов, которая экономит на качестве ремонта. Большинство "косяков" обычно видно сразу и они устранимы, например, криво поклеены обои. Важно обращать внимание на коммуникации, такие как, отопление, разводка воды и электричества. Ведь тогда вам в будущем придется переделывать чуть ли не половину квартиры. А вы заплатили за новый ремонт. И гарантий естественно вам никто не даст.
Но в большинстве случаев, флипперы дорожат своей репутацией, такие косяки встречаются разве что у новичков во флиппинге. Но проверять в любом случае стоит всегда.