Год от года наибольшая покупательская активность на рынке элитной недвижимости отмечалась с февраля по май и с октября по декабрь. Застройщики привязывали к этим периодам свои стратегии, либо повышая цены, либо предлагая сезонные скидки. Однако, начиная с 2022 года любые процессы на рынке премиального жилья перестали поддаваться анализам и прогнозам. Вот уже два с половиной года мы наблюдаем за ситуацией, и наконец можем сделать какие-то выводы. Спрос не исчез, абсолютно не правильно говорить о стагнации или снижении покупательской способности в элитном сегменте недвижимости. Но все сложнее становится понимать, какие именно факторы влияют на повышение или снижение спроса. Теперь это не зависит от сезона, от скидок, в меньшей степени от ипотечных ставок. Спрос распределяется волнообразно в течение всего года. И хорошо реагирует на снижение цен.
Как изменилась целевая аудитория в сегменте элитной недвижимости Москвы
До 2022 года инвесторы составляли более 60% от числа наших клиентов. Сегодня, когда рисков стало больше, а выгод меньше, доля инвесторов значительно сократилась. Для многих депозит в банке под 20% является наиболее предпочтительным способом. Однако, доля клиентов, планирующих покупку недвижимости в личных целях, наоборот выросла, в том числе за счет притока покупателей из регионов и из-за рубежа. Каким образом это отражается на ценах, раскроем чуть ниже.
Ключевые показатели спроса на элитную недвижимость в Москве
Люди, проживающие за границей или в другом городе России, чаще всего рассматривают для покупки готовое жилье. Самый высокий запрос сейчас - квартира с новой отделкой в новом доме. Но выполнить этот запрос сложнее всего, поскольку все новые дома в центре Москвы распродаются на 95% уже к моменту сдачи в эксплуатацию. Вторая причина - это отделка. Мы уже писали в своем обзоре по новостройкам, что предложения с отделкой от застройщика сократились по сравнению с прошлым годом на 65%. Таким образом квартиру с новой отделкой вероятнее всего подобрать на вторичном рынке.
Люди, уже имеющие недвижимость в Москве и рассматривающие покупку на перспективу - в качестве дополнительного жилья или для расселения семьи, располагают более широкими возможностями для выбора, а значит могут позволить себе сосредоточиться на определенной локации. Как правило, эта категория покупателей закладывает в свои расходы и ремонт квартиры. Поэтому в таких случаях предпочтительней рассматривать квартиру без отделки. Будет ли это новостройка или давно построенный дом, зависит уже от других факторов - от расположения, инфраструктуры и благоустройства, состояния инженерии дома, работы управляющих компаний и тому подобное.
Предложения и цены вторичного рынка элитной недвижимости Москвы
Квартиры с новой отделкой в "старых" домах в центре Москвы
К этой категории относятся сталинские дома в центре Москвы и элитные жилые комплексы, построенные до 2015 года. Таких предложений сейчас довольно много. Как раз пару лет назад мы столкнулись с ситуацией, когда собственники снимали с продажи свои квартиры, чтобы обновить ремонт. Сейчас эти квартиры возвращаются в продажу с новой отделкой и по более высокой цене. Но учитывая, как сильно выросли цены от застройщиков за этот период, стоимость таких предложений можно считать низкой и даже в этом случае собственник, как правило, готов к торгу. В среднем по рынку стоимость квадратного метра составляет порядка 800 - 900 тысяч рублей. В таких квартирах учтены все современные тенденции интерьерного дизайна - светлые тона, функциональность, никакого антиквариата и лишних деталей в интерьерах. Из минусов - состояние мест общего пользования и инженерного оборудования везде разное. Где-то капитальный ремонт делали недавно, а где-то вообще не делали. Нужно смотреть в каждом конкретном случае.
Квартиры с новой отделкой в новых домах клубного типа
В такой квартире продуман не только дизайн интерьера, но прежде всего планировочное решение, которое должно отвечать современному запросу на качество жизни. Самый распространенный запрос - это большая гостиная с кухней, 2-3 спальни с персональными санузлами, кабинет, гардеробные комнаты и постирочная. Казалось бы типовая планировка для современного жилого комплекса. Только большинство свободных для продажи предложений находятся еще в проекте (на стадии строительства). А вот новые квартиры с готовой отделкой являются настоящей редкостью для центра Москвы, поэтому и цены на них очень высоки. Стоимость квадратного метра с отделкой начинается от 1,2 млн рублей и может достигать 3 млн рублей. Таким образом, вторичные предложения этой категории по ценам сопоставимы с новостройками. Однако, если рассматривать многоквартирные жилые комплексы подальше от центра, там стоимость квадратного метра будет гораздо меньше 1 млн рублей.
Квартиры без отделки в элитных жилых комплексах Москвы
В давно построенных домах квартир без отделки практически нет, зато в новостройках именно такие квартиры составляют основной объем предложения.
У этой категории вторичных предложений очень много преимуществ - презентабельные входные группы, благоустроенная территория с пропускной системой, собственная инфраструктура (в том числе детская и спортивная), современная инженерия. В квартирах панорамное остекление и террасы. Отсутствие отделки позволяет спланировать жилое пространство с учетом личных предпочтений. И еще один большой плюс касается цены. Когда собственник не вкладывается в ремонт и меблировку, он готов скидывать цену гораздо охотнее. Этой осенью по данной категории квартир уже произошло снижение почти на 20%. В зависимости от расположения жилого комплекса, и от его класса стоимость квадратного метра без отделки варьируется сейчас от 700 тысяч до 1,8 млн рублей. Также на стоимость влияют видовые характеристики, этаж, наличие террас, качество строительных материалов и коммуникаций.
Есть еще квартиры с устаревшим ремонтом в обжитых домах, но на них очень низкий спрос. И почему-то именно в этой категории предложений собственники не хотят торговаться от слова совсем.
Если у вас есть вопросы по покупке или продаже элитной недвижимости в Москве, обращайтесь в отдел продаж Troika Estate +7 495 22 555 10
Каталог недвижимости на сайте https://тройка-эстейт.рф
