Собрание и согласие всех соседей
Перевод нежилого помещения в жилое - это процесс, который вызывает интерес у многих собственников, желающих изменить назначение своих объектов недвижимости.
Например, вы захотели бывшую парикмахерскую сдавать как квартиру в аренду самозанятым, ИП или физлицом.
Нежилые помещения можно условно классифицировать как коммерческие - это различные магазины, офисы, аптеки и кафе, которые расположены в здании и составляют его неотъемлемую часть.
Согласно статье 250 Жилищного кодекса Российской Федерации, решение об преобразовании нежилых помещений в жилые принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме единогласно.
Это означает, что для успешного выполнения процедуры требуется согласие всех жильцов здания. И перевести нежилое помещение в жилое в МКД без привлечения соседей - не выйдет, если будет против один сосед, то перевод не состоится.
Потребуется именно письменное согласие владельцев всех квартир.
Основания для перевода
Прежде всего, важно отметить, что решение о переводе может быть инициировано только в том случае, если нежилое помещение соответствует определённым условиям, установленным законом. К числу таких условий относятся наличие необходимой инфраструктуры, возможность обеспечения помещения коммунальными услугами, а также соблюдение строительных норм и правил.
Документы, необходимые для перевода
Для начала процесса перевода необходимо подготовить следующие документы:
- заявление о переводе нежилого помещения в жилое;
- технический паспорт объекта;
- согласие всех собственников помещений многоквартирного дома;
- план-схема с указанием границ помещениях и их назначения;
- документы, подтверждающие право собственности на нежилое помещение;
- заключение уполномоченных органов, например, санитарно-эпидемиологических служб или органов архитектуры;
Согласно постановлению Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354, нежилое помещение в многоквартирном доме определяется как объект, упомянутый в проектной или технической документации, а также в электронном паспорте данного здания.
Это помещение не относится к категории жилых и не включается в общее имущество собственников, вне зависимости от наличия отдельного входа или подключения к внешним инженерным сетям.
После подготовки документов владельцу нежилого помещения необходимо обратиться в местную администрацию или управление жилищной политики для подачи заявления.
Об этом подробно описано в статье со всеми изменениями:
"С 1 апреля 2024 года упрощается процедура оформления перепланировки жилья". Вот ссылка.
Процесс согласования
Как уже упоминалось, для успешного перевода необходимо получить согласие всех собственников нежилого и жилого фонда, поэтому первоочередным шагом является проведение общего собрания собственников. На этом собрании необходимо донести до жильцов все плюсы и минусы proposed преобразования, ответить на их вопросы и заручиться поддержкой.
После получения согласия жильцов, владелец помещения подает пакет документов в уполномоченный орган, где специалисты проверяют корректность оформления документов и соответствие требованиям законодательства.
Куда обращаться
Заявления и документы на перевод коммерческого помещения в жилое можно подать как через МФЦ, так и непосредственно в местные органы власти.
Процедура может изменяться в зависимости от региона, поэтому рекомендуется уточнить точные адреса и контакты на сайте местной администрации.
Срок рассмотрения заявлений также зависит тоже от региона.
В общем случае решение выносится в течение 45 дней.
Если документы подаются через МФЦ, срок начинается с момента подачи в МФЦ.
Уведомление о принятом решении будет направлено по выбранному способу связи.
Если получите отказ, то обжалование возможно только в судебном порядке.
Пример: дело № 2а-746/2024 от 11 января 2024 года Одинцовского городского суда Московской области.
Ограничения и особенности
Хотя возможность перевода нежилого помещения в жилое существует, важно помнить о том, что законодательство устанавливает некоторые ограничения.
Например, перевести в жилое помещение нельзя, если это нарушает права и интересы окружающих жильцов, а также если помещение расположено в нежилом здании там, где такое использование законодательства не допускается (например, в промышленных зонах).
Требования для проживания граждан
Согласно санитарно-эпидемиологическим требованиям, предоставление гражданам нежилых помещений для постоянного или временного проживания недопустимо (п. 2 ст. 23 Закона N 52-ФЗ).
Здания и сооружения должны использоваться в соответствии с установленными разрешениями (ч. 1 ст. 55.24 ГрК РФ).
Для постоянного или преимущественного проживания могут быть: жилой дом, квартира, комната и другие жилые помещения (п. 1 ст. 20 ГК РФ; ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ; ст. 2 Закона от 25.06.1993 N 5242-1).
Помещение обязано соответствовать требованиям, необходимым для постоянного проживания граждан, включая соблюдение санитарных и технических норм, а также прочих законодательных требований, касающихся площади, планировки, освещенности, инсоляции, микроклимата, воздухообмена, уровня шума, вибрации и ионизирующих и неионизирующих излучений (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ; п. 1 ст. 23 Закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ; разд. II Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).
Привлечение к административной ответственности
Действующее законодательство не предусматривает специальной ответственности для граждан, живущих в нежилых помещениях.
И при использовании таких помещений для жилья (собственники или арендаторы), нарушители могут быть привлечены к административной ответственности в соответствии со статьей 6.4 КОАП РФ, а также на основании решения Московского городского суда от 30 января 2014 года по делу № 7-309/2014.
А ещё могут столкнуться с выселением или судебным запретом для проживания в нежилых помещениях.
Вот апартаменты классифицируются как нежилые помещения, они предназначены для постоянного проживания, и их можно рассматривать как места временного размещения граждан, согласно части 2 статьи 15, частям 1 и 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ, пункту 1 статьи 20 Гражданского кодекса РФ, статье 2 Закона № 5242-1 и пункту 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713.
Заключение
Процесс перевода нежилого помещения в жилое имеет свои особенности и требования, и его реализация требует тщательной подготовки, согласования с собственниками и взаимодействия с органами власти. А главное терпение.
И несмотря на возможные сложности, при наличии желания и соблюдении всех условий, владельцы нежилых помещений могут успешно изменить их статус.
Юрист Корнилова И В
https://www.9111.ru/questions/77777777724204559/