По результатам камеральной проверки за 2023 год физическому лицу доначислен налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи земельных участков.
В 2015 году физическое лицо получило в дар от родителей земельный участок.
В марте 2023 года этот земельный участок был разделён на два участка. В августе того же года физическое лицо получило доход от продажи обоих образованных участков.
Физическое лицо считало, что, поскольку земельные участки находились в собственности более трёх лет, доходы от их продажи не облагаются налогом. Ведь первый участок был получен в дар от близких родственников в 2015 году.
Так кто же прав?
В соответствии со ст. 11.4. Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
На основании ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, если в результате действий с объектами недвижимого имущества образовываются новые объекты недвижимого имущества, а старые объекты прекращают свое существование и прекращаются права на старые объекты, то минимальный предельный срок владения такими новыми объектами исчисляется с даты государственной регистрации на них права собственности. (Письмо Минфина РФ от 19 августа 2022 г. № 03-04-07/81087).
На основании п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от обложения НДФЛ при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
При этом минимальный срок может составлять три года, если право собственности на недвижимое имущество получено физическим лицом в порядке наследования или по договору дарения от его члена семьи или близкого родственника (супруги, родители, дети, родные братья и сестры).
Таким образом, исходный земельный участок прекратил своё существование с момента государственной регистрации права собственности на все образуемые из него земельные участки. Срок владения этими участками необходимо исчислять с момента регистрации, то есть с марта 2023 года.
В данном случае физическое лицо владело земельными участками менее минимального срока, поэтому оно обязано уплатить налог на доходы физических лиц и подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.
Следовательно, требование ИФНС правомерно.
Аналогичная ситуация возникает, когда из нескольких земельных участков образуется один.
Кроме того, каждый гражданин имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже земельного участка, если с его продажи нужно заплатить налог на доходы физических лиц. Это право закреплено в статье 220 Налогового кодекса Российской Федерации.
Так, 1 млн руб. - максимальная сумма вычета, на которую может быть уменьшен доход от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков.
Таким образом, налог на доходы физических лиц будет рассчитан с суммы, превышающей размер применённого налогового вычета.
Например, если вы продали земельный участок за 3 000 000 рублей и воспользовались налоговым вычетом в размере 1 000 000 рублей, сумма налогооблагаемого дохода составит 2 000 000 рублей. Соответственно, сумма налога к уплате будет равна 260 000 рублей (13% от (3 000 000 – 1 000 000) = 260 000 рублей).
При продаже земельного участка стоимостью 1 000 000 руб., уплачивать налог не придется: 13*(1 000 000 руб.-1 000 000 руб.) = 0 руб.
Планируя сделки с недвижимостью, не забывайте о налогах!!!