У нас новая непостоянная рубрика! 😅
Помимо девелопмента классического, сейчас параллельно пытаюсь залезть в девелопмент квартир aka флиппинг. Тренд устойчивый, игроков много, но и у меня есть нечестные преимущества – например, есть пул проверенных адекватных инвесторов, и я делаю лучшую (change my mind) аналитику по вторичке в городе для своих клиентов 😎
Правда, та же аналитика вызывает определенные сложности – начинаешь слишком осторожничать, и не ввязываться в истории с пограничной прогнозируемой доходностью – 30% годовых на руки считаю уже рискованным мероприятием.
Также у меня и моих партнеров есть жесткие параметры скоринга, за которые пока не рискуем вылезать – это только центр, пешая доступность от метро, адекватный дом и обязательно небольшая площадь. Благодаря этим нехитрым вводным получается хеджировать риски через сдачу в посуточную аренду. А вот почему смотрим строго до 25 млн руб расскажу как-нибудь в другой раз. Спойлер – дело не в деньгах 😅
Попался давеча интересный лот с городских торгов – маленькая квартира в историческом доме внутри Бульварного кольца.
Место – 10 из 10 🔥
Дом после кап ремонта 👍
Цена – сумасшедше прекрасная 😍
Прогнозы по доходности улетают в космос 🚀
Единственное мое опасение заключалось в том, что число участников будет огромное, но и у нас запас от стартовой цены был приличный.
Мы прибыли на место, и сначала все шло прекрасно – вайбовая Сретенка, тихий старомосковский переулок 😍 Прошли во двор и начали осматривать дом снаружи. А там половина окон выбита 😨
Во дворе сидели высококвалифицированные специалисты из ближнего зарубежья, с ними мы и решили пообщаться. Выяснилось, что в самом центре Москвы, в историческом доме располагается конкретная общага 😱
Параллельно я позвонил своему товарищу-любителю всякого исторического хлама наследия, он быстро сориентировался и поведал, что в этом доме недавно еще и рабочие погибли в лифте во время ремонта 😳 В общем, пазл потихоньку складывался.
Дом действительно подлатали – подрихтовали фасады, поставили домофоны и камеры, установили лифты и покрасили подъезды 🦾
Но вот состав жильцов не поменялся – и свежеотремонтированный подъезд уже был **бан так, что как я ни старался, не смог даже отдаленно представить человека, который добровольно выложит деньги за это 🤷🏻♂️
Да, я уверен, что со временем здесь все приведут в порядок, и тех же сомнительных арендодателей возьмут за известное место, и текущая цена сделает пару оборотов даже без вмешательства, но наша инвестиционная стратегия столько ждать не может, о чем я с горечью поведал своим доверителям 🥺
Так ожидания сталкиваются с реальностью, и доходность на бумаге обнуляется на местности.
В следующем посте расскажу про еще один образчик исторического культурного наследия по безумно привлекательной цене, а вы подписывайтесь, лайки ставьте, вот это все, интересно же 😅