В чем смысл системы покупки недвижимости с эскроу-счетом и кому это может пригодиться? Разберемся с популярной схемой, призванной защитить ваши накопления.
По понятиям
Эскроу-счет – это специальный счет покупателя, который замораживается банком до того момента, когда застройщик сдаст объект. По факту это гарантия защиты средств покупателя, ведь деньги, которые он передает застройщику, не тратятся последним до выполнения обязательств. То есть вы ничего (почти, но об этом позже) не теряете: вы получите либо квартиру по завершении строительства, либо свои деньги назад. Отметим, что для покупателя обслуживание этого счета бесплатно.
Технические детали
Открыть эскроу-счет можно не в каждом банке – только в том учреждении, которое обеспечивает работы застройщика. Средства всех дольщиков будут храниться именно в этом банке, он же и будет их возвращать, если застройщик обанкротится или стройка затянется.
При этом покупателю необязательно брать ипотеку именно в этом банке: закон оставляет право выбора, вы можете взять кредит в одном финансовом учреждении, а открыть эскроу-счет уже в банке, обслуживающем застройщика.
Деньги застройщик получит только по завершении строительства, однако снять их с эскроу-счета дольщик в любой момент не может. Обязательства по возвращению средств вступают в силу, только если застройщик нарушил условия договора (например, не сдал объект в срок). В таком случае покупатель может потребовать разморозки своих денег на эскроу-счету и получить их от банка назад.
Подводные камни
Схема звучит слишком хорошо, чтобы быть идеальной. Конечно, у системы эскроу-счетов есть свои недостатки. В первую очередь, подорожание самих квартир. Так как застройщик не может использовать средства дольщиков, которые «заморожены» на эскроу-счете, ему приходится либо тратить собственные средства, либо брать кредит в банке – и это влияет на увеличение стоимости недвижимости. С учетом инфляции деньги, которые вы заморозите сейчас и получите назад в случае проблем с застройщиком через пару лет, — это разные суммы. И если сейчас вы рассчитываете купить на них трешку, то за два года ситуация может измениться – купить такую же квартиру на эти же возвращенные деньги уже вряд ли получится.
Есть и другой нюанс. Обанкротиться может не только застройщик, но и банк, который обслуживает эскроу-счет. При этом отдать ему вы можете любую сумму, но вот в случае проблем вам вернут только 10 миллионов. Соответственно, все, что выше этой суммы, остается в зоне риска.
Важно и то, что если средства для эскроу-счета вы взяли в ипотеку, то в случае нарушения застройщиком договоренностей вам возвратится только то, что было заморожено. Проценты, уплаченные по ипотечному кредиту за время постройки дома, компенсироваться не будут.