С начала года инвесторы купили в Ленобласти под жилищное строительство 647 га.
Такие данные приводят эксперты компании NF Group. Причем основной массив приобретали девелоперы, под жилищное строительство. Под коттеджные поселки аналитики NF Group отметили всего две сделки, в общей сложности - скромные 18 га, в третьем квартале.
Самыми солидными (по площади) приобретениями стали сделки краснодарской компании Dogma (258 га в Виллози, частью - в области, частью - в Пушкинском районе СПб) и приобретение столичным застройщиком GloraX участка в 174 га у деревни Михайловка.
На Ломоносовский район пришлось 88% покупок, еще 10% - на Всеволожский. В Петербурге жилищное строительство смещается в пригородные районы, прежде всего в Пушкинский.
В денежном выражении приобретение областных территорий под застройку обошлось инвесторам в 25,2 млрд рублей - 39 млн рублей за гектар. Заметим, что городские территории застройщики оценивают в 20 раз дороже: в среднем 800 млн за гектар.
А на Василеостровском намыве за участок в 9,8 га компания Element Development выложила (по экспертным оценкам) около 18 млрд рублей. Так в городе и продали в 15 раз меньше земли под жилую застройку: за девять месяцев - всего 43 га.
Расклад недвусмысленный. В области земля относительно недорогая, и ее много. Но спрос ограничен: в новостройках Ленобласти столько жилья, сколько реализуется в Петербурге, не продашь.
В 2021 году городские застройщики продали в 3,2 больше квартир, чем областные; в 2022-м и 2023-м это показатель держался на уровне 2,5; за восемь месяцев 2025 года в городе реализовали в 2,4 раза больше квартир, чем в области.
Областные ЖК постепенно становятся популярными; качество строительства не уступает городскому; проблемы с социалкой постепенно решаются. Вот с транспортной доступностью трудно придумать что-то радикальное, но и здесь есть определенные перспективы.
Кроме того, удаленная работа хоть и сократилась после завершения пандемии, но все же сделала менее популярной схему с ежедневным присутствием в офисе. Маятниковая миграция несколько сократилась…
Сейчас главный фактор на первичном рынке жилья - существенное падение спроса. В августе-сентябре - на 30-50%. И пока неясно, как долго будет держаться такой низкий уровень продаж. Возможно, до конца действия экстремально высокой (для рынка жилья) ключевой ставки.
Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, отмечает, что девелоперы продолжают увеличивать земельные запасы, несмотря на рост стоимости банковского финансирования и отмену льготной ипотеки.
«Действующие проекты обеспечены проектным финансированием, снижение спроса не приведет к остановке работ на стройплощадках, - напоминает Максим Зорин, директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет». - Альтернативные финансовые схемы и программы, разработанные вместе с банками, также позволяют поддерживать спрос на приемлемом уровне.
Привлекательными для покупателей остаются ЖК с умеренным средним чеком и с синхронным или даже опережающим вводом социальных объектов и общественных пространств.
То есть: новостройки в Лаголово или Новосаратовке могут выигрывать конкуренцию у Шушар или Парголово по качеству жилой среды (в ближайшей перспективе), а у спальных районов Петербурга - по цене лота и величине регулярного ежемесячного платежа.
Период высоких ставок может продлиться, судя по заявлениям руководителей ЦБ, до середины 2025 года». Максим Зорин уверен, что сокращение бюджетных затрат на льготную ипотеку в итоге приведет к оздоровлению рынка.