За последние пять лет стоимость квадратного метра на первичном рынке в крупных городах увеличилась в 2,5 раза, на «вторичке» – вдвое. Что влияет на рост цен в регионах и почему купить квартиру в любом городе стало также дорого, как и в столице?
Макроэкономические причины повышения стоимости на жилье в регионах
Рост цен на недвижимость часто сочетает в себе не одну, а целый ряд причин – от желания застройщика повысить свою чистую прибыль до дефицита предложения. Если смотреть на проблему глобально, то на поднятие стоимости квадратного метра могут влиять следующие факторы:
- экономическая ситуация в стране в целом: в случае, когда большая часть населения может себе позволить приобрести квартиру, пускай и в ипотеку, – спрос растет и застройщики поднимают цены;
- валютные колебания: спрос на недвижимость зависит от взлета и падения стоимости основных денежных единиц иностранных государств;
- внедрение госпрограмм: чем больше в стране действует льготных программ, которые связаны с помощью в приобретении недвижимости – тем выше цены на нее;
- повышение привлекательности региона: политика местных властей, направленная на привлечение в регион туристов, жителей и предпринимателей, влияет и на увеличение продаж жилья, а, следовательно, провоцирует рост стоимости на него;
- размер ключевой ставки: стоимость кредитных денег влияет на решение людей о возможности взятия ипотеки – при высокой ключевой ставке немногие готовы рисковать своими деньгами и нервами. В такой ситуации цены на недвижимость могут снижаться.
Коротко говоря, вспомним знаменитый в экономике закон спроса: повышение цен обычно ведет к снижению величины спроса, а снижение цен - к его увеличению. Как и в любой сфере, на рынке недвижимости этот закон четко работает почти всегда.
Получается, спрос на недвижимость в регионах такой же, как и в столице?
И да и нет. Цены на элитное жилье в разы выше в Москве и Санкт-Петербурге, чем в любом ином регионе страны, но на стандартные «эконом» и «комфорт» классы цены примерно равны везде. Прежде всего, это связано с размером средней зарплаты по стране – застройщику нет смысла в разы повышать стоимость «дешевого» жилья, ведь люди и при нынешних ценах не всегда могут себе его позволить.
Еще один фактор, серьезно влияющий на выравнивание цен – привлечение региональными властями бизнеса в города. Чем развитее предпринимательство в регионе – тем выше его привлекательность и, естественно, стоимость жилья в нем.
Помимо экономических причин, существует и ряд неэкономических. В первую очередь, в сфере недвижимости на высокий ценник квадратного метра влияет климат в регионе. Согласитесь: зачастую, погоду в Москве тяжело назвать приятной, а если говорить в целом по стране – количество желающих переехать в Краснодарский край растет с каждым годом, и, возможно, в какой-то момент превысит даже количество мечтающих покорить столицу.
Какой сейчас разрыв в ценах на новостройки в столице и в регионах?
В июне 2024 года средняя цена лота в сделках на первичном рынке составила:
- в Москве - 25,6 млн руб.;
- в Санкт-Петербурге - 13,4 млн руб.;
- в Нижнем Новгороде - 11,2 млн руб.;
- в Казани - 12,3 млн руб.;
- в Омске - 8,8 млн руб.;
Цена среднего лота складывается не только из стоимости жилья среднего класса, но и цен квартир в премиальных новостройках. Таким образом, из данного показателя, ровно как и из оценки экспертов bnMAP.pro., можно сделать вывод, что сейчас в столице существенно увеличился спрос на элитную недвижимость, и она стоит значительно дороже, чем недвижимость этого же класса в регионах.
От чего зависит разница в стоимости квадратного метра между сегментами?
Как мы и писали выше, в зависимости от рассматриваемого класса жилья, диапазон цен отличается на миллионы рублей. Разница в стоимости между сегментами может быть от 25 до 300 процентов, в зависимости от их места нахождения, технологии строительства, развитости инфраструктуры, уникальности предложения и статуса. Какие есть сегменты?
- Массовый сегмент. Включает квартиры эконом и комфорт класса, в основном местоположение таких ЖК в отдаленных от центра города спальных районах;
- Бизнес-сегмент. Недвижимость этого сегмента находится в более престижных районах и имеет развитую инфраструктуру;
- Премиум-класс или элитное жилье. Квартиры этого сегмента отличаются роскошной обстановкой, располагаются в премиальных домах с отличным видом и, из-за существенной разницы в стоимости лота, доступны ограниченному кругу людей.
Конечно, в столице количество квартир премиум-класса в разы больше, чем в любом другом регионе страны. Помимо этого, Москва чаще всего возглавляет рейтинг российских городов-миллионников по темпам роста стоимости жилья на рынке новостроек. Средние цены на квартиры увеличиваются как за счет индексации в отдельных лотах, так и из-за изменения структуры предложения: с рынка быстрее уходят более доступные лоты, а более дорогие остаются в продаже.
Какие цены на жилье в Москве и в регионах?
Сравним стоимость отдаленной от центра однокомнатной квартиры в новостройке массового сегмента в столице и в регионах.
Для примера возьмем Саратов, население в нём на 2024 год составляет около 887 тысяч человек. Проанализировав всем известный сайт по подбору недвижимости, в этом городе мы нашли лоты от 3,150 млн руб. до 6,250 млн руб. Что первая, что вторая квартиры находятся в двух часах езды от центра и не считаются премиальными.
В столице же стоимость подобного лота с 5,050 млн руб. до 8,828 млн руб. Конечно, тут спрос на недвижимость всегда выше, чем в других регионах, причины этого явления всем понятны.
Но не стоит забывать и о разнице в зарплатах: по данным ГородРабот.ру, средняя зарплата в Саратове за 2024 год – 65 913 рублей, тогда как в Москве – 83 985 рублей.
На стоимость недвижимости в регионах влияет огромное количество факторов. Кратко можно сказать так: чем больше спрос и финансовые возможности жителей – тем выше ценник за квадратный метр.
В столице цена на жилье всегда была выше, но, с внедрением на рынок массовой однотипной застройки, города стали визуально похожи друг на друга. Теперь абсолютно одинаковую планировку квартиры можно найти в каждом уголке страны и по примерно равной стоимости.
И в заключение вспомним цитату американского писателя:
«Если есть дорогая покупка, свидетельствующая о превратно понимаемом снобизме, то это автомобиль. Автомобили падают в цене. Стоимость домов растет» — Харви Маккей.