Купить «бабушкину» квартиру, вложить в неё пару сотен тысяч и продать дороже на миллион – вот и готовый бизнес. Но не всё так просто: почему перепродажа вторички, называемая модным словом «флиппинг», кому-то приносит миллионный доход, а кого-то оставляет без денег? Разбираемся в преимуществах и недостатках инвестирования во вторичную недвижимость в этой статье.
Какие есть риски для флиппера?
В условиях быстрых изменений цен на рынке недвижимости, вкладывать большие деньги в объекты, которые придется ремонтировать годами – явно не лучшая идея. Поэтому успешные флипперы выбирают именно такие квартиры, на восстановление которых уйдёт не больше полугода. И тут нас ждет первая ловушка. Представьте, что Вы приобрели старую квартиру, неверно оценив ее состояние на момент покупки – думали, ремонт ограничится переклейкой обоев, а в процессе оказалось, что нужно и полы менять, и тараканов травить, да ещё и сантехника вся гнилая. Если такой объект был выбран для себя – грустно, но время есть, чтобы довести квартиру до приличного состояния. Но если вдруг такая недвижимость была куплена для дальнейшего улучшения и перепродажи с наценкой – увы, это провал: Вы потеряете время, вложите большие деньги, да ещё и не факт, что удастся получить выгоду.
К сожалению, неправильная оценка потенциала квартиры может привести к ситуации, когда в ремонт уже вложены миллионы, а покупателям не нравятся то локация, то соседи. Нередко бывают случаи, когда такие невостребованные квартиры висят в объявлениях годами: флиппер не будет продавать себе в минус, а покупатели не готовы переплачивать за старый подъезд, неприятный запах или плохой вид из окна.
Что влияет на стоимость квартиры на вторичном рынке?
Если Вы решили попробовать флиппинговать, то вот на что необходимо обратить внимание при покупке вторички:
- состояние самого дома, в котором находится квартира (от трещин на фасаде или недавнего капремонта цена объекта может падать или расти);
- внешний вид подъезда, лифта и лестничной клетки (тяжело найти покупателя на квартиру с хорошим ремонтом, но находящуюся в маргинальном доме);
- запах внутри помещения (запах сырости или въевшийся в стены сигаретный дым даже при хорошем ремонте может остаться и отпугивать потенциальных покупателей);
- вид из квартиры (за то, что из окна можно увидеть реку, мост или горы люди готовы переплачивать, а вот за стандартный сегодня вид в стены соседнего дома, желающих доплатить найти будет сложно);
- инфраструктура района (если рядом с объектом находятся ВУЗы, офисные здания, поликлиники и школы – можно смело увеличивать цену при перепродаже).
А налог за флиппинг нужно платить?
Конечно, законодатель предусмотрел обязанность уплаты налога за продажу квартиры, которая находится в собственности менее 5 лет. На данный момент, налоговая ставка за такую сделку составляет 13% от полученного дохода. При этом, доходом будет считаться разница между ценой покупки и ценой продажи объекта (например, квартира куплена за 5 миллионов, а продана за 8 - в таком случае налог будет уплачиваться с 3 миллионов и составит 390 тысяч).
Кто занимается флиппингом?
Обычно такой способ заработка для себя выбирают люди, которые готовы рискнуть большой суммой денег, умеют продавать и договариваться. Помимо физических лиц, флиппингом часто занимаются и различные организации - от риелторских до строительных.
Заработок на перепродаже вторичного жилья – дело сложное, оно требует больших познаний в сфере ремонта, умений анализировать рынок, наличия проверенных строительных бригад и постоянного вовлечения в процесс улучшения объекта. Даже самые успешные флипперы за год перепродают не более 3-4 квартир, несмотря на свой обширный опыт в этой сфере.
А что, если не получится продать?
В случае падения цен на рынке и долгого простоя готовой для перепродажи квартиры – её всегда можно сдать в аренду и получать какой-никакой пассивный доход. Да, это не окупит вложения, но и не разорит Вас.
Подведем итоги. Главный минус флиппинга – риск, что деньги «застрянут» в безнадежной недвижимости. Но, если Вам всё-таки удалось разобраться во всех нюансах улучшения и перепродажи вторички, – Вы сможете неплохо на этом заработать. Как и любой бизнес, флиппинг не является стопроцентной гарантией стабильного дохода. Стоит ли игра свеч – решать только Вам.