Этим летом в Москве вступил в силу закон о запрете строительства жилья с минимальной площадью. В этой статье разберемся в чем разница между апартаментами и квартирой, какие есть плюсы и минусы у каждого варианта и что стоит рассматривать к покупке в 2024 году.
Что такое апартаменты?
Апартаментами называют коммерческую недвижимость, не имеющую статус жилого помещения. Тем не менее, в них обычно есть все условия для проживания. Чаще всего апартаменты имеют небольшую площадь – от 9 кв. м. до 35 кв. м. Конечно, на огромном рынке нашей столицы можно найти и предложения этого типа недвижимости, которые по количеству квадратных метров будут соревноваться с пятикомнатными квартирами, но это, скорее, исключение.
Выбирая между квартирой и апартаментами, многие люди останавливаются на втором. Это связано с тем, что такая недвижимость за счет минимальной площади стоит в разы дешевле и идеально подходит для студента или человека, пока еще не создавшего семью. Но стоимость апартаментов ниже только на первый взгляд – если разобраться во всех тонкостях и запретах, касающихся данного типа недвижимости, то цена на него выходит в некоторых случаях в разы больше, чем на квартиру.
«Волк в овечьей шкуре» или в чем подвох заниженной цены апартаментов?
Во-первых, условную «скидку» покупатели апартаментов получают из-за запрета постоянной регистрации по месту жительства в таком жилье.
Во-вторых, еще одним минусом апартаментов является повышенный размер коммунальных платежей: они уплачиваются по ставкам, предусмотренным для коммерческих помещений – в среднем, на 15% больше, чем платят владельцы квартир с той же площадью. Также выше и имущественный налог.
В-третьих, зачастую апартаменты могут находиться в нежилых зданиях. Такое расположение может существенно бить по карманам их владельцев, ведь содержание общего имущества нужно также оплачивать. Одно дело, когда речь идет о работе лифта и уборке подъездов, а другое – если помимо этого нужно отдавать деньги и за работу фонтанов, находящихся в местах общего пользования, и за охрану, и за входную группу.
Не стоит забывать и о том, что в нежилых зданиях не действует закон о тишине: соседи могут хоть каждую ночь делать ремонт, а законно запретить им это будет невозможно.
Почему застройщики перестают строить апартаменты, а власти Москвы запрещают микроквартиры?
В июле этого года было опубликовано официальное постановление Правительства Москвы* о запрете на строительство квартир, площадь которых менее 28 кв. м. Крупнейшие застройщики замедлили темпы строительства апартаментов и миниатюрных квартир еще раньше – с конца лета 2023 года на рынке новостроек существенно стали сокращаться подобные предложения. По подсчетам агентства недвижимости «Метриум» с середины 2020 года таких лотов стало меньше на 8%. Из общего объема всех построенных зданий на территории столицы в 2020 году апартаментами являлось около 19,6%, в июле 2024 года их количество уменьшилось до 11,6%.
*Постановление правительства Москвы от 23 июля 2024 года № 1672-ПП "О внесении изменений в постановления Правительства Москвы от 30 апреля 2013 г. № 284-ПП и от 28 марта 2017 г. №
120-ПП": https://rg.ru/documents/2024/08/02/moscow-post1672-reg-dok.html?ysclid=m0xg1tbc92682853265
Конечно, эти ограничения не запрещают застройщикам реализовывать ранее построенные апартаменты, да и в общем строить новые. Только теперь по законодательным нормам апартаменты не могут быть размером с одну комнату в стандартном жилье, что существенно повысит их цену и снизит привлекательность.
Запрет на строительство микроквартир является следствием множества факторов. Во-первых, в последние несколько лет наше государство нацелилось на повышение уровня рождаемости, а большое количество жилья, не позволяющего разместить семью, а в случае с апартаментами – даже прописать ребенка, является препятствием для достижения поставленной цели.
Во-вторых, такой запрет поможет повысить средний метраж строящихся квартир, что, конечно же, будет жирным плюсом в статистических данных.
В-третьих, нередки случаи, когда в одной микроквартире проживает 5 и более человек – в основном, в таких условиях живут иностранные граждане, проще говоря – мигранты. В столице множество ЖК, в которых большинство квартир имеют минимальную площадь или являются апартаментами. В таких районах уровень преступности существенно выше.
Какие еще есть риски при покупке апартаментов?
Изъятие за долги.
Оказавшись в сложной финансовой ситуации, гражданин может не переживать за то, что останется на улице – законодатель установил невозможность изъятия единственного жилья. Но эта норма не касается апартаментов. Изъятие апартаментов, даже если в них проживает семья, которая не владеет другой собственностью – законно.
Налоговый вычет.
Получение вычета за приобретение нежилой недвижимости, которой юридически являются апартаменты, невозможно.
Материнский капитал.
Потратить материнский капитал на приобретение апартаментов не получится. Помимо этого, семьям не стоит рассчитывать и на господдержку – никаких льгот и субсидий на покупку апартаментов не предусмотрено. В некоторых банках можно найти «выгодные» ипотеки на покупку такой недвижимости, но чаще всего ставка по ним выше, да и первоначальный взнос минимум в два раза больше.
Капитальный ремонт.
Обязанности ежемесячно оплачивать взносы за капремонт у владельцев апартаментов нет. Но и нет никаких гарантий, что когда пройдет пару десятков лет и придет время приводить в порядок помещения общего пользования, другие собственники захотят на это скидываться.
Признание апартаментов жилым помещением.
Чтобы апартаменты юридически стали жилым помещением, необходимо все здание целиком признать многоквартирным домом. В теории это возможно, но вот на практике это тяжело реализовать. Отдельно взятые апартаменты признать жилыми невозможно.
Какие есть плюсы в покупке апартаментов?
Помимо ценового фактора, зачастую апартаменты выгодно отличаются от квартир своим местоположением. Градостроительный план может противоречить желаниям сотни людей жить в пяти минутах от работы – некоторые земли могут быть использованы только для строительства нежилых помещений. В таких ситуациях, человек делает выбор: добираться до работы часами на транспорте, но жить в квартире или купить апартамент с видом на свой офис.
Часто при инвестировании в недвижимость разные специалисты советуют рассматривать к покупке именно апартаменты. Это связано с тем, что спрос на аренду пригодных для жизни помещений, имеющих выгодное расположение и низкий ценник вряд ли станет ниже. Такую недвижимость для недолгого проживания рассматривают как студенты, так и туристы.
19 сентября 2024 года
Подписывайтесь на нас в телеграм!