Из года в год. Из месяца в месяц мы говорим вам о том, почему загородное жилье в целом и свой дом в частности становятся дороже. Находим важные причины и справедливые обоснования — рост цен на материалы, увеличение аппетитов подрядных организаций.
И вот — шах от рынка, с претензией на скорый мат и завершение партии. ЦИАН обнародовал результаты исследования и они удивительны:
«С июня по август 2024 года цены на загородные дома в России снизились на 1% — со средних по стране 10,6 млн руб. до 10,4 млн руб.
Наиболее заметно цены упали за лето в Мурманской области — на 11%, со средних 9,4 млн руб. на конец мая до 8,4 млн руб. в конце августа, говорится в исследовании».
В Московской области цены снизились на исковые 5% годовых.
Вы удивились? Мы тоже.
Неужели, застройщики стали работать себе в убыток, или ожидания инфляционного коллапса настолько велики, что надо спешить продать все, что «не движется» в портфеле своих корпоративных активов.
Давайте сегодня разберемся…
Домик: ты подешевел или оптимизировался?
Обратим на исследование более пристальное внимание. Вернее на «игру в цифры» внутри него.
В сводной таблице данных представлена динамика средней стоимости домов за летний период. И в ней нет ничего удивительного. Итак, Московская Область — средняя стоимость снизилась с 23 500 000 рублей до 22 500 000 рублей. Неужели граждане получили за лето целый миллион экономии?
Так это правда?
И да, и нет. Начнем с того, что 22 500 000 рублей — далеко не средняя сумма чека и финансовых возможностей среднестатистического покупателя даже «тучного» рынка Подмосковья. Тем более, что в исследовании не указано входит ли в анализируемый стоимостной показатель затраты на участок или нет. Мы подходим к аналитике буквально, поэтому считаем, что не входит.
10 000 000 рублей — вот тот чек, на который рассчитывает средний покупатель. Из чего мы делаем вывод, что, либо бюджетные клиенты разъехались по соседним смежным областям (Тула, Рязань, Владимир), либо показатель сильно «подтянут» элитным жильем, которое может стоить пару миллиардов. При этом иметь свою специфическую целевую аудиторию.
В чем тогда дело? В том, что у нас не учитывается важный аспект — стоимость квадратного метра строения. Расчеты приведены за объект в принципе — который может быть как мини-домом в 65 м2, так и дворцом 500+.
Здесь кроется главная разгадка ребуса — домик не подешевел, а «похудел». Оптимизировал свою высокую стоимость за счет снижения площади.
И открою вам «страшную тайну» — тренд на такое похудание начался еще 3 года назад в рамках популярной услуги — оптимизации проекта и строительства дома.
Тренды оптимизации
Об этом основатель строительной компании HalleHouse недавно подробно рассказал в интервью «Российской Газете». Которая, как и подобает главному СМИ страны, тоже отметила странность исследования и задалась вопросом.
«Тренд на уменьшение площади дома наблюдается уже не менее 3 лет. На это есть ряд причин: меньшая общая стоимость строительства, рост количества "малых семей", стремление за город молодых семей без детей, которым просто пока не нужны большие площади».
Кроме площади, клиенты любят оптимизировать тип используемых строительных материалов. Как правило, отделочных. Однако, здесь лучше не уповать на собственное мнение и акции «Петровича» или «Леруа Мерлен», а обратиться к профессионалу и составить оптимизацию сметы грамотно.
Иначе, кроме эстетического дискомфорта получите еще и физически — потечет, сгниет или покроется грибком с плесенью.
Можно ли таким образом построить дом дешевле
«Между тем, хотя каждый, кто строит компактный дом, в душе радуется, что экономит, обыватель часто не понимает, что в действительности экономия при небольшой площади — мнимая.
В процентном соотношении строить мини-дом дороже: часто расход средств идет на "обрезки", если габариты мини-дома не кратны трем. Дело в том, что пиломатериал продается в погонаже 6 метров. И если габариты дома кратны трем, то удается сэкономить на обрезках пиломатериала — все идёт в дело!»
Второй момент — рабочим элементарно сложно и тесно работать. При этом по времени работы не занимают много времени. А строительный сезон не вечен. Итог — при прочих равных условиях хороший мастер выберет большой объект. А если поедет в итоге к вам — ждать скидки за объем точно не стоит.
Третий момент — сложность подбора соразмерных материалов. Крупномерную плитку, которую выгодно положить, не будешь выкладывать в маленьком доме. Это выглядит странно.
Что в итоге — маленький домик в стоимостном выражении будет стоить дешевле, снизит среднюю стоимость домов в регионе в штуках, но не в метрах.
В пересчете на квадратный метр стоимость точно не падает, а фиксируется или растет. О чем мы с вами регулярно говорим и наблюдаем на практике».
Где «дешевеют» дома быстрее всего
Мурманская область — на 11%, Архангельская — 10%, Республика Коми — 9%. И ничего удивительного нет — в регионах очень сложные климатические условия и высокий отток населения в столицы — Москву и Санкт-Петербург. Да, есть программа «Арктический гектар», где участки дарят и льготные ипотечные программы…
Но, вы хотели бы из окна наблюдать полярного мишку или «Вечерний Сыктывкар» вместо «Подмосковных вечеров»?
Вывод
В интервью «Российской Газете» Вячеслав Котлов резюмировал:
"На самом же деле снижения стоимости домов не наблюдается, но и выраженного увеличения мы не ждём. Рынок стабилен и подвержен преимущественно сезонным колебаниям".
С этим трудно не согласиться. С целью снижения общей суммы покупки и ипотечной нагрузки покупатели выбирают студии и снижают площадь домов. Это разумно и объективно в текущих реалиях.
Но и общее удорожание строительства — такая же объективная необходимость и следствие текущих реалий.
Чтобы ситуация изменилась — нужны глобальные позитивные геополитические и экономические изменения. Мы всех их очень ждем.
