Основные проблемы с новостройками: дефекты и уловки для маскировки
Фото: нейросеть Bing
Если компания-застройщик не соблюдает ГОСТы и СНиПы, то дефекты непременно будут. Основные проблемы, которые при этом возникают:
- Качество строительства. Часто проблемы обусловлены экономией на материалах, что негативно сказывается на общей надежности здания и снижает срок его эксплуатации. Однако иногда это может быть несоблюдение норм и правил. О том, что квартира с проблемой, говорит наличие трещин на стенах, плохая звукоизоляция, следы протечек. Часто их маскируют отделкой, например, слоем штукатурки, а при плохой звукоизоляции устанавливают дешевые, но достаточно толстые межкомнатные двери (хотя это дает только временный эффект).
- Проблемы с коммуникациями. Это обычно означает, что электрика, водоснабжение, канализация или отопление смонтированы с нарушениями и некачественно. Уловки застройщиков при проверке этой части проекта обнаружить еще сложнее. При этом компании не предоставляют клиентам полной технической информации о проекте или о том, кто должен обслуживать коммуникации.
- Несоответствие проектной документации. Иногда изменения вносятся прямо в процессе строительства. При этом многое зависит от того, как был заключен договор. Вполне вероятно, что в него был внесен пункт о возможности внесения изменений в одностороннем порядке, без согласия покупателя.
- Недоделки в общественных зонах. Многие застройщики не спешат заниматься благоустройством прилегающей территории и стремятся на этом сэкономить. Но удобная квартира — это и комфортная среда вокруг самого дома. Детская площадка, парковка, лестничные пролеты — все должно соответствовать проектной документации. Не стоит полагаться на обещания застройщика когда-нибудь это доделать, потому что чаще всего после сдачи дома в эксплуатацию к этим вопросам уже не возвращаются.
- Неравномерная усадка дома. Перед тем как купить квартиру в новостройке, желательно осмотреть здание в целом. В случае неравномерной усадки фундамент может давать трещины. Но и здесь застройщики стремятся замаскировать их отделкой или декоративными элементами.
Часто дефекты в новостройке может определить только специалист, поэтому при приемке квартиры лучше воспользоваться его услугами.
С какими юридическими ловушками можно столкнуться
Чтобы купить квартиру от застройщика, нужно заключить договор долевого участия (ДДУ). Некоторые застройщики стараются вместо этого убедить клиента подписать предварительный договор, который дает меньше прав. Также в ДДУ могут быть вписаны условия, ухудшающие правовые позиции покупателя. Например:
- право застройщика вносить изменение в одностороннем порядке (это приводит к тому, что могут вноситься изменения в проект, иногда уменьшается площадь квартиры без изменения цены);
- необходимость доплаты за метры (включается пункт о дополнительных расчетах при отклонении реальной площади от фактической);
- дополнительное соглашение с изменением даты передачи недвижимости, чтобы застройщику не пришлось платить неустойку.
При рассмотрении подобных дел в суде часто договоры признаются недействительными, потому что ухудшают условия для потребителя и нарушают его права. Но все же перед тем, как купить квартиру в новом ЖК, стоит проконсультироваться с юристом, чтобы он проверил чистоту сделки и условия договора. Так, юрист может потребовать, чтобы в договор были внесены точные цифры для определения интервала, в пределах которого может колебаться площадь квартиры.
Маркетинговые ловушки
Фото: нейросеть Bing
Большинство маркетинговых ловушек содержится в рекламных буклетах или на сайтах новых ЖК. Человек, который хочет купить квартиру в Москве, часто обращает внимание на цену жилья и его планировку, но не на инфраструктуру, полагая, что в столице с этим все в порядке. Но очень часто в новых микрорайонах благоустроенная придомовая территория, детский сад и школа есть только в планах развития и в рекламных проспектах. А буклеты, в отличие от договора, юридической силы не имеют.
Недобросовестные застройщики также могут манипулировать ценами, предлагая скидки для создания ажиотажного спроса и тут же снова повышая стоимость.
Что делать для решения проблем
Распознать уловки застройщиков непросто, но нужно отнестись к приемке жилья внимательно. Квартиры в Москве стоят недешево, поэтому любые проблемы с качеством строительства — это значительные убытки. Эксперты рекомендуют:
- Изучить предварительно все материалы, связанные с деятельностью застройщика. Иногда репутация говорит сама за себя. Почитайте про другие новостройки от застройщика, которые уже сдали в эксплуатацию.
- Проверить всю проектную документацию, в том числе на коммуникации. Если в дом уже заселились люди, поговорить с потенциальными соседями, узнать, как тут работает электрика и водопровод.
- Для подписания договора заручиться поддержкой опытного юриста, который проверит все условия соглашения. Нужно убедиться, что в договоре прописаны все параметры квартиры, проверить планировку жилья, стоимость квадратного метра.
- Удостовериться, что в договоре прописаны обязательства застройщика по устранению строительных дефектов за его счет.
Также застройщик должен дать гарантийные обязательства не только на сам объект недвижимости, но и на коммуникации. Можно купить новостройку и без этого, но тогда есть риск, что все недостатки будут устраняться уже за счет покупателя.
Не стесняйтесь требовать документы на строительство, в том числе по землеотводу, чтобы потом не было проблем уже на стадии ввода объекта в эксплуатацию.
Обязательно нужно при приемке квартиры в новостройках составлять акт обмера, чтобы не было разногласий по фактической площади.
Покупка жилья — дело серьезное. Не стесняйтесь проверять репутацию застройщика, привлекать строительных экспертов и уделять внимание каждой мелочи, даже если поначалу она кажется несущественной.