Для девелопера не всегда ясен ответ на вопрос: нужна ему документация по планировке территории для строительства улицы или всё таки нет? Разбираемся.
Когда требуется разработка и утверждение проекта планировки территории
В общем случае, для строительства линейного объекта требуется разработка проекта планировки территории. Логика такая: линейные объекты являются объектами капитального строительства (ОКС), а для ОКСов требуется получение разрешения на строительство (РНС), РНС в свою очередь требует утверждённой документации по планировке территории.
Так, Минстрой сообщает, что:
Основаниями для отказа в выдаче разрешения на
строительство объекта капитального строительства являются:
.... несоответствие представленных документов
требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства .... требованиям проекта планировки
территории и проекта межевания территории ....
Такое требование предполагает наличие документации по планировки территории, регламенту которой необходимо соответствовать. Регламент проекта планировки территории устанавливается для зоны размещения объекта капитального строительства и попадает в основную часть проекта в виде характеристик. Такие характеристики утверждаются законом и могут быть изменены только путем внесения изменений в проект планировки территории.
Внесение таких изменений по трудозатратам и временным затратам практически соответствует повторной разработке проекта планировки. Такая задачка может оказаться со звездочкой, если законодательная база со времен утверждения проекта планировки изменилась и не получится просто сохранить решения, а главное характеристики еще не реализованных по такому проекту объектов. Нередко, могут упасть технико-экономические параметры объектов, которые смогут быть сохранены в случае, если такое изменение не инициировать. Вернее не утверждать, все же можно сесть, разработать проект, получить обоснованные ответы от ИОГВ о том, что нет, так больше нельзя, правила игры изменились, границы полосы отвода должна быть значительно увеличена. Прикинуть палец к носу, посчитать на калькуляторе и бросить это дело.
Когда не требуется разработка и утверждение проекта планировки территории
Впрочем, есть ряд случаев, в которых разработка документации по планировке территории не требуется. Такие случаи описаны в Постановлении Правительства РФ от 12 ноября 2020 г. N 1816 "Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство....." (Перечень), по состоянию на 04.10.2024.
В случае с улицами в перечень попадают:
1. Строительство, реконструкция, в случае, если РНС не нужны согласно соответствующему перечню случаев:
линий связи и сооружений связи, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи;
линий электропередачи классом напряжения до 35 кВ включительно, а также связанных с ними трансформаторных подстанций, распределительных пунктов;
тепловых сетей, транспортирующих водяной пар с рабочим давлением до 1,6 мегапаскаля включительно или горячую воду с температурой до 150°C включительно;
водопроводов и водоводов всех видов диаметром до 500 мм;
линейных сооружений водоотведения диаметром до 1000 мм;
линейных объектов, размещаемых пользователем недр в целях проведения работ по геологическому изучению недр и (или) разведки и добычи полезных ископаемых в границах участков недр, при условии, что такие объекты не являются особо опасными, технически сложными и уникальными объектами и одновременно строительство, реконструкция таких объектов осуществляются за пределами границ населенных пунктов;
автомобильных дорог IV и V категории;
объектов капитального строительства, являющихся элементами обустройства автомобильных дорог и (или) защитными дорожными сооружениями и размещаемых в полосе отвода автомобильных дорог;
местных улиц, местных дорог, проездов улично-дорожной сети сельских поселений;
пешеходных улиц и площадей городов;
парковых дорог, проездов, велосипедных дорожек;
трамвайных путей, контактных сетей трамвайных линий.
Здесь интересно, что в случае с проектированием в Санкт-Петербурге, для улиц местного значения все же требуется разработка документации по планировке территории. Казалось бы все просто: разработал площадной проект планировки территории, где задал зоны планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе для улиц местного значения. А потом провел кадастровые работы и просто вышел по проекту благоустройства (т.к. РНС не нужен) построил улицы, подарил городу. Однако, Юридический Комитет требует: для линейного объекта должна быть зона размещения линейного объекта. Такая зона не может быть установлена площадным проектом планировки, только проектом планировки линейного объекта. Вот девелоперам и приходится разрабатывать линейные проекты планировки для каждой улицы в городе. На сколько знаю, такая практика распространяется и на пешеходные улицы.
2. Строительство, реконструкция объекта капитального строительства, проектируемого в составе линейного объекта, при одновременном соблюдении следующих условий:
строительство, реконструкция объекта капитального строительства осуществляется в существующих границах земельного участка, на котором размещен линейный объект, либо в границах сервитута или публичного сервитута, установленного в целях размещения линейного объекта;
строительство, реконструкция объекта капитального строительства не требует изменения границ зон с особыми условиями использования территорий, установленных в связи с размещением линейного объекта;
общая площадь объекта капитального строительства не превышает 1500 кв. метров, высота не превышает 12 метров, количество этажей не превышает 2 этажей.
То есть не требуется изменение межевания, планируемый объект уже имеет свой земельный участок, планируемой объект не требует своей новой или изменения старой зоны ОУИТ, да и сам объект не большой.
3. Строительство, реконструкция электрических сетей, сетей связи, сетей инженерно-технического обеспечения (тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения), размещение которых осуществляется внутри одного квартала, одного микрорайона.
4. Строительство, реконструкция в границах полосы отвода автомобильных дорог подъездов, съездов и примыканий, в том числе переходно-скоростных полос, к объектам дорожного сервиса и (или) автомобильных дорог, для строительства, реконструкции которых не требуется получение разрешения на строительство.
Строительство отдельных элементов улиц, дорог, их примыканий вообще зачастую реализуется в рамка капитального ремонта, то есть в условиях, при которых не меняется категория улицы, а также полоса отвода. Под полосой отвода имеется ввиду земельный участок. В случае с Санкт-Петербургом не для всех улиц размежеваны отдельные земельные участки, ИОГВ при определении границ улиц опираются на красные линии и паспорта улиц, находящихся на балансе у Комитета по благоустройству.
