Самовольная постройка добавляет хлопот его хозяину, но порой даже он не знает, что постройка является таковой.
Самовольной постройкой признается та недвижимость, которая возведена без законных согласований и без разрешения или с нарушением градостроительных норм.
Необходимо отметить, что нарушения должны быть установлены на дату начала стройки и быть действующими на дату выявления самовольной постройки.
Постройка не будет считаться самовольной, если на начало строительства не было выявлено ограничений для этого, либо собственник участка не знал и не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке.
Но если будет установлено, что постройка возведена без законных на то оснований, она будет снесена.
Так, уполномоченный орган обратился в суд с иском к собственнику объекта, право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), о сносе самовольной постройки.
Истец указал, что спорный объект - магазин возведён на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для возведения объекта недвижимости.
Ответчик в возражениях на иск ссылался на то, что право на объект зарегистрировано в установленном законодательством порядке, законность его возведения проверена регистрирующим органом, которому был представлен договор аренды земельного участка.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.
Суд апелляционной инстанции решение первой инстанции отменил, иск удовлетворил.
Суд кассационной инстанции оставил без изменения судебный акт апелляционной инстанции, указав следующее.
В силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённое или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведённое или созданное без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В рассмотренном деле судом установлено, что договор аренды заключён без торгов и без права размещения объектов недвижимости.
Таким образом, спорный объект возведён на земельном участке, не предоставленном в установленном земельным законодательством порядке для строительства объекта недвижимости и, соответственно, является самовольной постройкой, правовым последствием возведения которой является её снос (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ). Сама по себе регистрация права на объект не исключает возможности предъявления и удовлетворения требования о его сносе.
Итак, наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведён с нарушением, указанным в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
До вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 03.08.2018 № 339-ФЗ самовольные постройки почти всегда сносились без разбирательств. В настоящее время ситуация изменилась. В большинстве случаев решение о сносе принимает суд. В ходе судебного разбирательства фактический собственник может отстоять свою постройку.
В таком случае, если суд встанет на сторону собственника, самовольную постройку необходимо будет привести в соответствие с требованиями застройки: например, изменить планировку или уменьшить количество этажей.
Необходимо знать, что в случае с жилыми домами нельзя сносить самовольные постройки, возведённые на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства (если последние расположены в населённых пунктах).
Кроме этого, не снесут жилые и садовые дома, созданные на садовых участках при одновременном соблюдении следующих условий:
- параметры построек не нарушают какие-либо нормы;
- право собственности зарегистрировано до 1 сентября 2018 года;
- у собственника есть документы на участок.
Если статья была вам полезна, отметьте её, пожалуйста, лайком, поделитесь своим мнением в комментариях. Если есть вопросы, задавайте их в комментариях, с удовольствием отвечу.