Рост стоимости жилья вместе с ужесточением условий по ипотеке вынуждает покупателей приобретать квартиры меньшей площади. Из-за этого популярнее становится жилье с функциональной планировкой, чтобы каждый «квадрат» был куплен не зря. «Новый проспект» спросил участников рынка о том, как изменился метраж квартир за последние годы и что с ним будет дальше.
Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:— Если оценивать спрос на среднюю площадь в объектах класса масс-маркет по Санкт-Петербургской агломерации, то с 2015 года отчетливо наблюдается тренд на рационализацию. В городе стали более востребованы квартиры меньших площадей.
Если в 2014 году средняя площадь реализованных в Петербурге квартир составляла 49 м2, то уже в 2015–2016 годы она снизилась до 46 м2. Далее тенденция продолжилась, и в 2022–2024 годах площадь достигла 40–41 м2. В жилых комплексах Ленинградской области в 2014–2019 годах этот показатель был на уровне 38–39 м2, а с 2020 года несколько увеличился, до 40–41 м2.
Кроме того, в Петербурге растет популярность квартир с европланировкой. Согласно данным анализа квартирографий проектов крупнейших застройщиков (из которого были исключены студии), доля представленных на рынке квартир евроформата составляет около 70%. В общем объеме квартир с одной спальней доля лотов евроформата в классе масс-маркет — 62%, в классе бизнес — 61%. Среди квартир с двумя и тремя спальнями доля евроформата достигает 88% для класса масс-маркет, а в объектах класса бизнес — 69%. При этом абсолютное большинство планировок в высоком классе вне зависимости от формата квартиры и количества спален включает кухни площадью 10–17 м2, что размывает различие между евроформатом и стандартной планировкой.
Холдинг Setl Group отдает предпочтение европланировкам, доля таких квартир в проектируемых домах составляет 95–97%. Средняя площадь кухни-гостиной в таком формате — 17,7 м2. Спальни и детские в среднем 11–15 м2 в проектах комфорт-класса, 14–16 м2 в ЖК бизнес-класса, 16–20 м2 в элитных ЖК. Раздельные санузлы проектируются в квартирах с двумя и более спальнями, в крупных семейных квартирах также размещаем мастер-спальни с собственными санузлами. В прихожих обязательно предусматриваем место для установки шкафа (как правило, это ниша для шкафа-купе).
Востребованность евроформата продиктована изменением портрета покупателя. Возраст покупателей недвижимости снижается, то есть выбор делают более молодые. Например, еще в 2020 году доля покупателей до 30 лет была всего 9%, сейчас их уже 20%. Это творческие, активные и коммуникабельные люди, которым важно иметь пространство для общения, например большие совмещенные кухни-гостиные.
Елена Аккуратова, директор по маркетингу «Охта Групп»:— Во время пандемии размер квартир уменьшался: мы видели, что средний размер не доходил до 40 м2, у покупателя были востребованы студии с минимальным метражом. Год назад ситуация в спросе изменилась в сторону комфорта, и сейчас, особенно со смещением государственной поддержки в сторону семей, на рынок выходят другие метражи. В проекте «Экография. Квартал у Петергофа» сегодня продаваемая средняя площадь лота составляет 46 м2. Это показатель выше среднего, и мы сознательно создавали просторные квартиры, поскольку наши будущие жители выбирают формат жизни близко к природе, а он предполагает простор и большое количество воздуха.
Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости:— Ситуация на рынке жилья складывается непросто: программа льготной ипотеки отменена, и большинство потребителей вынуждено брать кредиты по высоким ставкам. Однако решение жилищного вопроса по-прежнему актуально, несмотря на снижение возможностей по приобретению жилья.
На фоне сложной ситуации в отрасли мы видим, что покупатели стремятся сэкономить на жилплощади. На первый план выходят однокомнатные квартиры и студии. Оба варианта позволяют как относительно недорого приобрести первое жилье, так и купить недвижимость в инвестиционных целях. Соответственно, застройщики увеличивают долю студий и однокомнатных квартир в своих проектах. Особенно она заметна на рынке апарт-отелей, где юниты, как правило, приобретаются для сдачи в аренду студентам или одиноким молодым людям, которые пока не завели семью и только-только вышли на рынок труда. Например, в апарт-отеле IN2IT доля студий по всему проекту занимает более 68%, а в апарт-отеле «Про.Молодость» — почти 62%. Спрос на данный формат остается стабильно высоким.
Интерес к компактным квартирам продолжит расти. Подобные проекты позволяют приобрести жилье в сложной экономической ситуации, а также имеют большой потенциал для инвестиций. Поэтому застройщикам придется учитывать эти тенденции в своих проектах на ближайшие годы.
Евгений Тихоненко, директор по маркетингу группы компаний VALO:— Рынок жилья переживает непростые времена: покупательская способность снижается из-за отмены льготных программ, а цены повышаются. По данным аналитиков VALO, за август 2024 года стоимость квартир на первичном рынке выросла на 0,4%, несмотря на снижение спроса.
В таких условиях застройщики идут ищут способы, чтобы уровень продаж снижался не так значительно. Одним из них становится уменьшение площади продаваемых лотов при увеличении функциональности пространства. Это позволяет покупателю сэкономить на квадратных метрах, но при этом не терять в качестве жизни.
Что касается рынка апартаментов, большая часть проектов, как правило, отдается именно под студии. Например, в VALO из 3651 юнита 3287 приходится на студии — это 90% от комплекса, 274 юнита — однокомнатные и только 90 — двухкомнатные. Апарт-отели предназначены в первую очередь для инвесторов, а для вложений больше всего подходит именно такой формат. Но главным фактором, который формирует цену в апартаментах, является спрос гостей, а не цена квадратного метра. Спрос не претерпел значительных изменений, значит, нет причин и для глобальных изменений на рынке апартаментов.
Предполагаю, что в ближайшие годы на квартирографию будет влиять класс объекта. Премиальный сегмент вряд ли претерпит значительные изменения, а в более доступном жилье стоит ожидать снижения средней площади. На рынке апартаментов не предвидится значительных изменений. Стоимость гостиничных номеров определяется спросом гостей, а не ценой квадратного метра. Спрос остается неизменным, поэтому и ключевых изменений в проектах апарт-отелей ждать не стоит, за исключением тех, где номера предназначены для проживания.
Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль»:— Тренд на уменьшение размеров квартир в Петербурге и Ленобласти сохраняется уже несколько лет. Однако этот процесс по-разному повлиял на сегменты недвижимости и бизнес-класс задел по касательной. Например, когда мы проектировали ЖК «Наследие», то сознательно избегали малогабаритных решений. В проекте нет студий, а более 50% квартир — трехкомнатные. Средняя площадь квартиры в проекте — 80 м2.
Сегодня при проектировании нашего нового проекта бизнес-класса мы исходим из мультиформатного подхода. Да, в проекте есть студии, но на них приходится 18%, а средняя их площадь — 28 м2. Около 50% от общего объема квартирографии занимают однокомнатные квартиры площадью около 41 м2, а почти 30% — это двухкомнатные квартиры в среднем по 70 м2. Трехкомнатных квартир около 5%, и их площадь составляет порядка 90 м2. При этом в конструктивной схеме здания мы предусматриваем возможность объединения квартир.
Спрос на функциональные и практичные решения продолжит расти. Покупатели готовы выбирать более компактные, но хорошо спланированные квартиры, где каждый метр имеет значение. Такие проекты останутся востребованными даже с изменением условий на рынке, включая ужесточение льготных ипотечных программ. Функциональность и разумное использование площадей — ключевые тренды, которые будут определять будущее жилых комплексов в нашем регионе.