Банки вступают в игру с квартирами на своих условиях

Валерий Кочетков

С момента введения в 2020 году программ льготного кредитования на рынке недвижимости все привыкли к высокому спросу, и план продаж девелоперы стали подстраивать под этот спрос. Конечно, сегодня рынок просел, это естественное явление в сложившихся обстоятельствах – отмена безадресной льготной ипотеки и изменение адресных программ заметно отразилось на массовом сегменте рынка новостроек.

Однако нынешнее падение продаж не привело к кризису на рынке и у застройщиков, а просто откинуло нас в реалии спроса и предложения пятилетней давности. Теперь эти показатели сбалансированы, перевыполнение плана реализации не предполагается.

Методы стимулирования продаж, такие, как рассрочка платежа или траншевая ипотека, которые применяются застройщиками, хорошо поддерживают спрос на первичном рынке.

Есть и запросы от покупателей - люди заинтересованы в приобретении первичного жилья, но многих останавливает дорогая ипотека. При этом снижения стоимости новостроек не наблюдается, и в перспективе заметные ценовые изменения маловероятны.

Спекулятивного роста цен ожидать тоже не стоит, поскольку инвестиционная привлекательность первичного жилья сошла на нет после отмены массовой льготной ипотеки, на рынке остались преимущественно те покупатели, кому необходимо решить квартирный вопрос.

В рамках финансовой модели, т.е. по мере готовности дома, цена квартир растет – это правило было всегда и сохраняется сейчас.

Напомню основные составляющие конечной стоимости жилья. Во-первых, растет себестоимость строительства. Инфляция набирает обороты, стройматериалы, рабочая сила, все постоянно дорожает. Во-вторых, проектное финансирование дорогое – банки выдают кредиты застройщикам под довольно высокие проценты, что также влияет на итоговую стоимость квартир.

Учитывая все эти факторы, можно предположить, что строящееся жилье будет дорожать на 1,5-2% в месяц. Готовое первичное жилье, вероятнее всего, ждет ценовая стагнация, если в проекте остался ассортимент лотов, если же выбор ограничен, то дефицит предложения подтолкнет стоимость вверх.

Следует отметить, что в Москве наблюдается дефицит квартир в готовых новостройках. Причина в том, что застройщики пошли путем дозированного выпуска квартир в реализацию и по мере вымывания выставляют следующий пул квартир. Такая стратегия позволяет создавать ажиотаж вокруг интересующего лота, что, в свою очередь, не позволяет клиенту торговаться.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в новостройках старой Москвы покупателям предлагаются 35,89 тысяч квартир, за месяц объем увеличился на 1,2%. Средняя цена квадратного метра составляет 419,5 тысяч рублей, за месяц она прибавила 0,6%.

На первичном рынке новой Москвы экспозиция насчитывает 10,05 тысяч объектов, за месяц минус 0,3%. Квадратный метр в среднем стоит 244,5 тысяч рублей, за месяц – минус 0,5%.

В Подмосковье на продажу выставлено 22,51 тысяча первичных квартир, за месяц минус 2,4%. Медианная цена квадратного метра – 194,1 тысяч рублей, за месяц она прибавила 0,3%.

Что можно посоветовать – покупать сейчас или подождать снижения ключевой ставки, а за ней и ипотечных? Если квартирный вопрос назрел, его необходимо решать.

Девелоперы предлагают покупателям различные программы, и некоторые из них востребованы у клиентов. Например, сейчас более трети покупателей новостроек используют программу рассрочки платежа, тогда как до отмены льготной ипотеки таковых было 10-12%. Дело в том, что условия изменились и стали более выгодными для клиентов. Если раньше застройщики предлагали рассрочку всего на несколько месяцев, то сейчас – до ввода дома в эксплуатацию, т.е. на два года. Клиент может зарезервировать понравившуюся квартиру с фиксированной ценой и через два года перейти на ипотеку, если ее условия станут более выгодными.

Около 20% покупателей используют другой вариант – оформить совместную программу застройщиков и банков, где первые пять лет ставка по ипотеке может быть 8%, а потом либо рыночная, либо рефинансирование под меньший процент – возможно, к тому моменту ипотека станет дешевле.

Однозначно можно сказать, что сегодня спрос на рынке поддерживается именно программами от застройщиков в коллаборации с банками.

Автор - Валерий Кочетков, директор направления "Новостройки" ИНКОМ-Недвижимость