Economist: Суперцикл цен на жилье только начинается
После финансового кризиса 2007-09 мировые цены на жилье упали на 6% в реальном выражении. Но достаточно быстро они снова поднялись и прошли свой докризисный пик. Когда ударил COVID-19, некоторые экономисты посчитали, что надвигается крах рынка недвижимости, однако на деле мы увидели бум. Затем, начиная с 2021 года, когда центральные банки повысили процентные ставки, чтобы победить инфляцию, усилились опасения по поводу падения цен на жилье. На самом деле реальные цены упали всего на 5,6% — и теперь они снова быстро растут. Похоже, что жилье обладает замечательной способностью продолжать расти в цене вне зависимости от экономической ситуации.
Примерно до 1950 года цены на жилье в богатом мире были стабильными в реальном выражении. Строители возводили дома там, где люди хотели их иметь, не давая ценам сильно расти в ответ на спрос. Развертывание транспортной инфраструктуры в 19-м и начале 20-го века также помогло сдержать цены. Позволяя людям жить дальше от места работы, улучшенный транспорт увеличил количество экономически полезной земли, снизив конкуренцию за пространство в городских центрах.
Однако события, последующие в 1950-60-ых создали предпосылки для появления жилищного суперцикла, в котором мы живем сегодня. Правительства занялись субсидированием ипотечных кредитов. У людей в возрасте 20–30 лет рождалось много детей, что увеличивало потребность в жилье, а урбанизация повысила спрос на жилье в местах, которые и так были переполнены. Строить инфраструктуру стало сложнее, что сделало города менее расширяемыми. Цены на жилье начали неумолимо расти.
Последние несколько лет были значительно менее пессимистичными для рынков жилья, чем предсказывали прогнозисты три года назад. Несмотря на то, что ЦБ повысили ставки, многие держатели ипотечных кредитов ничего не почувствовали, поскольку многие получили ипотечные кредиты по фиксированной ставке до и во время пандемии, что защитило их от более высоких ставок. В Америке, где многие люди фиксируют свою процентную ставку по ипотеке на 30 лет, выплаты процентов по ипотеке домохозяйствами как доля дохода остались стабильными. Новые покупатели столкнулись с более высокими расходами на ипотеку, но быстрый рост доходов помог противодействовать этому эффекту -заработная плата в странах группы G 10 на 20% выше, чем в 2019.
В Германии, Новой Зеландии и Швеции реальные цены на жилье упали более чем на 20% с момента пика пандемии. Однако в других местах цены на жилье упали лишь немного, и сейчас наблюдается своего рода бум. Цены на жилье в Америке достигают новых максимумов почти каждый месяц, увеличившись на 5% в номинальном выражении за последний год. В Португалии цены стремительно растут. Другие места со слабыми рынками жилья разворачивают их вспять. С 2011 по 2019 год цены на жилье в Риме упали более чем на 30% в номинальном выражении, поскольку Италия боролась с кризисом суверенного долга. Теперь они снова растут.
В краткосрочной перспективе цены на жилье, вероятно, продолжат расти, в том числе благодаря падению процентных ставок. В Америке ставка по 30-летней фиксированной ипотеке упала почти на 1,5 п.п. с недавнего пика. В Европе волна заемщиков с фиксированной ставкой вскоре сможет рефинансировать по более низким ставкам. Но есть три фундаментальных фактора, которые обеспечат продолжение суперцикла.
Первый касается демографии. Численность иностранного населения в богатом мире растет на 4% в год, что является самым быстрым ростом за всю историю. Иммигрантам нужно место для проживания, что ведет к росту как арендной платы, так и цен на жилье. Недавняя работа Розы Санчис-Гуарнер из Барселонского университета, посвященная Испании, показывает, что рост уровня иммиграции на 1 п.п. повышает средние цены на жилье на 3,3%.
В ответ на рекордное количество прибывающих, политики от Канады до Германии ужесточают иммиграцию. Но даже при самой строгой политике богатые страны, вероятно, продолжат принимать больше мигрантов, чем раньше. Их потребность обслуживать стареющее население, вероятно, пересилит желание ужесточить границы.
Что касается США, то по оценкам Goldman Sachs, если Камала Харрис победит на президентских выборах в США, чистая иммиграция плавно снизится до 1,5 млн в год с более чем 2 млн в 2024 году. Если Дональд Трамп победит с расколотым правительством, они ожидают, что она снизится всего до 1,25 млн.
Второй фактор касается городов. Когда в 2020 году разразился covid-19, многие думали, что городские районы потеряют свою привлекательность - увеличение популярности удаленной работы означало, что теоретически люди могут жить где угодно и работать из дома, что позволяет им покупать более просторное жилье за меньшие деньги.
Однако сценарий не реализовался - люди работают из дома гораздо больше, чем раньше, но большие города сохраняют свою привлекательность. В Америке 37% предприятий расположены в крупных городских районах, столько же, сколько и в 2019. Концентрация занятости в развитых странах, приходящаяся на столицы, выросла за последние годы. В Японии, Южной Корее и Турции в столицах создается больше рабочих мест, чем где-либо еще. Они также являются домом для большего количества развлекательных заведений: доля британских баров и пабов, расположенных в Лондоне, немного выросла с момента начала пандемии. Все это усиливает конкуренцию за жилое пространство в компактных городских центрах, где предложение жилья и так ограничено.
Дальнейшее увеличение роли городов усугубляет последствия третьего фактора: инфраструктуры. Во многих городах ежедневные поездки на работу стали более мучительными, что ограничило расстояние, на котором люди могут жить от работы. В Великобритании средняя скорость передвижения снизилась на 5% за последнее десятилетие. Во многих американских городах загруженность дорог близка к рекордно высокому уровню. Многие правительства считают практически невозможным строительство новых транспортных сетей для облегчения нагрузки. Высокоскоростная железная дорога Калифорнии, призванная связать Лос-Анджелес и Сан-Франциско, а также много потенциального жилого пространства между ними, вероятно, никогда не будет построена.
При этом «эластичность предложения» американского жилья — степень, в которой строительство реагирует на возросший спрос — снизилась с 2000-х. Мы не находим никаких доказательств всеобщего всплеска строительства после пандемии. Проблема предложения остается наиболее острой в городах. В Сан-Хосе, самом дорогом городе Америки, в прошлом году было разрешено строительство всего 7000 домов, что значительно ниже показателей десятилетней давности. Но даже в Хьюстоне и Майами, которые гордятся тем, что избегают ошибок других крупных городов, строительство идет медленно.
В ближайшие годы рынки жилья могут столкнуться со всевозможными ударами судьбы, от колебаний экономического роста и процентных ставок до банковских крахов. Но с учетом долгосрочных последствий демографии, городской экономики и выравнивания инфраструктуры, во многих странах вполне вероятно, цены на жилье теперь могут расти быстрее, чем доходы.