Выбор организационно-правовой формы
Первоначальный этап, определиться с организационно правовой формой. Зачастую выбор стоит между работой как физическим лицом (далее – ФЛ) или как индивидуальный предприниматель (далее – ИП).
Если мы рассматриваем агентскую схему или куплю-продажу объектов с электронных торгов как полноценный бизнес, то Ваш выбор должен пасть на ИП. Поскольку дальнейшая регулярная перепродажа имущества, может вызвать вопросы у проверяющих органов, но для того, чтобы просто попробовать купить какой-либо объект, регистрация в качестве ИП не нужна.
Получение электронной цифровой подписи
На следующем этапе необходимо получить электронную цифровую подпись (далее – ЭЦП), можно получить подпись в аккредитованном коммерческом удостоверяющем центре (за деньги) бесплатную ЭЦП можно получить в Удостоверяющем центре ФНС России при личном обращении, по предварительной записи с помощью электронного сервиса ФНС России «Онлайн запись на прием в инспекцию». Также заявление на выдачу квалифицированной электронной подписи можно заполнить и отправить через «Личный кабинет налогоплательщика».
РЕГИСТРАЦИЯ ИП
В случае если вы еще не являетесь ИП, вам необходимо зарегистрироваться в этом качестве, как правило данный шаг является поворотным, на пути к предпринимательству и уходу из найма, а также решению своих финансовых амбиций.
Самый простой способ открытия ИП – это обратиться Банк, вам откроют бесплатно расчётный счет, получите бесплатный период пользования счетом и еще что-то в разных банках разные плюшки.
Я просматривал различные тарифы и ряде ведущих Российских банках, и мой выбор пал на «Банк Точка», на начальном этапе, важно какие лимиты на пополнение и на вывод денежных средств со своего счета, поскольку лот получается выиграть не с первого раз это самый приемлемей тариф.
Если мы развиваемся в сфере торгов, для нас очень важны лимиты на вывод денежных средств, поскольку вывод денежных средств в личном кабинете ИП на площадках доступен только на банковские реквизиты ИП (это не касается случаев, когда вы учувствуете как Агент по договору, в таком случае Принципал имеет возможность самостоятельно пополнить Ваш лицевой счет площадке для внесения задатка). Завести деньги на площадку можно и со своего счета физического лица, но увы вывести можно только на счета ИП.
ВЫБОР СИСТЕМЫ НАЛОГООБЛАЖЕНИЯ
Также при регистрации необходимо решить на какой системе налогообложения вы будете работать.
Напомню стандартные ставки налога УСН такие:
- УСН «Доходы» — 6%.
- УСН «Доходы минус расходы» — 15%.
Если мы хотим заниматься постоянной куплей-продажей объектов, несомненно необходимо выбрать упрощённую система налогообложения доход – расход.
Разберем на примере вы выиграли лот на торгах и заплатили за него 10 млн. и продали за 15 млн. В таком случае налог будет считаться следующим образом:
- при ставке 15% (15млн. – 10 млн.) * 15% = 0,75 млн.
- при ставке 6% 15млн. * 6% = 0,9 млн.
Так или иначе расклад, при котором мы покупаем объект за 10 млн. и продаем его за 15 млн. довольно оптимистичный, соответственно здесь работает правило, чем мы меньше заработали с разницы, тем меньше мы заплатим налогов.
Что же делать, когда мы что-то не просчитали и продали лот с нулевой прибылью? При ставке 15% мы не будем платить налоги по УСН, в тоже время если бы у нас была УСН 6%, то мы должны были бы заплатить 6% со всей суммы продажи объекта.
Мы должны понимать, что сказочные прибыли и ИКСЫ, это скорее не про бизнес на недвижимости, для того чтобы было выгодно для нас находиться на УСН 6%, объект купленный за 10 млн. необходимо продать минимум за 20 млн., а это уже 400% годовых при условии продажи объекта в течении 3-х месяцев.
