Покупка земли для строительства коммерческого объекта — это ключевой этап любого инвестиционного проекта. Ошибки на этом этапе могут обернуться серьёзными финансовыми потерями. В этой статье я поделюсь своим опытом, наработанным за 10 лет работы в недвижимости и расскажу, на что нужно обратить внимание при покупке земли, если вы собираетесь построить на ней коммерческий объект.
1. Категория и вид разрешённого использования земли
Первый аспект, который нужно учитывать, — это категория земли и вид разрешённого использования (ВРИ). Это напрямую влияет на то, для каких целей можно использовать участок. Например, для строительства торгового центра земля должна относиться к категории земель населённых пунктов, а ВРИ должен позволять коммерческое строительство.
Вот вам реальный пример, в 2021 году компания приобрела участок под строительство собственного складского комплекса. Однако земля относилась к сельскохозяйственным угодьям, и процесс перевода занял почти 18 месяцев, что затормозило проект на год.
Совет эксперта: Перед покупкой земли обязательно проверьте соответствие ВРИ вашим планам. Если требуется перевод земли в другую категорию, учтите возможные задержки и затраты.
2. Расположение и инфраструктурные перспективы
Локация — это один из главных факторов, определяющих успешность коммерческого объекта. Но важно учитывать не только текущее состояние района, но и перспективы инфраструктурного развития.
Согласно данным "КоммерсантЪ" и "Ведомости", в 2023-2024 годах цены на землю под коммерческую застройку в Краснодарском крае выросли на 15-20%. Это связано с активным развитием транспортной и торговой инфраструктуры, строительством логистических центров и крупных торговых площадок. В частности, в районах Краснодара, Сочи и Анапы, где были запущены или планируются крупные инфраструктурные проекты, наблюдается наибольший рост цен. Так, строительство новых транспортных развязок и расширение федеральной трассы М4 "Дон" стимулировало рост стоимости земли на юге региона.
Один из моих клиентов в Краснодарском крае в 2022 году приобрёл участок вблизи развивающегося нового микрорайона города, где вскоре началось строительство новой развязки. Уже через два года его стоимость увеличилась на 25%, и объект привлёк крупных арендаторов.
Совет эксперта: Всегда проверяйте планы на развитие инфраструктуры в районе. Развитие дорог, строительство торговых и деловых центров может существенно повлиять на рентабельность вашего объекта в будущем.
3. Юридическая чистота и отсутствие обременений
Один из самых важных шагов — проверка юридической чистоты участка и наличие возможных обременений(ипотека, залог, сервитуты, аресты и т.д.). Наличие юридических проблем может привести к заморозке проекта и значительным убыткам.
Согласно данным Российской Гильдии Риэлторов, в последние годы около 20% сделок с землёй были отложены или отменены из-за выявленных обременений и юридических препятствий, таких как неоплаченные налоги или наличие судебных споров.
Совет эксперта: Подключайте к процессу покупки профессилональных юристов для тщательной проверки юридической чистоты участка. Это обязательный этап, который поможет избежать серьёзных проблем в будущем.
Например у нас в компании “Аякс”, работает собственная команда профессиональных юристов, которые проверяют все документы, как при регистрации нового объекта в базе, так и во время подготовки документов к сделке и ,при выявлении несоответствий до сделки, мы можем повлиять или найти решение, чтобы сэкономить время и деньги клиента.
4. Коммуникации и их подключение
Доступность и возможность подключения к инженерным коммуникациям — важный фактор для успеха любого коммерческого проекта. Отсутствие водоснабжения, электричества или канализации может увеличить затраты и сроки реализации проекта.
Например, если выяснится что ближайшая точка подключения к электросетям находится на расстоянии более 5 километров, это увеличит ваши затраты на проект до 10-15% от бюджета.
Совет эксперта: Проверьте наличие коммуникаций и стоимость их подключения ещё до покупки земли.
5. Рельеф и особенности почвы
Топографические и геологические особенности участка также играют ключевую роль. Неровный рельеф или плохие геологические условия могут значительно увеличить стоимость подготовки участка для строительства.
В моей практике был случай в Адыгее, когда где клиент приобрёл участок с наклонным рельефом. В итоге понадобились серьёзные работы по выравниванию и укреплению фундамента, что увеличило общие затраты на проект на 15%.
Совет эксперта: Всегда проводите геологическую экспертизу участка до покупки. Это поможет вам заранее оценить возможные дополнительные расходы и риски.
6. Рыночные условия и прогнозы
Цены на землю под коммерческую застройку могут существенно колебаться в зависимости от рыночных условий и макроэкономической ситуации. Например, в период пандемии COVID-19 в 2020 году в регионах наблюдался резкий спад спроса на коммерческие земли, что привело к снижению цен. Однако в 2023-2024 годах рынок начал восстанавливаться.
По данным ЦИАН, в 2024 году средний рост цен на земельные участки под коммерческую застройку в крупных российских городах составил около 12-17%. В первую очередь это связано с активным восстановлением экономики и увеличением спроса на торговые и складские объекты.
Покупка земли под коммерческую застройку — это серьёзная инвестиция, требующая тщательного анализа и оценки множества факторов. От юридической чистоты до инфраструктурных перспектив — каждый аспект может оказать влияние на успешность проекта.
Основывайтесь на реальных данных, привлекайте профессионалов и никогда не торопитесь с принятием решения. Подготовка — ключ к успешной сделке и вашему финансовому успеху.
Рост цен на землю в Краснодарском крае и Адыгее в 2024 году продолжает набирать обороты, что делает эти регионы привлекательными для долгосрочных инвестиций. Если вы планируете покупку земли под коммерческое строительство, сейчас — подходящий момент для того, чтобы воспользоваться преимуществами динамичного рынка. Ожидается, что в 2025 году цены будут продолжать расти, хотя темпы могут несколько замедлиться.
Инвестируйте в регионы с перспективой роста — и ваши вложения окупятся с лихвой.
Яналь Куссейбати, департамент коммерческой недвижимости, офис-партнер сети агентств недвижимости «Аякс»