В России чистый приток в закрытые паевые фонды (ЗПИФ) во II квартале 2024 года вырос до 378,6 млрд рублей, пайщиками ЗПИФов стали почти 260 тыс. частных инвесторов, следует из данных ЦБ.
В фокусе внимания оказались фонды недвижимости.
Так, на глобальном рынке за последние годы доля альтернативных инвестиций (включая бумаги фондов недвижимости — REITs) в портфелях частных инвесторов выросла до 30–35%. В России доля недвижимости у розничных инвесторов составляет 10–15%, а у состоятельных — до 25–30%, следует из данных аналитиков "Альфа-Капитал".
Почему ЗПИФы привлекают частных инвесторов
За минувшее полугодие открытые и биржевые паевые инвестиционные фонды (ОПИФ, БПИФ) привлекли 123,85 млрд рублей, подсчитали в Investfunds. В лидерах по доходности в первом полугодии оказались ПИФы, вкладывающие средства в драгметаллы, а также в акции.
В ЦБ, между тем, отмечают, что значительный приток средств фиксируется в розничные ЗПИФы, в частности, фонды недвижимости.
"Растущий интерес розничных инвесторов к вложениям в складские комплексы связан с высокими темпами роста онлайн-ретейла и повышением ставок аренды, которое увеличивает доходность таких инвестиций и усиливает их привлекательность в условиях повышенной волатильности фондовых инструментов. При этом через приобретение паев ЗПИФ такие инвестиции стали доступны для широкого круга инвесторов с небольшими вложениями", — отмечают в ЦБ РФ.
Зачем пайщикам склады, промзоны и квартиры
Причин интереса частных инвесторов к ЗПИФам недвижимости несколько, и не в последнюю очередь это связано с тем, что этот инструмент дает возможность частным инвесторам даже с небольшим капиталом вкладываться в самые разные сегменты рынка. Так, в последнее время начали активно формироваться фонды, инвестирующие в складскую недвижимость.
"Инвестиционная стратегия фондов, работающих в сегменте складской недвижимости, как правило, основана на получении дохода от сдачи в долгосрочную аренду складских комплексов. Это один из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка, поскольку дефицит новых складских комплексов способствует бурному строительству.
Опрошенные "ДП" участники рынка ожидают, что формат light industrial будет развиваться, в частности, на территории старых промзон, которые городские власти не разрешили переводить под жилую застройку.
Кроме того, популярными становятся девелоперские фонды для розничных инвесторов. Они создаются как ответ на ужесточение кредитно-денежной политики и фактически позволяют инвесторам принимать участие в капитале проектов крупнейших застройщиков через инструменты коллективных инвестиций.
Перспективным становится сегмент инвестиций в жилую недвижимость и в регионах, которые развиваются за счет туризма и промышленного сектора, что к Северной столице относится в первую очередь, считают участники рынка. За первую половину 2024 года ЗПИФы приобрели 657 объектов. Причем для некоторых ЗПИФов покупка новостроек является одним их основных направлений работы.
После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию стоимость квартир, как правило, возрастает, что позволяет фонду рассчитывать на финансовый результат от продажи или сдачи квартир в аренду.
Крупные игроки на рынке, например, УК "Альфа-Капитал", предлагают в качестве объектов инвестиций рассматривать также коммерческую недвижимость разных форматов, арендаторами которой выступают крупные компании, также в перспективе в компании рассматривают инвестиции в гостиничный бизнес и туристическую инфраструктуру.
Риски сделки и специфика управления
Для крупных собственников недвижимости использование ЗПИФа может быть более интересным, чем владение объектом напрямую, отмечают участники рынка. Так, фонд позволяет реинвестировать весь полученный доход в покупку новых объектов, а также использовать возможность отложенной уплаты налога на прибыль.
"С точки зрения инфраструктуры риски здесь минимальные, потому что за деятельностью УК следит регулятор, а ключевые действия, которые совершает компания, согласовываются со спецдепозитарием ", — отмечают в УК "Альфа Капитал".
Кроме того, ЗПИФы подходят для непрофессионалов, у которых просто нет времени или опыта, чтобы правильно оценить объект для покупки. Деньги пайщиков находятся под присмотром профессиональных управляющих, которые имеют возможность оценить перспективы и риски сделки.
https://www.dp.ru/a/2024/09/30/zpifi-i-realnost-kak-rossijane?from=dzen-news