Власти Таиланда разработали меры стимулирования рынка недвижимости. Ожидается, что они поддержат сектор жилья на фоне снижения активности покупателей внутри страны и стагнации развития, пишут аналитики Global Property Guide. При этом экономисты Азиатского банка развития понизили прогнозы по увеличению ВВП королевства.
Иностранная активность
Во втором квартале 2024 года индекс цен на жилье для отдельно стоящих домов в Таиланде увеличился на 2,60% (1,81% с поправкой на инфляцию) в годовом исчислении, по данным Банка Таиланда. На 3,12% (2,32% с поправкой на инфляцию) отмечен рост стоимости таунхаусов.
Столичный регион, включая Бангкок и его окрестности, продемонстрировал более выраженное повышение, чем остальная часть страны: по отдельным домам на 3,85% в годовом исчислении или на 3,21% с поправкой на инфляцию, по таунхаусам на 3,58% (3,04%), по кондоминиумам на 3,03% (2,23%).
Замедление экономического роста по всей стране в сочетании с отменой ограничений по стоимости кредитов и повышением процентных ставок привело к снижению зарегистрированных передач прав на жилую недвижимость по всему Таиланду. В 2023 году этот показатель сократился на 6,6% относительно 2022-го, общая стоимость переданных объектов снизилась на 1,7%. В первом квартале 2024 года было зарегистрировано всего 72 954 передачи прав на жилую недвижимость, на 13,8% меньше, чем за аналогичный период 2023-го. Это самый низкий показатель за последние 25 кварталов, по данным Информационного центра недвижимости (REIC). Общая стоимость переданных объектов упала до 208,7 млрд тайских батов (5,8 млрд долларов США) – такого не было 19 кварталов.
Возможности домохозяйств по покупке жилья ограничены недостаточными сбережениями и трудностями с получением кредитов. Исследование потребительских настроений, проведенное сайтом недвижимости DDproperty, выявило снижение числа потребителей, планирующих приобрести жилье в течение следующего года, с 53% во втором полугодии 2023 года до 44% в январе-июне 2024-го. В то же время доля тех, кто предпочитает арендовать жилье, увеличилась с 9% до 14%. Этот сдвиг в значительной степени объясняется недостаточными сбережениями для покупки жилья, на которые указали респонденты.
Арендные ставки в малоэтажной недвижимости увеличилась на 28%, а на квартиры в высотных комплексах на 22%. Они уже опережает покупные цены. При этом валовая доходность невелика – 6,27% в среднем по стране, 7,05% в Саттахипе, 6,36% на Пхукете и 5,07 в Бангкоке – 5,07%. Более подробную информацию по этому показателю в различных районах и локациях можно посмотреть здесь.
Среди минусов рынка недвижимости Таиланда и частое оформление долгосрочной аренды вместо права собственности. Тем не менее, внешний спрос продолжал расти, превысив уровни, существовавшие до пандемии. REIC сообщила, что иностранцы получили на 25% больше кондоминиумов в 2023 году, до 14 449, а сумма сделок выросла на 23,5%, до 73 160 млн тайских батов (2,1 млрд долларов США). В первом квартале 2024-го представителям других стран передано 3 938 единиц кондоминиума общей стоимостью 18 013 млн тайских батов (497,7 млн долларов США), что на 4,3% и 5,2% больше в годовом исчислении. Большая часть иностранного спроса приходится на Китай, за которым следуют Россия, США и Мьянма.
При этом ухудшение рыночных настроений понизило интерес застройщиков к новым проектам, что привело к замедлению активности и в этом секторе. В 2023 году выдано чуть более 271 000 разрешений (-1,9%), а на продажу было выставлено около 140 000 (+0,5%). В 1 квартале 2024 оформлено 68 052 разрешений (-6,8%), площадь объектов сократилась на 6,7%. Вичай Вираткапан, исполняющий обязанности генерального директора REIC, объясняет общее замедление темпов строительства слабым спросом и ухудшением настроений на рынке, из-за чего девелоперы не решаются участвовать в новых проектах. В то же время потенциал сектора тесно связан с общим восстановлением экономики и государственными стимулами.
Реформы и перспективы
Для стимулирования рыночной активности в апреле 2024 года Кабинет министров одобрил новые меры, которые включают снижение комиссионных за совершение сделок с домами стоимостью до 7 миллионов тайских батов (около 193 000 долларов США), а также уменьшение сборов за передачу права собственности и регистрацию ипотеки до 0,01% с прежних 2% и 1% соответственно. Правительство также предложит кредиты на покупку жилья в государственных банках на сумму 30 млрд тайских батов, налоговые льготы для некоторых застройщиков и вычеты в размере до 100 000 тайских батов для людей, которые хотят построить свои дома.
Отраслевые эксперты прогнозируют, что цены продолжат постепенно повышаться, особенно на недавно построенные проекты, обосновывая это дорогими строительными материалами, рабочей силой, а также ростом стоимости земли и затрат по займам. МВФ прогнозирует развитие экономики Таиланда на 2,7% в 2024 году и на 2,9% в 2025-м. Инфляция, скорее всего, ускорится до 1,3% в следующем году. Аналитики Азиатского банка развития отметили, что в первой половине 2024 года экономика королевства замедлилась по сравнению таким же периодом 2023-го из-за снижения общественного потребления и инвестиции. Более низкими, чем ожидалось, оказались государственные расходы и экспорт товаров.
Реальный ВВП увеличился на 1,9% в годовом исчислении. Экспорт товаров и услуг на 3,6% при продолжающемся увеличении числа международных туристов (+35%) – до 17,5 млн человек. Импорт товаров и услуг повысился на 2,8% за счет повышения объемов выездного туризма и платежей за другие деловые услуги. Ситуация на рынке труда улучшилась благодаря росту занятости в сфере услуг и на производстве. Уровень безработицы на конец июня 2024 года был на низком уровне – 0,9%. Однако потребительское доверие в июне 2024 года упало до самого низкого уровня.
В первом квартале 2024 года долг домохозяйств составлял 90,8% от ВВП. Во втором квартале доля просроченных кредитов оставалась приемлемой, на уровне 2,8%, однако число дефолтов по автомобильным и ипотечным кредитам увеличилось, что побудило финансовые учреждения ужесточить условия кредитования. Продажи автомобилей и жилой недвижимости снизились в первом полугодии 2024 года. Частные инвестиции снизились на 0,9% из-за сокращения во втором квартале. Вложения в оборудование и в производство оборудования сократилось из-за уменьшения инвестиций в автомобильный сектор, что совпало с падением продаж легковых автомобилей, грузовиков, мотоциклов и автобусов. Инвестиции в строительство всех типов жилых зданий также сократились, особенно в Бангкоке и его окрестностях. По итогам первого полугодия инвестиции сократились на 16,7%.
Реальный рост ВВП пересмотрен в сторону понижения с 2,6% до 2,3%. Из-за глобальной экономической неопределенности и структурных проблем Таиланда в ориентированном на экспорт производстве экономика в 2025 году будет расти медленнее, чем ожидалось ранее, ВВП снизится, по новому прогнозу, с 3% до 2,7%. Риски для перспектив экономического роста остаются негативными в первую очередь из-за нестабильности мировой экономики, изменения климата и высокого уровня задолженности домашних хозяйств, малых и средних предприятий.
Читайте также:
В Бангкоке строят новые отели в ожидании роста потока туристов
Таиланд введет электронную систему разрешений для туристов