Не сказать, что российская вторичка впала в кому. Но что она бодро и весело вошла в осень, тоже не сказать. По сути, все пребывают в ожидании: продавцы — восстановления спроса, покупатели — снижения цен.
С отменой льготной ипотеки на первичном рынке рост цен на вторичку начал превышать рост цен на новостройки, где за август квадрат вырос на 0,6%. Ожидается, что данная тенденция продолжится, ведь у новостроек нет больше "козыря" в виде дешевой ипотеки, а цены на них выше. Покупатели все чаще отказываются от идеи приобрести строящееся жилье и обращают внимание на уже возведенные дома. Тем более что на вторичке можно взять квартиру уже с готовым ремонтом, в то время как на отделку новостройки нужно потратить немалые суммы.
Можно сказать, что в условиях, когда вкладываться в новые строящиеся долгосрочные проекты с высоким ипотечным процентом становится менее выгодно, готовое для проживания или сдачи в аренду жилье по-прежнему востребованно.
На сегодняшний день я наблюдаю следующие тенденции:
- Цены на вторичное жилье по немногу, но снижаются, однако, это касается не всех объектов. Снижаются цены на неликвидные объекты, происходит коррекция цен, больше нельзя продавать за сколько хочется, рынком правит покупатель. Если смотреть в среднем "по больнице" цена квадрата снизилась за счет объектов старого фонда и неликвидного жилья, которые при нынешних условиях сложно и долго продавать. Цены на недавно введенные дома (начиная с 2017-2019 г.г.) либо остались неизменными, либо незначительно выросли (как пример: Зубово Лайф 2, где стоимость студии в 27 кв.м. выросла с 3 100 000 до 3 300 000 рублей в среднем);
- Вторичка все-таки сохраняет спрос, в связи с особенностью рынка. Вторичку в основном берут под переселение или под инвестицию и сдачу в аренду (закопать деньги). Рассмотрим первый вариант: в случае переселения люди продают уже имеющуюся у них квартиру с целью расширения или переезда, при этом, имея определенное количество денег с продажи, они приобретают новый объект за столько же, за сколько продали свой, либо добавляют недостающую сумму за счет ипотеки, сумма которая будет такой, что ставка и платеж по ней никого не пугает.
- Коррекция цен будет и она происходит! Во время дешевых кредитов и льготных программ (с сентября 2022г. по июль 2023г. ключевая ставка составляла 7.5%) рынок перегрелся, цены на объекты недвижимости неудержимо пошли в верх, в связи с ростом спроса (брали все что только можно взять и за любые деньги). За указанный период продавцы оторвались от реальности и завысили цены на свои квартиры, относительно того, как оценивают такую недвижимость профессионалы. Сейчас же продавцы вторичной недвижимости достаточно инертны. Повышению спроса на вторичку не способствует очень высокая ипотечная ставка по программам без субсидирования - 18-20%. В отдельных случаях можно сторговать до 10% от стоимости квартиры, но это не система, а редкие случаи, обусловленные именно обстоятельствами продавца или объективным состоянием квартиры. В большинстве случаев торг не превышает 3-4%
