Что стоит учитывать при оформлении сделок с участием юных омичей?
Человек маленький бывает не только удаленьким, но ещё и владельцем собственной недвижимости. При этом для юного хозяина квартиры или дома это подчас гарантия, что, задувая 18 свечей на именинном торте, он будет обеспечен собственной жилплощадью вне зависимости от изменяющихся семейных взаимоотношений. Правда, порой возникает потребность оформления сделок купли-продажи на «квадраты», где одной из сторон вынужденно оказывается ребёнок.
Вообще, по закону несовершеннолетние делятся на две категории: от 14 до 18 лет и тех, кто ещё не достиг рубежа 14 лет. В каждом случае есть разница не только по правовому статусу, но и по объёму прав. Так, ребятишки до 14 лет не могут самостоятельно выступать стороной сделок, потому от их имени действуют законные представители. Если же подросток уже справил 14-летие, но ещё не совершеннолетие, то он хоть и имеет право совершать сделки с жильём от своего имени, но при этом ему потребуется письменное согласие законного представителя.
– Несовершеннолетние граждане – особые субъекты гражданских правоотношений, и их правовой статус определяется семейным, гражданским и жилищным законодательством, – рассказывает начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Омской области Наталья Нигороженко. – Основания возникновения прав у несовершеннолетних детей могут быть абсолютно любые: это наследство, дарение, купля-продажа. На сегодняшний день с учётом того, что законодатель наделил правом получения от государства материнского капитала, дети всё чаще становятся собственниками недвижимого имущества. Но при заключении сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних законодатель определил ряд условий и запретов на совершение сделок.
– Материнский семейный капитал – это средство поддержки. Оно даёт возможность улучшить свои жилищные условия, но поскольку это федеральная выплата, она накладывает ответственность для лица, который её получил, приобрёл объект недвижимого имущества с использованием средств материнского капитала, – замечает заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Омской области Наталья Шевелёва. – В первую очередь это обязанность определить членам своей семьи доли в приобретённом имуществе.
Кстати, недвижимость ребёнка является исключительно его собственностью, и законный представитель, в том числе опекун или попечитель, не могут ею распорядиться, не соблюдая интересов владельца. То есть родители не имеют права по своему усмотрению продавать или обменять подаренную бабушкой внуку квартиру. Тем не менее, если несовершеннолетний – как до 14 лет, так и после 14 лет – владеет недвижимостью, это не значит, что с этим домом или квартирой нельзя ничего делать. Государство установило гарантии прав несовершеннолетнего, а также механизмы их реализации, соблюдая которые возможно продать или обменять объекты недвижимости, принадлежащие ребёнку.
Так, чтобы заключить сделку в отношении имущества несовершеннолетнего, как до 14 лет, так и после этого возраста, всегда нужно получать разрешение от органа опеки. Специалисты проверяют условие, чтобы имущество ребёнка не уменьшалось. Кроме обязательного согласия органов опеки закон предусматривает, что ради защиты от потенциальных нарушений имущественных прав несовершеннолетнего сделки по распоряжению или отчуждению недвижимого имущества детей обязательно должны быть нотариально удостоверены. Также закон предусматривает ряд запретов на совершение сделок.
– Статья 37 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, – говорит Наталья Нигороженко. – Так, не может быть совершена сделка по отчуждению имущества несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, мамой ребёнка в отношении неё самой или её близкого родственника. Также статьёй 575 Гражданского кодекса РФ установлен запрет на дарение от имени малолетнего (несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет), то есть нельзя от имени ребёнка подарить кому-либо принадлежащее ему имущество.