На днях увидела интересную статистику по программе льготной ипотеки и просто не смогла пройти мимо. Рассказываю, что меня так порадовало.
Кто-то сделал хороший бизнес
Счетная палата посчитала количество выданных кредитов по программе льготной ипотеки и нашла человека с 26 займами! Всего у одного человека было оформлено кредитов на 196 миллионов рублей, это в среднем по 7.5 миллионов на объект. Счетная палата не стала раскрывать деталей об этом заемщике, его доходы и прочее. Но смею предположить, что изначально его зарплата могла быть не такой уж и большой. И тут все просто. Раньше банки обращали меньше внимания на закредитованность населения, люди могли оформить ипотеку с минимальным первоначальным взносом 10% или вообще без него, но тогда надо было предоставить другую недвижимость под залог. И когда в 2020 году квартиры стоили по 4 миллиона, вполне можно было реализовать схему с покупкой пары объектов почти в готовом виде, их быстрая сдача и приобретение следующих студий. Собственно в те времена были очень популярны платные курсы о том как начать строить свой бизнес на студиях.
Вот сейчас я просто предполагаю, что найдя миллион рублей в начале 2020, человек мог купить 2 студии:
- Одну без первоначального взноса под залог собственной недвижимости. Тогда бы платеж по ипотеке взятой на 30 лет был 24000 рублей;
- Вторую с первоначальным взносом 10% - 400к и платежом 21600 рублей.
Далее 600к шло на обустройство обеих и можно сдавать. На удивление спрос на студии в новостройках всегда был отменный. Тогда за них вполне можно было выручить по 30к за каждую. И если человек мог оплачивать ипотечные платежи из своего кармана, то уже через 6 месяцев у него накапливались деньги на новый первоначальный взнос даже с учетом того, что студии подорожали. Тут человек мог взять ипотеку на 30 лет с платежом 24300 рублей в месяц на объект который скоро будет достроен. Еще через 6 месяцев у него появлялись деньги на обустройство квартиры.
Получается, что в начале 2021 года он мог сдавать уже 3 студии, 2 по-прежнему по 30к, 3ью по 34. Допустим ипотеку по двум первым квартирам он оплачивал из своих, а по третьей уже из арендной прибыли. Тогда квартиры генерировали ему примерно 94000 рублей в месяц из которых 24300 шло на оплату одного кредита.
В 2021 году студии опять не хило подорожали. Хорошо, что мы свою успели купить в 2020 году. У меня была не "семейная ипотека", но ставка 6.1% и 10% первоначальный взнос. Так вот, в 2021 году студии стояли уже под 5.6 миллиона рублей. А значит вот тут горе инвестору пришлось бы копить целых 8 месяцев. А потом подорожала и техника. И тут человеку пришлось бы еще 4 месяца копить на обустройство. А значит, в 2022 году он уже мог сдавать 4 студии, получать за них около 140 000 рублей. В 2022 году стоимость квадратного метра еще подскочила. И вот тут инвестору пришлось туго. Но как туго, на студию он копил бы опять 8 месяцев с таким-то арендным потоком, на обустройство еще 4. И в 2023 году инвестор снова мог начинать копить на новый объект. Правда вот тут гайки начали затягивать, первоначальный взнос подняли. Но вот так на пальцах, купить за это время 5 объектов вполне можно было. Правда у человека, скорее всего, не было бы других накоплений, но с пятью квартирами, может они и не нужны уже.
Я этот расчет писала исходя из своих соображений, не учитывая затраты на ремонт и налоги, но то, что он вполне рабочий может подтвердить Счетная палата. Она насчитала, что за время действия программы 1563 человек оформили 5 или более ипотечных кредитов.
А кто-то мог продать квартиру, доставшуюся по наследству и сразу купить пяток студий в ипотеку, обустроить их. Арендный поток покрывал бы платежи по кредитам и даже чуть-чуть оставалось. И вот таких схем можно придумать очень много.
Предприимчивые люди делали на студиях бизнес. Их арендные платежи оплачивали ипотеку, а они покупали и покупали новые объекты. А все та же счетная палата правильно подытожила, что господдержку получали те, кто в ней особо и не нуждался!
Рынок разогнали
Теперь переходим к менее интересным цифрам. Когда народ скупает квартиры, стоимость квадратного метра естественно растет. И собственно рост цен на недвижимость многие списывают исключительно на появление программы льготной ипотеки, других движущих факторов у него особо и не было. А теперь немного цифр:
- Новостройки за 3 года подорожали примерно вдвое!
- Доля доступного жилья сократилась с 77% до 70. Я не знаю, что в данном случае считается "доступным жильем", но падение цифр на 10% впечатляет;
- Первоначальный взнос вырос больше чем в 2 раза.
Получается, что за субсидии тем кто в них на самом деле не нуждаются заплатили те, кому надо улучшать свои жилищные условия.
ЦБ прикроет лавочку
Сейчас принято несколько законов, которые направлены на уменьшение спроса, а именно:
- Введены ограничения по число льготных ипотек, которые может взять человек. Теперь одному инвесторы не дадут больше одной льготной ипотеке по каждой программе;
- Далеко не во всех городах можно купить квартиры по любой ипотечной программе;
- Принимается ипотечный стандарт, что бы банки не могли понижать ставку по кредитному договору для заемщика за компенсацию со стороны застройщика. Собственно видимо это сейчас и делают банки когда продают квартиры от ГК ПИК с низкими ставками.
Сейчас многие предрекают обвал рынку новостроек, а еще и застройщикам. Подождем - увидим. Но я вот хочу напомнить, что когда вводились льготные ипотеки, государство хотело поддержать не только семьи с детьми или it специалистов, но еще и застройщиков. Когда застройщики возводят новые здания, это очень хорошо для экономики страны, ведь в нее вливаются большие деньги, которые потом еще и прокручиваются там. Так что если застройщикам станет повсеместно плохо, думаю их быстренько поддержат.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.