Что за компенсация такая?
Представим, что вы приобрели квартиру в строящемся доме. Тогда у вас с компанией-застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве – ДДУ.
ФЗ № 214 об участии в долевом строительстве
В новостройках можно купить жилье не только на этапе строительства по ДДУ, но также и готовые объекты. В этом случае заключается договор купли-продажи, и там действуют другие нормы, но компенсацию также можно получить. Нижеперечисленное подходит для суда и получения компенсации.
По закону для участников долевого строительства есть разные гарантии, а одна из основных – право получить неустойку, когда застройщик нарушает свою часть договора.
Чаще всего это такие ситуации:
- Застройщик нарушил сроки строительства, то есть передает квартиру позже даты по договору.
- Застройщик сдает квартиру плохого качества – например, есть трещины на стене, проблемы с электрикой, а из-под окна сквозит.
- Уменьшился метраж квартиры.
- Застройщик затягивает гарантийные работы, связанные с недостатками квартиры, которые выявили уже во время проживания.
Поскольку чаще, из практики, попадается случай №1, будем исходить из него.
Какие компенсации предусмотрены законом?
Неустойка за задержку сдачи объекта обычно прописана в ДДУ, и это не единственная выплата, на которую можно рассчитывать. Если проблему с застройщиком не получилось урегулировать мирно, то спор перетекает в суд.
А там, кроме самой неустойки, можно взыскать еще компенсацию морального вреда и судебных расходов, а также штраф – 50% от присужденной суммы. Это приятный бонус для участников долевого строительства и мотивация для застройщика своевременно выполнять обязательства.
- Василий получил квартиру на три месяца позже установленного срока. Согласно договору, за время просрочки набежали пени 200 000 ₽. Так как дело дошло до суда, последний, помимо выплаты пени, может обязать застройщика компенсировать моральный вред, скажем, 15 000 ₽ и затраты на юриста – 35 000 ₽.
- Также суд может присудить штраф 50% от общей суммы компенсации, которая в этом случае:
200 000 + 15 000 + 35 000 = 250 000 ₽.
То есть штраф – 125 000 ₽, а всего Василий взыщет с застройщика: 250 000 + 125 000 = 375 000 ₽.
Еще можно рассчитывать на компенсацию убытков. Это те затраты, которые дольщик понес из-за задержки: расходы на аренду временного жилья или затраты на различные технические экспертизы по делу, которые оплачены из своего кармана.
Затраты на юриста, технические экспертизы и другие издержки, связанные с судебной тяжбой, также нужно подтвердить документально.
Таким образом, всего можно взыскать четыре компенсации:
- Неустойка за задержку сдачи объекта.
- Компенсация морального вреда.
- Компенсация судебных расходов.
- Компенсация понесенных убытков.
Мораторий на выплаты неустоек
В марте 2022 года из-за сложной экономической ситуации правительство решило поддержать застройщиков. С 29 марта вступило в силу постановление правительства № 479 о моратории, по которому застройщикам дали отсрочку по уплате неустоек, штрафов, компенсаций убытков до 31 декабря 2022 года. Затем в закон внесли изменения и продлили льготный период до 30 июня 2023. Но сейчас мораторий закончился и можно снова взыскивать неустойки, пени и штрафы.
В среднем процесс взыскания неустойки занимает от четырех месяцев до года. Срок затягивается, если застройщик обжалует решение. По сути, дольщику предстоит пройти квест из множества этапов, и на каждом нужно активно действовать.
Но большая часть времени все-таки уйдет на ожидание: направили претензию застройщику – и ждем ответа. Подали исковое заявление – и ждем назначения судебного заседания. Суд вынес решение – ждем, когда нам выдадут исполнительный лист. А получив его, относим в банк и снова ждем. Правда, в этот раз ожидание уже приятное, ведь совсем скоро на счет поступят деньги.
Как рассчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры
Размер неустойки установлен законом – 1/150 от ключевой ставки за каждый день просрочки исполнения обязательства. Для юридических лиц, которые выступают участниками долевого строительства, – 1/300.
- Формула для расчета следующая:
Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × 1/150 × Ключевая ставка ЦБ, действовавшая в последний день срока сдачи объекта.
ч. 2 ст. 6 закона о долевом участии в строительстве
Посмотреть текущее и архивные значения ставки можно на сайте ЦБ. Однако в период с 25 февраля по 28 марта 2022 года для начисления неустойки используется ключевая ставка не выше 9,5%.
- Застройщик просрочил сдачу квартиры стоимостью 8 млн рублей. Срок по договору был 1 января 2021 года, а дело затянулось до 1 марта – на 58 дней. В этот период действовала ключевая ставка – 4,25%.
Формула для расчета неустойки: 8 000 000 × 58 × 1/150 × 4,25% =131 466,67 ₽.
Поэтому не стоит полагать, что у Вас только обязанности, помните что у Вас еще есть и права, которые можно и нужно отстаивать.