Ставка по ипотеке побила рекорд 2018 года, достигнув 21%. Летом государство исполнило свои планы и отказалось от продления некоторых льготных программ. В частности, запрет коснулся новостроек, для которых ставка по кредиту составляла всего 8%.
Предсказать дальнейшее развитие рынка новостроек непросто. В прессе звучат и отрицательные, и оптимистичные прогнозы. Первый сценарий предполагает сохранение ставок (как ключевых, так и ипотечных) на прежнем уровне дольше двух лет. Условия по оставшимся льготным программам ужесточаются, что приводит к резкому спаду числа льготников среди заемщиков.
В такой ситуации рынок существенно замедлится. На его восстановление понадобится большое количество ресурсов и времени. Падение темпов продаж ограничит проектное финансирование, что скажется на его стоимости для застройщиков и на его лимитах.
С точки зрения девелоперов это будет означать не только замедление ввода жилья, но и заморозку уже начатых проектов. Несмотря на это, застройщики будут стараться сохранить цену квадратного метра. Подорожание произойдет только тогда, когда все прочие возможности исчерпаются.
Второй сценарий, которого придерживаются оптимисты, можно обозначить как уверенно консервативный. Согласно данному прогнозу, спрос на новостройки не упадет больше, чем на 20%. Стагнация не задержится надолго и займет не больше полутора лет.
В этот период вероятно снижение продаж и замедление ввода жилья. Однако затем рынок недвижимости восстановится и продолжит расти. Важной предпосылкой быстрого восстановления является доступность проектного финансирования. Пускай банки ужесточат требования, однако не откажутся от инвестиционных проектов полностью.
Перечислим ипотечные программы, по-прежнему доступные в банках: семейная и IT ипотека, дальневосточная и сельская. Государство приняло решение оставить только те направления, в которых оно больше всего заинтересовано. Однако даже прежние программы изменились – условия ужесточились, став менее привлекательными для заемщиков.
К примеру, ВТБ во второй половине сентября повысил первоначальный взнос для семей. Теперь он составляет половину цены недвижимости. Свое решение банк обосновал сокращением лимитов для семейной программы. Айтишников ожидало более крупное разочарование: из программы исключили сотрудников, работающих в компаниях из Москвы и Санкт-Петербурга.
Все это привело к тому, что за месяц выдачи упали на 57% в количественном выражении (по сравнению с июлем) и на 55% в финансовом. Часть банков отреагировала на произошедшее остро и планирует оставить ипотечный бизнес вовсе. Так, Россельхозбанк теперь не оформляет нельготную ипотеку. Однако экономисты призывают россиян не волноваться и говорят о случившейся просадке, как о временном явлении.
Герман Греф предсказал рынку недвижимости «два года болезни». По его мнению, проблемные времена для девелоперов и банков уже наступили. Однако отказываться от своих проектов еще рано. После того, как «экономический организм придет в равновесное состояние», спрос постепенно восстановится. Так или иначе, отказ от льготных программ был необходим рынку недвижимости, чтобы избежать перегрева.
Центробанк предсказывает восстановление ключевой ставки. Напомним, что тринадцатого сентября ставка достигла 19%. Это не предел, поскольку в марте она взлетела до 20%. Однако в Банке России считают, что такие высокие значения – преходящее явление. Восстановление «здоровой» ставки ожидается в 2027 году. Пока же россиянам остается довольствоваться адресными программами.