Дорогие друзья, в данной статье мы рассмотрим вопрос о налогообложении по ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
1. Что является налогооблагаемой базой?
Налогооблагаемой базой налога на имущество организаций может быть кадастровая или среднегодовая (остаточная, балансовая) стоимость. В соответствии с ст. 378.2 НК РФ органы власти ежегодно формируют перечень объектов недвижимости налогооблагаемой базой которых является КС.
Сумма налога от кадастровой стоимости определяется по формуле:
Налог на имущество от КС= КС / 100 * "ставка налога за соответствующий год".
Сумма налога от среднегодовой стоимости (СГС) определяется по формуле:
Налог на имущество от СГС = СГС* ставка налога за соответствующий год.
СГС = Сумма (Остаточная стоимость на 01 число каждого месяца + Остаточная стоимость на 31.12)/13
Перечень объектов недвижимости налогооблагаемой базой которых является кадастровая ежегодно формируется местными органами власти. Формирование перечня происходит в соответствии со ст. 378.2 НК РФ, а также законами субъектов РФ.
2. Какие объекты подлежат включению в Перечень?
Согласно ст. 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
4) жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
Законом г. Москвы «О налоге на имущество организаций» установлены следующие критерии включения объектов недвижимого в перечень объектов, облагаемых налогом от кадастровой стоимости:
1. Нежилые здания любой площади на земельных участках с коммерческим* видом разрешенного использования.
2. Объекты с коммерческим* видом фактического использования**:
нежилые здания (и помещения в них) площадью более 1000 м²;
нежилые помещения совокупной площадью более 3000 м² в многоквартирных домах.
3. Нежилые здания и нежилые помещения в зданиях, включенные в Перечень пешеходных зон***, с видом фактического использования** или назначения по документам БТИ для размещения офисных объектов или объектов торговли, общепита и (или) бытового обслуживания.
* Для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
** Объект признается фактически используемым для этих целей, если указанные виды деятельности занимают не менее 20% площади этого объекта.
*** Перечень пешеходных зон утвержден Постановлением Правительства Москвы от 16.03.2016 № 78-ПП.
В Москве перечень объектов утвержден Постановлением Правительства №700ПП от 28.11.2014г., и ежегодно редактируется путем внесения изменений в первоначальное Постановление.
Закон Московской области «О налоге на имущество организаций в Московской области» определяет следующие объекты налогооблагаемой базой которых является кадастровая стоимость:
1. Торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещений в них.
2. Объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.
3. Жилые дома и жилые помещения, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, по истечении одного года со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету.
4. Расположенные в многоквартирных домах нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Данный перечень ежегодно формируется на следующий календарный год.
3. Как можно проверить включен ли объект в перечень?
Зачастую бывают ситуации, когда налоговые органы в течении нескольких лет не начисляют налог на имущество организаций / физических лиц, хотя объект недвижимости был включен в перечень. Данная ситуация может сильно подкосить владельца недвижимости поскольку в требовании об уплате налога на имущество будет указана сумма за все периоды включения в перечень.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, мы рекомендуем раз в год, после 30 ноября проверить был ли включен ваш объект в перечень, если он соответствует каким-либо из критериев, указанных выше.
Информацию о включении и основании включения объекта в перечень (по Москве) можно посмотреть на сайте mos.ru https://www.mos.ru/depr/function/nalogovaya-politika/vklyuchen-li-vash-obekt-v-utverzhdennyy-perechen-obektov-nedvizhimosti/
В Московской области отсутствует похожий сервис, поэтому необходимо вручную проверять соответствующие распоряжения Министерства имущественных отношений Московской области.
4. Возможно ли исключения объекта недвижимости из данного перечня?
Да, исключение возможно, хотя оно не всегда бывает легким. Данная категория споров разрешается по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.Административное исковое заявление подается в суд города федерального значения, областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа. В нашем случае для объектов, расположенных в Москве, следует обращаться в Московский городской суд, для объектов, расположенных в Московской области в Московский областной суд.
К административному исковому заявлению следует приложить следующий комплект документов:
1. Квитанция об отправке копии искового заявления сторонам со всем комплектом документов, либо копии заявления и документов, подаваемых на бумажном носителе по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц;
2. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости;
3. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках ЗУ (если участок в аренде);
4. Договор аренды ЗУ (если участок в аренде);
5. Акт о фактическом использовании объекта недвижимости (при наличии);
6. Договоры аренды с расчетом занимаемой площади (если собственник сдает помещения в аренду);
7. Техническая документация на объект недвижимости (бти, поэтажка и т.д.);
8. Квитанцию об уплате госпошлины (физ. лица – 4 000 руб, юр. лица – 20 000 руб.);
9. Копию 700-ПП за оспариваемый период;
10. Документы о высшем юридическом образовании и доверенность (юриста);
Это примерный перечень документов, в каждом деле формируется свой комплект документов, исходя из обстоятельств дела.
Исходя из нашей практики по исключению в Москве, весь процесс исключения занимает от 6 до 9 месяцев, поскольку Правительство Москвы почти всегда идут до кассационной инстанции. В Московской области дело обстоит чуть иначе, поскольку Министерство имущественных отношений Московской области ограничивается лишь судом апелляционной инстанции и весь процесс исключения занимает от 3 до 6 месяцев.
5. Что дает исключение из перечня?
После того как решение суда вступит в законную силу, собственник объекта недвижимости может обратиться в налоговой орган с заявлением о перерасчете суммы налога на имущество. Налоговая инспекция должна сделать перерасчет и сформировать положительное сальдо на вашем ЕНС.
После формирования положительного сальдо, вы можете осуществить возврат, излишне уплаченной суммы по налогу на имущество или зачесть данную сумму в счет других налогов.
Помимо этого, исключение дает повышение рентабельности за счет снижения налогового бремени, снижение рисков завышения кадастровой стоимости объекта недвижимости, возможность применения льгот по уплате налогов.
Если вам понравилась данная статья, подписывайтесь на нас. Мы будем публиковать интересные статьи в сфере налогообложения, которые помогут вам сэкономить ваши деньги и нервы.
Юридическое агентство "KDA-Lawyers" имеет большой опыт в данном вопросе, наши юристы бесплатно проконсультируют вас о возможности исключения вашего объекта из перечня и подготовят подробную дорожную карту по каждому этапу работы.