Невозможность круглогодичного проживания и оформления прописки в доме, выплаты членских взносов, участие в собраниях, низкая кадастровая стоимость садового участка, самостоятельное проведение коммуникаций — всё это минусы, которые вынуждены терпеть владельцы земель в СНТ. Можно устранить проблемы, связанные с ограничениями садового товарищества. Для этого нужно подать запрос на перевод участка из СНТ в ИЖС. От собственника потребуется межевание, кадастровая выписка, ходатайство, согласие других владельцев. Срок перевода — от 2 месяцев до года.
Прежде чем приступить к процедуре перевода на первоначальном этапе обращается внимание на наличие или отсутствие строений на участке. Незастроенный участок перевести в ИЖС легче. Если на садовой земле расположен дом или хозпостройка, нужно проанализировать объект на соответствие градостроительным нормам.
Практика свидетельствует о повышенном риске отказа администрации в переводе из-за несоблюдения минимальных отступов при строительстве дома. Проведите оценку, выполнены ли законные требования, если объект уже оформлен в качестве нежилого дома. Если садовый участок пустой, можно сразу приступать к переводу земли из СНТ в ИЖС.
Кратко:
- Законом предусмотрены требования, которые должны соблюдаться при переводе садового участка в ИЖС.
- Необходимо собрать пакет документов для перевода земли в другой статус и подать в администрацию.
- Процесс смены назначения регламентирован законодательством и состоит из нескольких этапов, включая получение одобрения от администрации.
Обратите внимание: садовые участки могут относиться как к сельскохозяйственным участкам, так и к землям населённых пунктов. От вида, к которому относится участок, определяется, что необходимо изменить — категорию или вид разрешённого использования. Как правило, для перевода участков, уже отнесённых к населённым пунктам, достаточно смены ВРИ. https://gkai.ru/news/kak-perevesti-zemli-selhoznaznacheniia-v-ijs.html Сельскохозяйственные садовые участки потребуют изменения категории, что предварительно согласовывается с органами власти. Администрация будет вносить корректировки в генеральный план и установленные ПЗЗ, проверит, в какой территориальной зоне числится участок.
После подтверждения информации от администрации, что перевод из СНТ в ИЖС возможен, садовое товарищество должно провести собрание участников. Согласно закону № 217-ФЗ при принятии решения о смене назначения участка учитывается мнение других собственников. Шансы на одобрение выше, если запрос на перевод подаётся коллективно и участники СНТ не против изменения статуса земли. Кроме согласия участников садового товарищества, подготавливается ходатайство, межевой план, правоустанавливающие документы на участок. Если в отношении участка не проводилось межевание https://gkai.ru/news/mejevanie-uchastkov-snt.html, сначала устанавливаются границы, а потом проводится перевод.
Порядок перевода из СНТ в ИЖС
По положениям закона о переводе участков СНТ в ИЖС процедура проводится поэтапно. В обязательном порядке составляется ходатайство, в котором указывается обоснование необходимости смены назначения. Например, «прошу одобрить перевод участка для получения возможности строительства дома».
После того, как убедитесь, что смена назначения возможна, следуйте пошаговому плану для перевода садового земельного участка в ИЖС.
1 этап. Получение согласия от членов СНТ и организация собрания. Нужно поставить в известность председателя СНТ и на общем собрании поднять вопрос о переводе участка. Принимаются во внимание мнения членов садового товарищества. Будьте готовы к возражениям — собственники могут опасаться, что впоследствии вы будете использовать участок не по назначению, повысится налоговый платёж на землю или СНТ прекратит существование из-за массового перевода земель.
Если члены СНТ согласны: получите у председателя протокол общего собрания и приступайте к сбору документов для подачи в администрацию.
Если члены СНТ против: попробуйте решить вопрос переговорами, если не получится — обратитесь к юристу https://gkai.ru/pricing/pomosh-kadastrovogo-iurista.html. Он подготовит список нормативных актов и законов, которые подтвердят, что вы имеете полное право на смену целевого назначения своего участка. Подкрепляя позицию ссылками на законы, объясните членам СНТ о преимуществах перехода в ИЖС и возможных выгодах. Попросите председателя изменить устав товарищества. Соберите подписи владельцев, согласных на перевод. При отсутствии результата юрист поможет составить исковое заявление и отстоять интересы в суде.
2 этап. Подготовка документов для подачи в местную администрацию. На данном этапе составляется заявление, в организациях запрашиваются необходимые справки, в письменном виде оформляются согласия. В полный список документов входит:
- Кадастровая выписка на земельный участок, подтверждающая, что объект принадлежит заявителю;
- Градостроительный план; https://gkai.ru/services/gpzu.html
- Паспорт собственника участка;
- Согласие членов СНТ на перевод;
- Копия протокола общего собрания садового товарищества;
- Ходатайство (заявление) о смене садового участка на ИЖС;
- Согласие других владельцев участка на перевод (если земля находится в общедолевом владении);
- Карта СНТ, в которой указано местоположение коммуникаций и общественных объектов;
- Договор аренды (если земля не в собственности);
- Межевой план https://gkai.ru/services/mejevanie/plan.html участка и результаты инженерных изысканий (при наличии).
При отсутствии каких-либо документов из списка администрация вернёт ходатайство и остальные справки заявителю. Обратите внимание на срок действия: некоторые выписки действительны в течение месяца или 10 дней. В отдельных случаях дополнительно понадобится сделать запрос в ИСОГД — это необходимо для понимания, к какому виду использования относится ИЖС в определённой территориальной зоне. К условно-разрешённому или основному.
3 этап. Направление заявления и документов в администрацию. При обращении к юристу для перевода участка из СНТ в ИЖС собственнику ничего делать не нужно. Процесс взаимодействия с администрацией берёт на себя кадастровый инженер, https://gkai.ru/pricing/kadastrovyj-injener.html который занимается сменой назначения. При самостоятельной подаче нужно перепроверить документы на наличие ошибок и соответствие внутреннему регламенту органов власти. Направить документы можно лично, по электронной почте (потребуется заверить ходатайство личной ЭЦП), через МФЦ или кадастрового инженера. Когда справки будут приняты ведомством, ему присвоят регистрационный номер.
4 этап. Ожидание решения администрации. Органы власти уведомляют владельца об ответном решении в течение 30 дней с момента принятия заявления. Но на практике отмечается, что процесс перевода затягивается до 2 месяцев и более из-за наличия ошибок.
Действенный способ сократить срок рассмотрения документов на 20 % - подать правильно оформленные и составленные кадастровым инженером документы. При направлении справок юристом заявка рассматривается быстрее, нет необходимости ждать 5 рабочих дней, пока МФЦ перенаправит заявление в органы власти. Кадастровые инженеры ежедневно взаимодействуют с администрацией и знают, в каком формате подаются справки и выписки.
После получения одобрения и перевода садового участка в ИЖС собственнику остаётся последний этап — подать документы в Росреестр для регистрации смены ВРИ. При отказе можно попробовать оспорить решение в суде. Пример иска в конце статьи.
5 этап. Получение кадастровой выписки с указанием нового вида разрешённого использования. На основании распоряжения администрации Росреестр вносит корректировки в ЕГРН и подтверждает смену ВРИ садового участка на ИЖС выдачей выписки. Подавать документы в Росреестр нужно в электронном виде, ожидание выписки — 3-5 рабочих дней. Для сокращения срока ожидания кадастровый инженер сам направит решение администрации в государственные органы. Иногда этим занимаются органы власти в рамках межведомственного взаимодействия.
Что проверяет кадастровый инженер до подачи документов в администрацию:
1. Оформлено ли право собственности на участок. Запрашивается кадастровая выписка и оформляется письменное согласие владельцев.
2. Какая категория присвоена участку. Относится ли участок к с/х или землям населённых пунктов. От этого зависит, будет проводиться только смена ВРИ или вместе с категорией.
3. Определены ли границы участка. При отсутствии сведений о границах на кадастровой карте и в базе Росреестра проводится межевание.
4. Соответствует ли участок нормативам, принятым в ПЗЗ. Делается запрос в муниципалитет для получения выписки ПЗЗ. При несоответствии участка нормам в переводе участка и строительстве дома могут отказать.
Документы для перевода СНТ в ИЖС
Стандартный перечень документов включает в себя: заявление о переводе, договор купли-продажи или аренды (или другое основание владения землёй), выписку на участок, кадастровый паспорт, ГПЗУ, заключение о подключении к электричеству, водо- и газоснабжению. Сюда же входит согласие других владельцев участков СНТ, межевой план, в отдельных случаях — заключение экологической экспертизы https://gkai.ru/services/injenernye-izyskaniia/ekologia/pasport-na-othody.html. Документ может понадобиться для оценки воздействия негативных влияний на окружающую среду в результате строительства.
Конкретный список документов зависит от того, что именно будет меняться при переводе участка из СНТ в ИЖС — категория или ВРИ. Если вид разрешённого использования, то нужно определить: в этом случае ИЖС выступает в качестве основного или условно-разрешённого ВРИ.
Если вид основной — достаточно получить одобрение администрации и подать в Росреестр. Если условно-разрешённый, дополнительно проводятся публичные слушания. По результатам глава администрации выносит окончательное решение — поменять условный ВРИ или оставить назначение участка без изменений.
Какие проблемы могут возникнуть при переводе
Земельному участку ИЖС присваивают адрес, в отличие от садового. Для участков СНТ указывают адрес товарищества и номер объекта. Для перевода администрация может запросить адрес. При переводе участка из СНТ в ИЖС меняется кадастровая стоимость https://gkai.ru/news/izmenenie-kadastrovoj-stoimosti.html. В течение 5 лет после изменения назначения собственник должен построить дом на земле. После строительства владелец будет выплачивать имущественный налог на участок и расположенный на нём объект недвижимости.
Проблемой также может стать несогласие членов СНТ одобрить перевод, отсутствие коммуникаций вблизи участка, требования дополнительных справок и выписок администрацией, наличие обременений.
Какие риски могут возникнуть при переводе садового участка в ИЖС
Риск отказа в переводе садового участка в ИЖС возрастает, если нарушены градостроительные нормы при строительстве объекта недвижимости, не подключены коммуникации. Также при попадании участка в охранные зоны становится дополнительным препятствием в переводе. Нужно подать запрос в соответствующие ведомства (газовую, электросетевую службу, Росрыболовство https://gkai.ru/services/soglasovanie-stroitelstva/s-rosrybolovstvom.html, https://gkai.ru/services/soglasovanie-stroitelstva/s-aeroportom/s-rosaviaciej.html Росавиацию и т.д. в зависимости от ограничений) и получить согласование.
Юристы и кадастровые инженеры «Недкадастр» переводят садовые земельные участки в ИЖС. Меняют категорию, ВРИ участка. Собирают документы, заполняют ходатайство. Получают градостроительный план, выписку из ИСОГД и другие справки. Берут на себя процесс перевода и получают акт от администрации. Направляют готовое решение в Росреестр и выдают кадастровую выписку. Оспаривают отказы органов власти, составляют иск в суд. Собирают доказательства неправомерности вынесенного отрицательного решения. Принимают участие в заседании. Для получения правовой помощи в переводе земельного участка из СНТ в ИЖС переходите на сайт: https://gkai.ru/