Отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества, прямо законом не урегулированы, поэтому подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.
Об этом говорится в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23. 07. 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Аналогичная позиция содержится в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23. 06. 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Поэтому при передаче дел от одной управляющей компании к другой в нежилом здании приходится руководствоваться в основном теми же подходами, что и при передаче дел в многоквартирных домах, то есть Жилищным Кодексом и Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416.
При этом надо понимать несколько основополагающих принципов:
- общее имущество здания — это общая долевая собственность собственников помещений и представляет собой в здании всё, что не входит в конкретные помещения собственников и обслуживает более одного помещения;
- управляющая организация не является ни собственником, ни балансодержателем общего имущества здания, а только эксплуатирует, содержит и ремонтирует его на основании договора с собственниками помещений.
Итак, ранее действовавшая УК обязана передать вновь избранной весь пакет технической документации на здание, ключи от технических помещений, технические средства и оборудование.
И, если состав документации на многоквартирном доме указан в Постановлении Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416, то по составу технической документации на нежилое здание надо ориентироваться на конкретное здание (класс опасности и т. п.).
Первым шагом в процессе передачи управления является уведомление прежней управляющей организации о необходимости это сделать из-за её переизбрания общим собранием собственников. Направлять уведомление должна выбранная собственниками управляющая организация.
Для направления информации в бывшую УО можно использовать любой способ, который позволяет достоверно установить, кто её направил и когда:
- почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
- нарочным с отметкой о получении уведомления представителем прежней управляющей организации.
Такое уведомление должно содержать данные о принятом собственниками решении о смене УО, реквизиты выбранной новой компании. Обязательно в письме формулируется сама просьба о передаче управления на здание новой управляющей организации. К уведомлению прилагается копия протокола ОСС.
Бывшая управляющая организация, получив уведомление о необходимости передать управление зданием уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на здание и иных связанных с управлением этим зданием документов, технических средств и оборудования организацию, выбранную собственниками помещений.
Передача технической документации на здание и иных связанных с управлением этим зданием документов, технических средств и оборудования осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемого.
Здесь необходимо отметить ряд важных моментов:
- зачастую прежняя УО не отдаёт необходимые документы, в таком случае вопрос можно решить только в судебном порядке. Если же каких-то документов просто нет и не было, то их придётся делать новой УК;
- второй вопрос, это состояние технических помещений, технических средств и оборудования. Здесь приходится констатировать, что приём придётся производить в том состоянии в каком оно находится. Собственники, конечно, могут обратиться в суд с иском к прежней УК, если её действиями (бездействием) им причинены убытки, но это потребует доказывания как самих убытков и их размера, так и причинно-следственной связи между возникновением убытков и действиями (бездействием) прежней управляющей организации.