Порядок и основания расторжения договора купли-продажи земельного участка в 2024 году, как и в случае с домами, квартирами и другими объектами недвижимости, регулируются гражданским законодательством. В частности, этому вопросу посвящены главы 27 и 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.
1. Можно ли расторгнуть ДКП: общие положения.
Аннулировать сделку купли-продажи можно по взаимному согласию сторон или по инициативе одной из них в случаях, предусмотренных законодательством.
Процесс расторжения договора осуществляется путем заключения дополнительного соглашения между сторонами или в судебном порядке. Основания для прекращения правоотношений по договору купли-продажи регламентированы статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Важно отметить, что в случае, если ДКП был расторгнут по причине существенного нарушения условий одной из сторон, вторая сторона имеет право требовать возмещения убытков, связанных с прекращением правоотношений.
2. Основания отмены договора.
Чтобы вернуть земельный участок, дом, квартиру или другую недвижимость, приобретённую в результате сделки купли-продажи, необходимо расторгнуть договор. Основания для прекращения правоотношений изложены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно этому положению, договор купли-продажи может быть расторгнут по соглашению сторон или по инициативе одной из сторон в следующих случаях:
- при существенном нарушении обязательств по ДКП;
- в других ситуациях, предусмотренных законодательством.
Таким образом, предложение о расторжении договора может исходить как от покупателя, так и от продавца. Вторая сторона вправе отказаться от отмены сделки. В этом случае инициатор, при наличии оснований, может потребовать расторжения соглашения в судебном порядке.
Если у вас возникли вопросы, касающиеся аннулирования сделки купли-продажи недвижимости, мы рекомендуем обратиться к нашему юристу. Наши специалисты https://myjus.ru готовы проконсультировать вас в любое время, 24 часа в сутки, без выходных и праздников. Не откладывайте решение проблемы на потом — начните действовать уже сейчас!
3. По соглашению сторон.
Расторжение договора купли-продажи (ДКП) возможно по взаимному согласию сторон. Для прекращения правоотношений достаточно изъявления воли покупателя и продавца, и нет необходимости объяснять причины такого решения.
Стороны могут прийти к соглашению о расторжении договора в любой момент: как до его подписания, так и после.
Если договор уже передан на регистрацию в Росреестр, его расторжение возможно до завершения регистрационных действий или до того, как покупатель и/или продавец выполнят свои обязательства.
4. По инициативе покупателя.
Односторонний отказ от договора купли-продажи не допускается. Если покупатель обнаружил существенные недостатки в качестве товара или если продавец нарушил условия соглашения, покупатель имеет право предложить расторгнуть договор в добровольном порядке. В случае отказа продавца, покупатель может обратиться в суд для защиты своих прав.
Основания для расторжения договора купли-продажи:
1. Использование товара представляет опасность для жизни и здоровья покупателя.
2. При заключении сделки продавец намеренно скрыл существенные недостатки.
3. Существенные изъяны не были оговорены в соглашении.
4. Бывший владелец имущества отказывается выполнять свои обязательства по договору, например, выезжать из квартиры, вывозить свои вещи или передавать ключи от дома.
Покупатель также имеет право направить предложение о расторжении договора, даже если отсутствуют основания для его прекращения, например, если он передумал приобретать объект. Однако в таком случае продавец может отказаться от отмены договора, и суд, скорее всего, встанет на его сторону.
Важно отметить, что если обнаруженный недостаток несущественный, но не был предусмотрен соглашением, то суд может отказать в удовлетворении требований о расторжении договора и обязать продавца устранить изъян или компенсировать убытки, связанные с его ликвидацией.
5. По инициативе продавца.
Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости по инициативе продавца указаны в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На практике чаще всего встречаются следующие причины:
- Покупатель отказывается оплачивать покупку.
- Другая сторона выполнила финансовые обязательства не в полном объёме.
- Покупатель не желает принимать товар.
Если продавец передумал продавать объект уже после подписания договора купли-продажи, то расторгнуть сделку можно только по взаимному согласию сторон. Если покупатель готов пойти навстречу, стороны подписывают соглашение о расторжении.
6. Порядок расторжения договора купли-продажи.
Чтобы расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, дома, квартиры или любой другой недвижимости, нужно:
- Подписать соглашение и, если требуется, передать его в Росреестр.
- Обратиться в суд, чтобы прекратить правоотношения по основаниям, предусмотренным законодательством.
В зависимости от причины расторжения, процедура может различаться. Однако, независимо от причины, по которой одна из сторон хочет прекратить отношения, процесс начинается с письменного предложения, направленного второму участнику.
7. По соглашению сторон.
Чтобы расторгнуть сделку по взаимному согласию, стороны должны подписать соответствующее соглашение. Законодательство не устанавливает единого образца для такого документа, однако он должен быть составлен с учетом общих норм гражданского права.
Типовой образец соглашения о расторжении договора купли-продажи (ДКП) должен содержать следующую информацию:
- Наименование документа;
- Дату и место заключения сделки;
- ФИО, данные гражданского идентификатора личности и адрес регистрации сторон;
- Реквизиты ДКП;
- Существенные условия договора купли-продажи, включая основные характеристики предмета сделки, цену, порядок расчетов и другие важные моменты;
- Основание для прекращения правоотношений;
- Ссылки на соответствующие законодательные нормы;
- Дополнительные условия;
- Дату, подпись и расшифровку подписи каждой стороны.
Если по закону ДКП должен быть заверен нотариально, то и соглашение о его расторжении также необходимо заверить у нотариуса.
По инициативе одной из сторон.
Чтобы расторгнуть договор купли-продажи по инициативе одной из сторон, можно воспользоваться следующей пошаговой инструкцией:
1. Составьте письменное предложение о расторжении ДКП или претензию.
2. Вручите документ продавцу или покупателю лично или отправьте его по почте заказным письмом с уведомлением о получении.
3. Если продавец или покупатель согласится, подпишите соглашение о расторжении договора.
4. Если в течение 30 дней продавец или покупатель не ответит на претензию, то для прекращения правоотношений потребуется обратиться в суд.
Обратите внимание, что обращение в суд оправдано только в случае существенных нарушений условий ДКП одной из сторон. Например, если купленный предмет имеет недостатки или если вторая сторона не выполнила свои обязательства должным образом.
В судебном порядке.
В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, для расторжения договора купли-продажи (ДКП) необходимо предварительно пройти процедуру досудебного урегулирования конфликта. Если одна из сторон заинтересована в расторжении договора, она должна направить претензию другой стороне с предложением отозвать договор.
Если нарушения условий договора не было, подавать иск в суд о прекращении правоотношений, как правило, нецелесообразно. В таком случае суд, скорее всего, не удовлетворит требования истца. Однако, если такие недостатки имеются, то при подаче иска рекомендуется опираться на нормы статьи 475 ГК РФ. В этой статье перечислены права покупателя, которые он может реализовать в случае обнаружения дефектов:
- Потребовать устранения недостатков.
- Уменьшить покупную стоимость объекта.
- Компенсировать затраты на ликвидацию дефектов.
- Расторгнуть ДКП (при наличии существенных изъянов).
Существенным недостатком считается дефект, который невозможно устранить без несоразмерных затрат, а также изъян, появляющийся неоднократно.
Как показывает практика, суды тщательно рассматривают дела, связанные с расторжением купли-продажи недвижимости. Они удовлетворяют иск, если будет доказано, что существующий дефект угрожает жизни и здоровью покупателя.
Покупатель или продавец также могут требовать расторжения ДКП, если вторая сторона не выполнила свои обязательства или исполнила их ненадлежащим образом. Например, если продавец отказывается передавать товар или покупатель уклоняется от расчетов.
Исковое заявление подается в районный суд. К нему прилагаются документы, перечень которых регламентирован статьей 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. О дате и месте проведения судебного заседания истец и ответчик будут уведомлены повесткой или иным способом, допустимым в соответствии с действующим законодательством.
При рассмотрении дела судом может быть назначена судебная экспертиза. Затраты на ее проведение будут взысканы со стороны, которая проиграла дело.
После рассмотрения материалов дела суд выносит решение об удовлетворении иска или об отказе. Это решение может быть обжаловано в течение месяца после его вынесения.
8. Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи.
В законодательстве отсутствует единый образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи. Тем не менее, при его составлении следует руководствоваться нормами, изложенными в статье 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В исковом заявлении необходимо указать следующую информацию:
- Наименование суда, в который подается иск.
- Сведения об истце и ответчике: ФИО, адрес регистрации/проживания, контактный номер телефона.
- Название иска.
- Обстоятельства, послужившие основанием для подачи искового заявления.
- Реквизиты договора купли-продажи (ДКП).
- Существенные условия договора: характеристика предмета, цена и другие.
- Перечисление выявленных нарушений.
- Основание для расторжения ДКП и его законодательное обоснование.
- Требования истца.
- Перечень документов, прилагаемых к иску.
- Дата, подпись и ее расшифровка.
Исковое заявление может быть написано от руки, напечатано с помощью технических средств или заполнено на заранее подготовленном бланке.
9. Судебная практика.
В суд было подано исковое заявление от Дариевой Л. к Усольцеву И. о расторжении договора купли-продажи квартиры. Истец пояснила, что 6 апреля между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи (ДКП). Согласно его условиям, покупатель должен был произвести расчеты сразу после подписания соглашения, а продавец имел право проживать со своей семьей в квартире до 1 июня. Однако до этой даты Усольцев не съехал и не вывез свои личные вещи и мебель из квартиры.
Дариева направила Усольцеву претензию, в которой потребовала освободить квартиру в течение 30 дней. Ответчик не ответил на претензию и не выполнил указанные в ней требования.
Дариева обратилась в суд с исковым заявлением о расторжении ДКП. Она объяснила, что состояние имущества существенно ухудшилось с момента заключения договора. За время проживания в квартире Усольцев демонтировал унитаз в уборной, ванную, раковину, снял все розетки и нарушил целостность электрических проводов. На момент подачи иска Усольцев со своей семьей уже покинул квартиру, но ключи от неё Дариевой не передал.
Усольцев явился на судебное заседание и не признал исковые требования. Он пояснил, что обязательства по ДКП были выполнены в полном объеме: покупатель произвел расчеты и зарегистрировал свое право собственности на недвижимость в Росреестре, что свидетельствует о передаче имущества.
Рассмотрев дело, суд установил, что продавец фактически не исполнил свои обязательства по договору, а именно не передал предмет сделки покупателю в срок, установленный соглашением. Суд удовлетворил иск Дариевой.
10. Частые вопросы.
Можно ли отменить договор купли-продажи дома по взаимному согласию сторон, если покупатель уже подал заявление о регистрации права собственности в Росреестр?
Отмена договора купли-продажи по соглашению сторон после подачи заявления в Росреестр возможна, если регистрационные действия еще не завершены. Также это возможно, если продавец и/или покупатель не выполнили свои обязательства. Для этого нужно составить соглашение и передать его в ведомство через МФЦ или лично.
Что делать, если квартира продана в рассрочку, покупатель зарегистрировал свое право собственности в Росреестре, но отказывается вносить платежи?
Если в договоре купли-продажи четко указано, что расчеты за приобретение недвижимости производятся с использованием рассрочки, то при регистрации права собственности в Росреестре на объект накладываются ограничения. Вы можете потребовать выполнения обязательств, предусмотренных соглашением, а в случае отказа или неполучения ответа от покупателя — обратиться в суд с исковым заявлением.
Что делать, если мне продали дом с большими долгами по жилищно-коммунальным услугам, и теперь их требуют с меня? Я не знаю, где находится продавец.
Вы имеете полное право отказаться от оплаты задолженности за жилищно-коммунальные услуги, которая образовалась до того, как вы приобрели право собственности на дом. Если ресурсопоставляющая компания подаст иск в суд о взыскании задолженности с вас, предоставьте договор купли-продажи или выписку из ЕГРН, в которой указана дата покупки имущества. Искать продавца вам не нужно.
11. Заключение юриста.
Отменить куплю-продажу дома, квартиры, земельного участка или другой недвижимости в 2024 году возможно, но это может быть довольно сложной задачей. Если покупатель и продавец договорились о расторжении сделки, то они подписывают соответствующее соглашение.
Отказ от сделки возможен на любом этапе: до подписания договора купли-продажи или после его заключения, если обязательства по договору не были выполнены.
Если продавец продал имущество с существенными недостатками, покупатель не произвел все расчеты или если имеются другие нарушения договора, одна из сторон может направить другой претензию с требованием прекратить правоотношения.
Если сторона не отвечает на претензию или отказывается выполнять указанные в ней условия, то пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!