Арендаторы складов внедряют передовые технологии для удовлетворения потребностей клиентов, но в то же время им также необходимо заботиться о благополучии сотрудников. Стандартных зданий в промышленных парках недостаточно. Компаниям нужны индивидуальные склады и индивидуальные решения, говорят эксперты из Newmark Poland.
На конец июня 2024 года объекты BTS (build-to-suit) составляли более четверти от общего объема промышленных запасов Польши или около 9 миллионов м2. Почти 450 000 м2 находились в стадии строительства. «Несмотря на снижение уровня предложения новых складских помещений в последние годы, спрос на индивидуальные помещения остается высоким. Согласно статистике Newmark Polska, в прошлом году на складах BTS было сдано в аренду более 931 000 м2, а в первой половине этого года было продано почти 460 000 м2», — говорит Михал Козар, заместитель директора промышленного и складского отдела Newmark Polska. «Крупнейшей сделкой за этот период стала аренда компанией электронной коммерции более 265 000 м2 пространства BTS в P3 Вроцлав. С начала прошлого года сделки по аренде площадью более 100 000 м2 также заключили компании Inditex (DL Invest Psary), Raben (CTPark Warsaw West) и LPP Logistics (логистический центр Bydgoszcz Białe Błota)».
Компании в течение нескольких лет сосредоточились на приобретении в аренду или собственность складов BTS в таких регионах, как Силезия (почти 180 000 кв. м — это самый высокий уровень предложения BTS в 2023 году), Куявско-Поморское и Любушское воеводствах.
«Ведущие местоположения BTS наглядно демонстрируют, какие секторы чаще всего нуждаются в индивидуальных пространствах. Рынок BTS в течение многих лет был обусловлен электронной коммерцией, которая быстро развивалась в Куявско-Поморском и Любушском воеводствах на фоне доступности рабочей силы и относительно низких затрат на рабочую силу. Еще одним преимуществом Любушского воеводства является его близость к Германии», — объясняет Якуб Курек, руководитель промышленного и складского отдела Newmark Polska. Среди известных проектов в этом регионе — строительство склада BTO, разработанного на участке площадью 23 гектара для TK Maxx в Сулехове. Охватывая более 61 000 кв. м, он является крупнейшим распределительным центром в континентальной Европе, отправляющим грузы в более чем 250 магазинов TK Maxx в Польше, Нидерландах, Австрии и Германии.
«Столкнувшись с растущими требованиями клиентов, участники рынка электронной коммерции нуждались в складах, которые соответствовали бы точным спецификациям с точки зрения местоположения, размера, чистой высоты и оборудования, а также передовых технологий. Такие гиганты электронной коммерции, как Zalando, Hermes Fulfilment и Amazon, решили арендовать склады площадью до 250 000 кв. м», — говорит Михал Козар. «Из-за высокой инфляции и снижения потребительских расходов интернет-ритейлерам больше не нужны крупные склады, но они нм не исчезли с рынка складов или BTS».
Сегодня такие розничные торговцы продуктами питания, как Auchan, Intermarché и Stokrotka, являются крупными игроками на рынке BTS. Для обеспечения надлежащих условий хранения продуктов питания с точки зрения температуры и влажности, а также для соблюдения строгих санитарных норм требуются специальные приспособления. Это привело к росту популярности складов BTO в этом секторе, и эту модель переняли такие розничные сети, как Dino, Lidl и Biedronka.
Проекты BTS также популярны среди производственных предприятий в Силезии. Однако, в отличие от электронной коммерции, производителям нужны гораздо меньшие объекты, в среднем площадью 20 000–30 000 кв. м, до 50 000 кв. м.
Несмотря на разнообразную доступность готовых к заселению зданий, их площади не являются тем, что ищут производители, розничные торговцы продуктами питания, интернет-ритейлеры и компании из многих других секторов. Адаптация постоянного объекта к индивидуальным потребностям и спецификациям может быть слишком затратной и, следовательно, невыгодной, но в большинстве случаев нецелесообразной.
Проекты BTS также сопряжены с риском. После того, как арендатор переезжает в другое здание по истечении срока аренды, застройщик освобожденного индивидуального объекта может столкнуться с трудностями при сдаче его в аренду другим лицам. Вот почему компания, выбирающая склад BTS, должна быть готова подписать контракт на 10 или более лет. Чем больше расходов и уникальных технологических адаптаций требуется, тем больший срок аренды такой недвижимости будет заложен в договор.
Многочисленные адаптации и рекомендации, специфичные для клиента, обычно делают строительство склада BTS/BTO более дорогим. «Компании, выбирающие строительство склада BTS, сообщают о различных потребностях — будь то определенное местоположение, особый размер участка, высота здания или развертывание передовых технологических линий на производственном предприятии. Арендная плата за склад BTS также варьируется в зависимости от того, как арендодатель и арендатор вносят свой вклад в расходы на отделку.
Одним из первых шагов в реализации проекта является подготовка бюджета. Если будут внедрены дорогостоящие технологии, расходы на отделку, по сути, скорее всего, превысят стоимость здания.
Если арендатор соответствует основным критериям — ему нужен склад на 10 или более лет и он предоставляет необходимые финансовые гарантии — застройщики охотно строят индивидуальные склады. В отличие от логистических парков, проекты BTS/BTO являются безопасным бизнесом для застройщиков.
«Столкнувшись со сложными макроэкономическими условиями, застройщики стали еще более охотно заниматься разработкой BTS. У каждого крупного застройщика есть собственная команда по проекту BTS», — говорит Михал Козар из Newmark Polska, добавляя, что срок выполнения работ составляет 8–10 месяцев для традиционного объекта и обычно больше для проекта BTS. По данным Newmark Polska, спрос на индивидуальные склады будет расти по мере развития рынка.