Продолжая тему переменной части арендной платы за нежилое помещение, рассмотрим ряд практический аспектов, на которые следует обратить внимание при заключении договора аренды.
- Переменная часть не обязательно должна иметь место в договоре. Стороны могут установить цену за пользование помещением (постоянную часть арендной платы), включающую в себя все дополнительные расходы (коммуналку, эксплуатацию и т.д.). В этом случае бремя затрат по таким услугам лежит на собственнике.
- Компенсация коммунальных и эксплуатационных платежей не может быть установлена сторонами как цена договора аренды. Другими словами нельзя установить, что арендная плата составляет сумму затрат по обеспечению помещения электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением и пр. В приведённом примере отсутствует возмездность договора.
- Перечень открытый и закрытый. Если при формировании затрат по коммунальным платежам все понятно (известно какие коммунальные услуги обеспечивают деятельность помещения), то в части эксплуатационных и иных затрат перечень на момент подписания договора определить не всегда возможно. Тем не менее при составлении договора рекомендую максимально подробно разворачивать перечень услуг, входящих в переменную часть аренды. Здесь сторонам важно установить: перечень услуг будет закрытый (только то, что указано в договоре) или открытый (и иные затраты собственника, необходимые для эксплуатации здания). Такой перечень напрямую влияет на затраты либо собственника помещения, либо арендатора, позволяет недобросовестным арендодателям злоупотреблять своим положением.
- Отчетность по переменной части арендных платежей. Для арендатора крайне важно получить прозрачность начисления переменной части аренды. В договоре должен быть отражён порядок отчетности арендодателя по итогам формирования счетов за выставляемый период. Указанная отчетность должна предусматривать перечень оказанных услуг с их стоимостью постатейно (чем подробнее, тем лучше), процент (алгоритм) распределения затрат на арендатора, копии закрывающих документов. Все предоставляемые документы должны быть заверены арендодателем. В случае, если арендатор компенсирует коммунальные и /или эксплуатационные услуги по твёрдой ставке, также не лишним будет получать отчёт с перечнем выполненных за месяц работах.
- Порядок начисления переменной части аренды. Речь идет о фиксированной (твёрдой) и плавающей (от затрат) ставке. Более подробно порядок начисления я раскрою в другой статье.
Будьте внимательны при подписании договора аренды, переменная часть арендной платы за нежилое помещение существенно может отразиться на положении сторон договора при его исполнении.
Подписывайтесь на канал в Дзене и Телеграме, обещаю еще много интересного!
Ссылка на телеграм-канал здесь: https://t.me/proarenda
