Продажа земельного участка — это процесс, который может показаться сложным и запутанным, особенно для тех, кто впервые сталкивается с подобной задачей. Независимо от того, планируете ли вы реализовать участок в целях получения прибыли, инвестирования или просто избавления от ненужного имущества, важно понимать ключевые аспекты этого процесса. Введение в продажу земельного участка включает в себя множество факторов: от правовых нюансов и оценки стоимости до эффективных стратегий маркетинга и продаж. В данной статье мы рассмотрим основные шаги, которые помогут вам успешно продать земельный участок, а также поделимся полезными советами и рекомендациями, которые помогут избежать распространенных ошибок и окажут поддержку на каждом этапе сделки.
Правовые аспекты
Земельный участок относится к категории недвижимости. Основные правила, касающиеся купли-продажи недвижимости, изложены в главе 30 Гражданского кодекса. Кроме того, важно учитывать положения земельного кодекса и особенности практики продажи участков в вашем регионе.
Согласно законодательству, передача прав собственности на недвижимость обязательно подлежит государственной регистрации. Правила этой регистрации определены законом «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, для определенных категорий земель установлен специальный порядок осуществления сделок. Это касается земель сельскохозяйственного назначения и участков для ведения крестьянских или фермерских хозяйств. Специальные нормы, регулирующие продажу таких земель, установлены законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Что касается участков, которые могут быть проданы, в актуальных нормах прописано, какие земли разрешается продавать, а какие не могут выступать объектами сделок.
ШАГ 1. Проверяем кадастровые границы объекта.
Согласно российскому земельному праву, участок можно продать только после его учета в кадастре — данные должны быть внесены в ЕГРН. Это будет отражено в выписке реестра, которая подтвердит наличие четких границ участка, что означает проведение межевания.
Как узнать, было ли проведено межевание:
1. Зайдите на сайт публичной кадастровой карты.
2. Введите кадастровый номер вашего земельного участка (его можно найти в выписке из ЕГРН).
3. Проверьте, отображается ли контур участка. Если его нет, это указывает на то, что межевание не было выполнено.
Такую землю можно продать, но не каждый покупатель захочет приобретать участок с неопределёнными границами. Если планируется покупка в ипотеку, межевой план будет обязательным. Поэтому рекомендуется решить вопрос с межеванием заранее, обратившись к кадастровому инженеру.
ШАГ 2. Собираем документы.
Чтобы продать земельный участок, необходимо собрать определённый комплект документов, который включает:
1. Паспорт владельца или его представителя.
2. Нотариально удостоверенную доверенность на осуществление и оформление сделок, если участвуют представители, а не сами собственники.
3. Нотариально заверенное согласие супруга владельца, либо документ, подтверждающий, что участок не является совместным имуществом.
4. План межевания.
5. Акт приёма-передачи.
6. Договоры купли-продажи.
7. Оригинал выписки из ЕГРН.
8. Письменное согласие банка, если участок находится в ипотеке.
9. Согласие органов опеки на продажу имущества, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних.
10. В некоторых случаях может понадобиться свидетельство о праве на наследство, решение суда или договор дарения.
Для подготовки ряда документов может потребоваться помощь нотариуса. Даже если вы решите проводить сделку самостоятельно, стоит позаботиться о правильности оформления документов. В некоторых случаях покупатель сам покрывает расходы на услуги нотариуса.
Если на земельном участке расположен дом, нужно подготовить отдельный пакет документов для него. Например, это может включать выписку из ЕГРН, справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам, согласие супруга/супруги на сделку и другие необходимые бумаги.
Часто бывает, что к моменту продажи участок не зарегистрирован. Это может создать проблемы: по документам покупатель получает только землю, на которой нет построек. Такие обстоятельства могут существенно снизить реальную стоимость объекта. Также стоит отметить, что нежилые постройки без коммуникаций и фундамента не подлежат обязательной регистрации.
ШАГ 3. Подготавливаем участок к продаже.
Перед тем как разместить объявление и начать искать покупателей, важно подготовить участок, чтобы он выглядел привлекательно. Вот несколько рекомендаций:
- Подстригите траву. Это поможет потенциальным покупателям лучше оценить состояние и размеры участка. Также стоит удалить лишние кустарники.
- Определите границы земельного участка. Если у вас нет забора, можно использовать флажки для разметки территории.
- Убедитесь, что имеются ливневые стоки, если они отсутствуют.
- Уберите мусор. Это может показаться очевидным, но тем не менее, очень важно. Чем лучше будет выглядеть ваш участок, тем больше людей им заинтересуется.
ШАГ 4. Оцените участок и определитесь со стоимостью продажи.
Чтобы установить цену на участок, вначале узнайте его кадастровую стоимость. Это можно сделать бесплатно на сайте Росреестра. Затем вы сможете определить, за какую сумму готовы продать участок, учитывая дополнительные расходы и возможный торг со стороны покупателя. Не стоит слишком завышать цену, так как это может вызвать у покупателя недоверие.
Для определения оптимальной стоимости также проведите анализ рынка. Посмотрите, за сколько продаются участки в этой или аналогичной местности, а также учтите факторы, которые могут повысить цену (например, наличие коммуникаций или удобную транспортную доступность), и те аспекты, по которым покупатель может потребовать снижение стоимости.
При установлении цены на участок важно учитывать следующие аспекты:
1. Инфраструктура и удалённость от города. Наличие поблизости магазинов, школ, детских садов и остановок общественного транспорта способствует увеличению стоимости объекта.
2. Назначение земли. Участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, обычно имеют более высокую стоимость по сравнению с землями с другими видами разрешённого использования.
3. Юридическая чистота. Наличие всех документов в порядке, единственного собственника и отсутствие обременений значительно упрощают процесс сделки.
4. Наличие коммуникаций. Если на участок подведены газ, вода и электричество, стоимость можно увеличить на 30–50%. Также близость к коммуникациям положительно влияет на цену.
5. Сезонность. Спрос на земельные участки имеет циклический характер, повышаясь весной и снижаясь с наступлением холодов.
6. Состояние участка. Ухоженный участок с плодовыми деревьями и кустарниками может продаваться дороже. Кроме того, правильная форма (квадратная или прямоугольная) и ровный рельеф могут также служить основанием для повышения цены.
ШАГ 5. Размещение объявления.
Оптимальным вариантом будет использование специализированных ресурсов, таких как Авито, Циан или Яндекс Недвижимость. Хотя существует возможность воспользоваться сарафанным радио, интернет-платформы обеспечивают гораздо большую эффективность. Если ваша цель — быстро продать участок, рекомендуется разместить объявление сразу на нескольких сайтах.
Как написать объявление
Чтобы создать объявление, способное привлечь больше потенциальных покупателей и ускорить продажу участка, необходимо включить следующую информацию:
1. Площадь, форма, рельеф и расположение участка, а также сведения об инфраструктуре.
2. Количество собственников и информация о наличии или отсутствии обременений.
3. Назначение земли.
4. Информация о наличии построек на участке.
5. Состояние коммуникаций.
Добавьте к объявлению несколько снимков объекта – общий вид участка, фотографии дома или хозяйственных построек, если они имеются. Не забудьте включить изображения подъездной дороги, забора, кадастрового плана с обозначением границ участка, а также фото с аэрофотосъемки.
ШАГ 6. Оформление сделки.
1. Заключение предварительного соглашения. Это может быть договор задатка или предварительный договор купли продажи. Основная цель документа — зафиксировать намерения сторон.
2. Подготовка договора купли-продажи земельного участка.
Необходимо тщательно указать все аспекты сделки: стоимость участка, его площадь, наличие построек, права на землю и прочие условия. Вы можете составить договор самостоятельно, используя образцы из интернета, или обратиться за помощью к специалистам.
3. Подача документов в Росреестр через МФЦ.
Для этого понадобятся сам договор, паспорт покупателя, заявление, акт приема-передачи (если он не включен в договор) и при необходимости договор ипотечного кредита. После подачи документов покупателю необходимо уплатить государственную пошлину за регистрацию прав собственности.
4. Передача недвижимости новому владельцу.
Передача осуществляется на основании акта приема-передачи, если в договоре не указано, что он также является актом приема-передачи.
5. Получение выписки из ЕГРН о переходе права собственности.
Этот документ можно получить в течение 9 рабочих дней через МФЦ или за 7 рабочих дней в отделениях Росреестра, а также онлайн на портале Госуслуг.
ШАГ 7. Уплата налога.
Не менее значимый этап для продавца и покупателя — уплата налогов. Если вы владели недвижимостью менее 5 лет, то при ее продаже обязаны уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы сделки или 70% от кадастровой стоимости, если в договоре указана цена ниже кадастровой. Минимальный срок владения в 3 года применяется в случаях, когда недвижимость была приобретена по наследству, в дар от близкого родственника, по договору ренты или если это единственное жилье.
Кроме того, налог следует уплатить, если стоимость вашего участка превышает 1 миллион рублей; облагается налогом лишь та часть суммы, которая превышает этот миллион.
Вы можете воспользоваться возвратом подоходного налога с продажи недвижимости посредством получения налогового вычета.
Важно знать
Если у Вас возникли трудности с оформлением документов для продажи или появилась необходимость в проведении межевания земельного участка, то Вы можете обратиться к нам за помощью и Вас оперативно проконсультируют наши специалисты, с опытом работы более 20 лет в данной области. Мы неоднократно сталкивались с решением подобных кейсов и Вы можете убедиться в нашем профессионализме перейдя на наш сайт и ознакомившись с отзывами клиентов по ссылке https://geo4you.ru/
Не откладывайте решение вопросов и проблем, связанных с кадастром. Обратитесь, чтобы получить профессиональную помощь и надежное решение. Позвоните по номеру +7-977-617-06-01 или напишите на WhatsApp +7-927-637-93-64.