Все актуальные сведения о том, кто является собственником объекта недвижимости, содержатся сейчас в ЕГРН. И, как показывают свежие примеры из судебной практики, собственники объектов, не внесенных в ЕГРН, рискуют их лишиться.
Поясню на свежем решении Верховного суда РФ. Женщина купила двухэтажный гараж, но спустя 15 лет муниципальная администрация потребовала его снести как самовольную постройку.
Дело в том, что сделка купли-продажи оформлялась простым письменным договором, документы для регистрации права собственности не подавались — поэтому в ЕГРН не было сведений о собственнике гаража.
А обнаружился неучтенный гараж в ходе проведения комплексных кадастровых работ, которые выполнялись в рамках составления плана межевания территории под многоквартирными жилыми домами.
Проведение комплексных кадастровых работ предусматривается Федеральным законом «О кадастровой деятельности» от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ: они проводятся за счет регионального или муниципального бюджета с целью подготовки карты-плана территории, на основании которого в ЕГРН вносятся сведения о земельных участках и расположенных на них зданиях и сооружениях.
Так вот, по результатам проведенных кадастровых работ было установлено, что на исследуемой территории находится бесхозный гараж: на кадастровом учете он не стоял, сведений о собственнике в ЕГРН не было.
Когда нашлась хозяйка гаража, ей выдали решение о сносе самовольной постройки. Женщина обратилась в суд, чтобы ее признали законной собственницей — но добиться положительного решения оказалось очень не просто.
Она дошла до Верховного суда РФ, где все-таки обратили внимание на то, что истец владела спорным гаражом в течение 15 лет — а значит, вправе претендовать на возникновение права собственности в связи с истечением срока приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).
Таким образом, отстоять свое право на недвижимость женщине удалось только благодаря тому, что администрация обнаружила ее гараж уже по истечении 15 лет со дня покупки — в противном случае вряд ли суд признал бы за ней право собственности (предыдущие инстанции отказали в иске) (определение ВС РФ № 127-КГ24-1-К4).
Проведение комплексных кадастровых работ входит в ежегодные планы муниципальных и региональных властей — поэтому бесхозные объекты (такие, как этот гараж) будут выявляться регулярно. А это значит, что фактические собственники рискуют лишиться своей недвижимости, если не смогут подтвердить свои права на нее.
Поэтому не стоит дожидаться проверки — лучше как можно раньше заняться оформлением своего права собственности: либо представить в Росреестр документ, подтверждающий приобретение объекта недвижимости до 1998 года, когда ЕГРН еще не было, либо (в отсутствие документов) обратиться в суд для признания своего права собственности.
А о том, как защитить свою недвижимость от мошенников, рассказывается в инструкции для подписчиков моего канала на платформе Boosty.