В начале 2024 года к нам обратился клиент со следующими вводными данными:
- Возраст клиента — 56 лет;
- Сумма ипотеки — 120 млн рублей;
- Стоимость ипотеки — 140 млн рублей;
- Объект — коммерческое помещение стрит-ритейл у крупного девелопера на вторичке;
- Клиент — собственник бизнеса.
Для сохранения анонимности далее мы скроем имя клиента, наименование банки и страховых компаний
Начнем с самого начала — 22.01.2024 — дата подачи заявления в банк.
При предварительном анализе документов, видим, что клиент не проходит на 120 млн рублей. Убеждения не работают и клиент настаивает на подаче на первоначальных параметрах.
Однако смогли убедить клиента работать по полному пакету документов и ничего не скрывать. Лимит максимальной суммы в банке на момент подачи заявки — 100 млн рублей. Так как у нас сумма превышает — идем сращу на комитет.
Комитет смог собраться только 14.02.2024, в результате которого получаем одобрение все же на 100 млн рублей (максимально возможный лимит) вместо 120 млн ₽
16.02.2024 идем повторно в банк для увеличения лимита до 120 млн ₽ подкрепляя документами о дополнительном доходе.
19.02.2024 снова получаем отказ. За это время сумма собственных средств у клиента выросла до 40 млн рублей, но чтобы их получить, их нужно снять с бизнеса, а сделать это в настоящее время довольно-таки сложно. Клиент уходит думать.
28.02.2024 начинаем обсуждать с банком возможность получения клиентом 2-го кредита с целью увеличения лимита кредитования. Благо у клиента есть в собственности 3 коммерческих помещения, которые в теории можно использовать в качестве залога.
Банк отказал, так как помещения оформлены на юрлицо, а заемщик физик и поручительство юрлица также не приняли. Клиент снова уходит думать, а мы прорабатываем новые варианты решения.
22.03.2024 – банк информирует об увеличении лимита кредитования до 200 млн рублей. Это выглядело сомнительно, так как за последние 3 месяца у банков сильно поменялись ставки и подход к рассмотрению. Однако все равно было принято решение направить документы на одобрение.
25.03.2024 направляем в банк документы и уже на следующий день снова получаем одобрение на тот же лимит в 100 млн рублей. Так еще и попросили в залог одно из коммерческих помещений.
Клиент на эмоциях соглашается, но мы постарались убедить его не делать такой шаг - убеждения сработали.
26.04.2024 вышли с предложением увеличить лимит до 105-110 млн рублей без залога. Клиент уже собрал деньги, но банк отказывает. Соглашаемся на залог и в тот же день направляем документы на согласование.
Спустя почти месяц залог согласован. Почему так долго? Потому что был выезд заголовиков банка, собирался комитет по залогу, что в банках обычно происходит не быстро.
20.05.2024 осуществляем первичный расчет по страхованию. Рвем страховки на 3 страховых компании и 3 лимита сумм, чтобы не дергать клиента на МЕДО с учетом возраста и суммы кредита.
Если вы не знали, что так можно делать, то приглашаем к нам в гости, расскажем, объясним и сделаем для вас в лучшем свете.
1-я страховая компания – тариф 851.000 рублей (здесь страхуем жизнь на 50 млн и объект 100 млн);
2-я страховая компания – тариф 234.780 рублей (39 млн и только жизнь);
3-я страховая компания – 180.600 рублей (11 млн ₽ и тоже только жизнь).
Итоговая цена страховки для клиента в год – 1.266.380 рублей. От такой суммы клиент, мягко говоря, был расстроен и находился в негодовании.
Мы знаем, что банки берут комиссию со страховых компаний за каждого клиента. В нашем случае банк получал сразу от 3-х страховых.
Выходим на банк и проводим переговоры, в результате которых банк принял решение отказаться от части своей комиссии. Получаем скидку по одной из СК в 25%.
Сумма страхования с учётом скидки составляла 1.053.630 рублей.
Далее еще раунд переговоров, где при повторной смене расклада по страхованию рисков получаем:
1-я страховая компания – тариф 186.620 рублей (и уже страхуем только жизнь на 30 млн);
2-я страховая компания – тариф 517.580 рублей (39 млн и объект на 100 млн);
3-я страховая компания – 300.000 рублей (уже 30 млн и тоже только жизнь).
Снижаем сумму страховки до 1.004.200 рублей. Но юристы 2-й СК запрашивают отказ города от преимущественного права покупки с указанием цены. Плюс документальное подтверждение того, что государственный орган, выдавший отказ, имел право его выдавать.
Документы отработали, но стоимость все равно дорогая для клиента.
21.05.2024 – повторное согласование с СК и банком скидок. Успешно сокращаем общую сумму страхования до 940.000 рублей. Для клиента все равно дорого.
Ситуация патовая, поэтому к этому кейсу подключается генеральный директор.
22.05.2024 – согласовали снижение Страхового тарифа до 894.883 рублей.
Итог – сделка состоялась.