Приемка квартиры в новостройке – ответственный шаг, ведь простого подписания документов тут недостаточно, важно проверить жилье и на соответствие строительным нормам, и на отсутствие дефектов.
В последнее время популярность обрели приемщики квартир, которые помогают оценить качество объекта, а в случае нахождения недостатков – заставить застройщика устранить их за свой счет или же получить денежную компенсацию.
Мы пообщались с представителями организации по приемке квартир в новостройках Check House и разобрались на что нужно обращать внимание.
1. Какие самые распространенные недостатки в новостройках?
У каждого застройщика, как правило, есть свое «коронное» слабое место, но после многих лет работы мы точно можем указать самые частые дефекты, которые допускаю абсолютно все без разбора. Перед этим, однако нужно прояснить важный момент: рабочая сила застройщика, бригада то есть – это низкооплачиваемая рабочая сила. А что это значит с точки зрения самих рабочих? Правильно – низкая квалификация и отсутствие мотивации.
Из низкой квалификации вытекает первый вид самых частых косяков – нарушения геометрии. Страдают тут и стены, и полы, и любые другие поверхности типа перегородок. Потому что для того, чтобы возводить ровные стены, их нужно уметь возводить. Чтобы потом эти же стены правильно выравнивать, нужно знать технологию и точное соотношение смеси материала. Надо ли говорить о том, что на курсах «Градостроитель за неделю» такому не учат? Вот и получается, что повально везде мы видим нарушения. Иногда это мелочь, уклон в пару миллиметров, а иногда это катастрофа – стена как с картины Пикассо.
Ну и мотивация (или может быть даже ответственность?), а точнее их отсутствие у бригад мягко подводит нас ко второму самому массовому дефекту – механическим повреждениям. Если бы бригадиру давали по щелбану за каждую царапину, скол или вмятину в одной квартире, он бы умер, не смотря на наличие каски! Бригаду просто-напросто не волнует вопрос сохранения товарного вида и рабочего состояния материалов. Полы вечно исцарапаны – по ним возят двери и окна. Двери и окна этим не спасаются и тоже часто все в сколах и повреждениях. Радиаторы – вообще особая жертва: рабочие часто не могут отказать себе в удовольствии посидеть на нём или встать на него при установке окна. В результате несчастная конструкция к моменту сдачи квартиры оказывается выгнута рогаликом.
2. Какой должен быть порядок действий в случае, если в новой квартире обнаружены проблемы?
Самое главное, что нужно сейчас впитать любым покупателям квартир в новостройках – приемку нужно проводить ОБЯЗАТЕЛЬНО. Если факты о специфике рабочих сил застройщика вас в этом не убеждает, то за 6 лет работы мы составили статистику. Дефекты есть в 95% сданных застройщиком квартир. Это нужно принять как факт, как дважды два – четыре. А теперь о том, что делать и куда бежать.
Итак, первым делом вы приглашаете мастера по приёмке. Тот осматривает квартиру, фиксирует все нарушения и заносит их в акт осмотра. Далее этот акт направляется застройщику, мол «посмотри, чего натворил, не стыдно?» Застройщику, конечно, не стыдно.
После приемки по закону застройщику дается ровно 60 дней на исправление перечисленных косяков. Ситуации бывают разные – иногда он что-то исправляет, иногда доламывает окончательно, а иногда просто игнорирует требование. Самое главное, что нужно знать – он может заменить двери, окна, подкрасить и подклеить по углам, но он никогда не станет перекладывать плитку или выравнивать кривые стены. Это слишком большой «геморрой» для застройщика, который кстати, при самостоятельном исправлении обойдётся чуть ли не дороже всего.
Поэтому вне зависимости от того, работает над ошибками застройщик или нет, рассчитывать на успех не стоит. Теперь есть два варианта: принять работу с исправлениями, даже если они неполные или отсудить компенсацию стоимости всех дефектов, чтобы потом самому нормально сделать ремонт.
В случае, если клиент оказывается не готов платить за халтуру застройщика из своего кармана, он отправляется в суд. По истечению 60 дней, данных на исправление, в квартире проводят экспертизу. Для чего она нужна? Чтобы убедиться, что, во-первых, приёмщик не из головы выдумал дефекты, а во-вторых, посмотреть, что из них исправили или зафиксировать, что ничего в квартире не поменялось. Ну и потом начинается судебное разбирательство, в ходе которого клиент получает свой «кешбэк» от застройщика.
3. Какие приборы в своей работе использует приемщик?
Здесь имеет значение не то, какого вида, а какого качества приборы используются мастером. Во-первых, инструмент обязательно должен быть внесён в госреестр оборудования. Проверить, есть он там или нет, всегда можно по его индивидуальному номеру на сайте. Во-вторых, всё должно быть поверено и иметь соответствующий документ о поверке. К чему эти заморочки? Помните, в школе иногда на геометрии не совпадал ответ в задачке, и учитель говорил: «Это погрешность, у вас всех разные линейки». Но с приемкой, как вы понимаете, такое не прокатит, всё должно быть максимально точно. Иначе застройщик скажет «дурак ваш приемщик» и никакую компенсацию не заплатит. У нас, вон, линейки (!!!) поверенные.
Что касается самих инструментов, вот самые незаменимые, которые мы используем:
· двухметровые строительные уровни – универсальная штука, отлично показывает искривления любых поверхностей;
· термоанемометры двух видов – чтобы фиксировать поток и температуру воздуха, то есть находит продувания и неработающие вентиляции;
· тепловизор – для того чтобы «просвечивать» теплый пол и находить промерзания на окнах;
· тестеры напряжения – чтобы розетку, ее заземление и силу тока в ней не определять с помощью зарядки от телефона;
· лазерный дальномер – для фиксации линейных размеров и площади с дотошностью вплоть до 0,1 мм.
Часть дефектов, таких как, например, сколы и царапины, определяются путем визуального осмотра, без применения понтов в виде дорогостоящего профессионального оборудования.
4. Сталкивались ли Вы с негативным отношением к своей профессии со стороны застройщиков?
На самом деле, негатив со стороны застройщика это действительно существующая, но вовсе не частая проблема. Существует множество баек о том, что тем менеджерам, кто сдаёт объект без замечаний выдают премию и тому подобное, но не углубляясь в теории заговоров, мы обозначим два главных повода недопониманий.
Первое: само собой, компании невыгодно терпеть на своём объекте кого-то, кто поможет клиенту заставить ее заплатить деньги за её ошибки. Плюс репутация – мы часто снимаем и не стесняемся комментировать, что мы думаем о том, из какого места растут руки у бригады. Поэтому, используя всевозможные поводы, внутренние правила и лазейки, застройщики стараются не пустить мастера на объект.
Второе: приёмка квартиры – это благое дело. Но, к сожалению, не все в нашей сфере профессионалы или имеют действительно благую цель. Во многом застройщики могут негативить на приемщиков из-за собственного опыта. Не раз бывали ситуации, когда в квартиру приходил дилетант и писал в акт то, чего на самом деле нет. В результате ни компенсации клиенту, ни благодарности застройщику – просто потрепал всем нервы. Поэтому из-за некоторых наших «коллег» впечатление о всех нас в принципе может немного омрачаться.
Но как уже было сказано выше, эти случаи негатива пусть и имеют место быть, вовсе не являются постоянной практикой. В основном, все проходит гладко, и при наличии всех необходимых документов нас прекрасно впускают и не препятствуют нашей работе.
5. Почему Госстройнадзор не находит проблем во время приемки дома?
Мы очень не хотели бы делать каких-то громких заявлений, а тем более обвинений. Тем не менее, можем просто проанализировать ситуацию. Нам известны случаи, когда пригодным и беспроблемным признавалось здание с грубейшими нарушениями, например, пожарной безопасности.
Является это продуктом выборочной проверки лишь пары помещений, человеческого фактора или лоббирования интересов застройщиков, мы не можем знать.
6. Чаще всего Вы находите недостатки в квартирах с отделкой или без?
В принципе, с отделкой или нет – не имеет особого значения, потому что дефекты есть везде. Просто в квартирах с черновой отделкой гораздо существеннее допуски. То есть «поблажек» больше, а это порождает большую халатность к выполнению такой работы.
С другой стороны, в квартирах с отделкой больше элементов, которые в вообще гипотетически возможно повредить. Если мы найдём царапину на бетоне, это мало нас заинтересует, но та же самая царапина на ламинате обязательно будет зафиксирована в акт.
Поэтому, наверное, можно говорить о том, что несмотря на принципиальные отличия и особенности, квартиры с разными видами отделки уравновешивают друг друга по количеству дефектов.
7. Если найденные недостатки находятся за пределами квартиры (например, в подъезде), возможно ли предъявить претензии к качеству?
Ну технически, мы можем так сделать. Потому что лифты, коридоры и прочее являются объектами общей долевой собственности. Но это вопрос уже больше к юристам, потому что в деле много тонкостей, и для того, чтобы ругаться за качество коридора или лифта нужно готовить очень объемное и сложное экспертное исследование. И даже после этого юридические фокусы не закончатся. А ведь мы зе плосто стлоители…
Но со своей стороны можем все же отметить! Иногда бывает так, что счётчики находятся вне квартиры, например, в люке в коридоре. И часто бывает так, что на счетчиках этих отсутствует пломба, или еще что-то не так. Тогда, конечно, за шкирку – и в акт.
8. Какая была максимальная компенсация, которую Вам удалось получить от застройщика?
Мы не можем говорить точную сумму, но можем обозначить хотя бы примерно ее вес. Самая большая компенсация, которую получал клиент, приняв квартиру с нами, составила примерно 2,5 миллионов рублей.
Дело было еще до того, как Правительством один за другим стали вводиться моратории на взыскание, тогда еще дольщики могли отстаивать свои права непросто честно, но еще и выгодно. Названная выше сумма сложилась из штрафа за нарушение сроков сдачи дома (квартиру задержали больше чем на год), компенсации стоимости устранения недостатков в отделке и всевозможных штрафов за моральный вред.
9. Были ли какие-то интересные кейсы?
Интересный кейсов у нас полные штаны, даже не знаем радоваться или грустить. Выглядеть это, вероятнее всего будет как сборник анекдотов, но вот тезисно несколько примеров:
1) Абсолютно бредовые дефекты, такие как трусы/носки рабочих, обнаруженные под полом, гриб, выросший под плинтусом, решетка вентиляции, за которой просто стена, натяжной потолок, провисший до пола от количества воды.
2) В ЖК «Томилино парк» однажды пришли принимать квартиру с отделкой. Мастера дернули к 8 утра, ехал, бедный, 3 часа по пробкам. Открыли дверь и были неприятно удивлены, взвинчены и раздосадованы, обнаружив что никакой отделки в квартире нет – просто бетон.
3) Буквально на прошлой неделе наш мастер поехал в ЖК от ПИК, чтобы принять квартиру. Встретился с клиентом, пошли к постамату, взяли ключи. После того как приняли квартиру, терзаемые смутными сомнениями, все же заглянули в приложение ПИК и выяснили, что постамат дал сбой и выдал ключи от чужой квартиры. Денег, конечно, дополнительно не взяли, но второй раз принимать уже нужную квартиру пришлось.
10. Насколько часто люди пользуются Вашими услугами?
Часто. Но не так часто, как хочется. И хочется не столько с коммерческой точки зрения, а с чисто человеческой. Качество отделки правда свинское, и просто поразительно то, насколько часто люди просто «проглатывают» его, принимают как норму и идут делать ремонт за свои кровные. Часть людей так долго ждала свою квартиру, так много в неё вложила сил моральных и физических, что к моменту приемки их уже просто не хватает на то, чтобы бороться ещё. А кто-то просто не знает о такой услуге.
В сравнении со временем, каждый год мы получаем бОльшее количество обращений. Этот год не исключение – снова обогнали предыдущий. И на самом деле это сказано не чтобы щегольнуть, это хорошая новость, если задуматься. Потому что люди становятся информированнее! Они больше не терпят, не принимают как должное несоответствие цены качеству.
К примеру, у нас нет рекламы – ни билборды, ни таргет мы не заказываем – за все время работы пользуемся разве что задорным SMMом и полезными видео. А люди приходят в больших количествах. Почему приходят? Кто-то по рекомендации, кто-то случайно. А кто-то приходит, потому что устал от простофиль, которыми сейчас, к сожалению, насыщен рынок приемки. Люди устали от плохого ремонта и от дурачка, который приходит и отдаёт шаблонный акт на сто тысяч замечаний, по которому ничего не отсудить.
Воспользоваться услугами приемщиков или же проверять квартиру самостоятельно – решать Вам. Но всегда нужно помнить о рисках: сэкономить сейчас, но потратиться потом на устранение недостатков – перспектива не радужная. Мы же, в свою очередь, рекомендуем профессионалов из Check House, которые помогут Вам не упустить ни одного недочета и грамотно составить акт осмотра квартиры.