Директор департамента рынков капитала и инвестиций Bright Rich/CORFAC International Алексей Фёдоров рассказал «Новому проспекту», куда стоит вкладывать деньги инвесторам Петербурга и Ленобласти, если у них есть свободные средства в размере от 10 млн и 100 млн рублей.
Ситуация на финансовом рынке России складывается довольно необычная. Ключевая ставка ЦБ, которая уже достигла 19% и в ближайшем будущем, по прогнозу, может пробить психологическую планку в 20%, сильно влияет на стратегии инвесторов. Многие из них ищут новые способы сохранить накопления и смотрят в сторону недвижимости как самой тихой гавани в любые времена. Выбор активов обычно зависит от размера капитала, который нужно сберечь и в идеале даже приумножить.
Стратегия для инвестирования 10 млн рублей
1. Апартаменты для сдачи в аренду
Покупать можно только в гостинице, прошедшей сертификацию, и с опытной управляющей компанией. Туризм растет, мест размещения не хватает, к тому же есть тренд на постепенный запрет краткосрочной аренды в жилых домах. Всё это ведет к тому, что в ближайшие годы стоимость размещения в гостиницах и, соответственно, номера в них будут дорожать. Арендная доходность будет на уровне 8%, вместе с тем можно ожидать роста стоимости актива темпами выше инфляции.
2. Коммерческое помещение в строящемся доме
Хороших готовых арендных бизнесов (ГАБ) в бюджете до 10 млн рублей практически не появляется на рынке, поэтому придется создавать ГАБ самостоятельно. Купить помещение, подождать достройки дома, найти арендатора – вот три основных шага этой стратегии. Надо иметь в виду, что помещение помещению рознь, и покупать первое попавшееся предложение нельзя. Рекомендуется привлечь консультанта, который подскажет, какое именно помещение будет пользоваться наибольшим спросом у арендаторов. Арендная доходность будет на уровне 8%, а также можно ожидать роста стоимости актива на уровне инфляции.
3. Земельные участки под ИЖС
Загородный рынок продолжает расти, и участки, которые еще вчера были никому не интересны из-за своей удаленности, постепенно оказываются всё ближе и ближе к дорожной и социальной инфраструктуре. Естественно, это положительно сказывается на их стоимости. В перспективе 3–4 лет можно ожидать роста стоимости актива темпами значительно выше инфляции.
4. Дистресс-активы
Банкротные торги, залоговое имущество банков, непрофильные активы корпораций — во всех этих нетрадиционных источниках можно найти недвижимость по цене значительно ниже рынка. Естественно, низкая цена сопровождается повышенной сложностью проверки объекта и проведения сделки. Поэтому в дистресс-проектах вдвойне важно привлечь к сделке профессионального консультанта, который поможет купить актив, а не проблему. Доходность этой стратегии составляет около 15% при рентном подходе или свыше 40% при спекулятивном.
Стратегия для инвестирования 100 млн рублей
1. Офисные помещения и небольшие офисные здания
Вакансия на офисном рынке Санкт-Петербурга составляет всего 3%, а новое строительство находится на минимальных уровнях за последние 5 лет. Поэтому арендные ставки на офисы уверенно растут, и можно ожидать продолжения и даже усиления этого тренда. Покупка хорошего офисного объекта сегодня не впечатлит арендной доходностью — она будет на уровне 6–7%. Тем не менее можно быть уверенным, что в перспективе 2–3 лет за счет роста ставок доходность вырастет до 9–10% и к ней прибавится рост стоимости актива на уровне выше инфляции.
2. Готовый арендный бизнес в Ленобласти
Хорошие торговые объекты в черте Петербурга можно купить лишь с доходностью 7–8%, а вот в области, да еще и в высоком чеке еще можно найти активы с доходностью 12–13%. К этой арендной доходности также стоит прибавить и рост стоимости актива примерно на уровне инфляции.
3. Дистресс-активы
Эта стратегия работает и в таком бюджете. Доходность может оказаться даже выше за счет того, что на более дорогие объекты меньше конкуренция. Поэтому можно ожидать около 20% при рентном подходе и свыше 50% при спекулятивном.
4. Девелопмент торговых объектов
Если Петербург и ближайшие пригороды уже в целом насыщены торговой недвижимостью, то деревни и села в области еще не в полной мере освоены современным ретейлом. Купив земельный участок в подходящей локации и построив на нем магазин и павильоны, можно рассчитывать на арендную доходность на уровне 20% либо на перепродажу с доходностью до 100%.