В статье — рассмотрим аргументы «за» и «против» покупки новой квартиры, ремонта старой или вообще старой. А может, лучше просто банковский вклад?
---
По мотивам выпуска подкаста «ПСК Эксперт»
---
Обновление старой квартиры вместо новоселья
Сумма в смете на современный ремонт под ключ сопоставима с суммой первоначального взноса по ипотеке на квартиру с аналогичным метражом.
Что хорошо, если выбрать ремонт
- Знакомый район. Дом обжит, транспортные маршруты налажены и известны.
- Развитая социальная инфраструктура. В шаговой доступности находятся детские сады, школы, поликлиники, кафе и магазины.
- Понятны недостатки. Известны минусы квартиры и есть понимание, что обновлять в первую очередь.
- Ремонт как инвестиция. Обновленная квартира может быть продана с дополнительной выгодой.
Отремонтированные квартиры можно продать быстрее и дороже. Например, флипперы как раз таким и занимаются.
Что не очень хорошо
- Все-таки недешево. В сентябре 2024 года цена ремонта под ключ для квартиры площадью 50-60 кв. м. с обновлением мебели и бытовой техники доходила до 1,5-2 млн руб. Такой же была сумма первоначального взноса по ипотеке для квартиры комфорт-класса с сопоставимой площадью.
- Долго. По-хорошему, на ремонт уйдет порядка трех месяцев, а то и больше. Это шум, пыль, запахи. На это время лучше съехать. Если смириться с этим и делать ремонт поэтапно, по помещениям, то сроки, скорее всего, еще затянутся.
- Устаревшая инфраструктура. В «сталинках» и «хрущевках» не предусмотрены, например, грузовые лифты (если лифты вообще есть), дворы не так хорошо благоустроены, заставлены автомобилями, да и парковочных мест обычно не хватает. В общем, тут играет роль все, вплоть до вида из окна.
В районах советской застройки все еще много тополей, на которых у многих аллергия.
«Далекий» современный дом
Новостройки с хорошей локацией, у метро или поближе к центру, стоят дорого, а доступные варианты — чаще всего советские панельные дома. Есть и альтернатива — современные новостройки, которые строятся подальше, но в административных границах города. Да, до метро добираться дольше, но преимуществ по сравнению со старым жильём больше.
Новостройки вполне «подальше» могут выглядеть так:
Чем может похвастаться новостройка
- Возможность покупки в ипотеку с господдержкой или в рассрочку.
- Похожее социальное окружение. Вероятность неблагополучных соседей ниже.
- Есть закрытые дворы, которые доступны только жителям.
- Закрытые дворы и ухоженные территории.
- Лифты, включая грузовые.
- Парковки: гостевые, подземные.
- Планировки соответствуют тенденциям и потребностям современного быта.
Какие могут возникнуть «но»
- Если дом еще не сдан, придется ждать ключи.
- На этаже может быть большое количество квартир.
- Социальная инфраструктура может появиться позже сдачи дома.
- Возможная удаленность дома от транспортных развязок.
Старый дом у метро
Советские панельные дома, напротив, часто имеют удобное расположение — близость к метро, центру города или паркам, что и делает их стоимость сопоставимой с новостройками. Есть ли у них другие достоинства помимо расположение?
Обычно старый фонд выглядит примерно так:
Плюсы все таки есть
- На этаже обычно находится всего несколько квартир, в зависимости от серии дома.
- Дом может быть расположен близко к метро, к центру города, к транспортным развязкам.
- Во «вторичку» можно переехать сразу после покупки, а потом уже поэтапно обживаться.
- Социальная инфраструктура уже сформирована — это школы, сады, спортзалы.
Но есть и немало минусов (без учета состояния дома)
- Покупка возможна только за полную сумму или ипотекой по стандартной ставке.
- В домах может отсутствовать лифт.
- Недостаток парковочных мест, узкие дворы и проезды. Вдобавок, узкие дворы с машинами — еще и частая причина ДТП с пешеходами во дворах.
Альтернатива покупке недвижимости (и ремонту) — вклад. Или нет?
Процентные ставки по вкладам растут вслед за ставкой Центрального банка. В сентябре 2024 года можно было найти предложения до 21% годовых.
Два миллиона рублей, вложенные на депозит на год, могут принести около 400 тысяч рублей прибыли после вычета налогов.
Банки ограничивают период действия большого процента по вкладу несколькими месяцами. После чего снижает до, например, 5-7% годовых. С учетом инфляции, это уже не выгодно. Продление условий — это почти всегда переход в новый банк, где ранее вкладов еще не было.
Вклады с большим процентом на год или более ограничивают свободу действий — при досрочном снятии средств начисляется минимальный процент, иногда околонулевой.
По данным Банка России и Росстата, средняя сумма банковского вклада россиянина составляет 850 тыс. руб. В Петербурге средняя семья держит 1,5 млн руб. на банковских счетах.
По данным ЦБ на 1 августа 2024 года общий объем средств населения на депозитах почти 57 трлн руб. АО «АЛЬФА-БАНК» прогнозирует, что по итогам 2024 г. эта сумма увеличится на 29%.
Депозит можно использовать для увеличения суммы, например, на тот же на первоначальный взнос по ипотеке или рассрочке. Но как долгосрочная стратегия инвестирования он не подходит.
Резюме
- Ремонт старой квартиры вместо покупки новой подходит тем, кого все устраивает в их старом доме и районе.
- Покупка квартиры в старом доме, вместо новостройки, может оказаться привлекательной с точки зрения расположения. Но - дом старый, а спецпрограмм по ипотеке на вторичную недвижимость нет.
- Квартира в новостройке - это лучшее сочетание качеств, но самые недорогие варианты расположены в удалении от центра города.
- Размещение средств на депозите в банке, вместо улучшения жилищных условий, является временным решением со своими ограничениями.