Имею желание купить квартиру. Но не имею возможности. Потому что льготной ипотеки больше нет! Так сейчас выглядит ситуация на столичном рынке новостроек со стороны покупателя. Со стороны продавца - самую малость иначе. Имею желание продать квартиру за очень много денег. Но у покупателя этой самой возможности - денег - нет. Как сейчас желания покупателей и продавцов встречаются с их возможностями? Давайте разбираться. Для начала оценим рынок в целом. И лучше всего его характеризует спрос. Он не просто упал - а рухнул!
По данным dataflat, в августе на рынке новостроек Москвы и Подмосковья было всего 8 тысяч сделок. Это на 28% меньше чем в июле. И более чем вдвое уступает показателям продаж в первый месяц лета.
Спрос упал по одной причине. Льготная ипотека. А точнее, ее отсутствие. 1-го июля массовую программу - под 8% годовых - свернули. Всё, что осталось - это семейная ипотека. Ну, по факту, есть еще ипотека для айтишников, но на Москву и область она не распространяется.
Как итог, за два последних летних месяца банки выдали льготной ипотеки на 370 млрд рублей. Это на 13% меньше чем в одном только мае. А если сравнивать с июнем, когда у покупателей был последний шанс запрыгнуть в уходящий вдаль вагон льготного ипотечного экспресса, то это падение на 45%.
Что происходит, если на рынке нет спроса на товар, а предложение все так же велико?! По логике, цены должны начать снижаться. Но где логика, а где московские новостройки. Если смотреть в среднем по рынку, то да, застройщики снизили стоимость квартир. По данным компании Метриум, в августе средняя цена квадрата московской первички в массовом сегменте составила 330 тысяч рублей. Это на процент меньше, чем в июле и на 4,5% меньше, чем в начале лета.
Казалось бы, ура! Пузырь на рынке московской недвижимости начинает сдуваться. Осталось лишь немного подождать и цены станут реально адекватными и доступными. Да, да… но… нет. Большая часть этого снижения - это отдельные акции, скидки от застройщиков и собственные субсидированные ипотечные программы.
Если совсем упрощать, то девелоперы не готовы и не хотят снижать цены. Но продавать нужно. Поэтому они придумывают схемы, которые покупателям кажутся выгодными, но на деле профит с них получают сами застройщики и те банки, с которыми они работают. Как показало исследование банка ДОМ.РФ, чаще всего девелоперы сейчас предлагают рассрочку и траншевую ипотеку. Чуть реже - скидки по ипотечным ставкам. И только потом - непосредственно дисконт при продаже квартиры.
При этом большинство застройщиков используют не один, а сразу несколько способов стимулировать продажи. Ибо выхода у них нет. В июле планы по продажам жилья выполнили только 27% застройщиков. А на этот показатель завязаны условия финансирования, которое девелоперам предоставляют банки.
Теперь непосредственно про схемы продажи квартир. Начнем с рассрочки. Обычно, главное условие по ней - существенный первоначальный взнос: от 20 до 50%. Период рассрочки при этом разный, но обычно застройщики предпочитают ограничивать его датой ввода дома в эксплуатацию. В среднем это три года. Рассрочка может быть как бесплатной, так и с процентами. Причем застройщики иногда поступают по хитрому - зашивают проценты в стоимость квартиры.
И стоит помнить, что право собственности переходит к покупателю только после полной выплаты стоимости квартиры. До этого момента проживать в ней можно, а вот прописаться - нельзя. На время рассрочки заключается дополнительный договор аренды жилья. Которая тоже может стоить денег.
Второй по популярности вариант - траншевая ипотека. Покупатель делает первоначальный взнос и, пока дом строится, банк траншами переводит деньги застройщику. Транши, как и платежи покупателя по такой ипотеке, обычно символические. Вы наверняка могли видеть такую рекламу: “своя квартира за три тысячи рублей в месяц”. Вот только когда дом сдан, банк выплачивает девелоперу оставшуюся сумму, а покупатель начинает уже полноценно платить по ипотеке по рыночной ставке - а это
Какой тут главный риск для покупателя?! Когда ты первый год или два платишь всего несколько тысяч рублей за купленную квартиру, ты можешь просто не отдавать себе отчет в том, во сколько она обойдется потом, когда включится рыночная ставка.
Еще один достаточно распространенный вариант сегодня - это субсидия по ипотеке от застройщика. К примеру, ставка по рынку 20%. Но, если вот конкретно в этом доме берете квартиру и ипотеку у данного банка, то 10%. Девелопер компенсирует банку недополученные доходы. Рисков два. Во-первых, застройщик свои убытки вписывает в цену, а во-вторых, субсидии не вечны. Они работают только пару лет.
Ну и еще два варианта для тех, кто приходит с живыми деньгами. Во-первых, это подарки - к примеру, машиноместо или ремонт от застройщика. Ну а во-вторых - прямые скидки. Но и тут застройщики хитрят. В рекламе пишут - дисконт от 10 до 35%. Покупатель клюёт. Но потом выясняются подробности. К примеру, скидки только на двух- или трехкомнатные квартиры. Однушки в предложение не входят. Или оказывается, что это вообще не квартира, а апартаменты. Ну или скидки доступны только представителям определенных профессий - военным, врачам, учителям. В общем, вариантов много.
Ну и что в итоге-то? А то, что цены еще какое-то время точно будут держаться, да. Застройщики продолжат внедрять всевозможные схемы, которые, кстати, Центробанк называет мутными. Но пока они не начнут реально снижать цены - продаж как раньше у них не будет и своей прибылью придется пожертвовать. Они это понимают. И мы это понимаем. Вопрос - кто первым сдаст назад? Ответ знают лишь деньги.