Долгое время склады и производственные помещения оставались наиболее устойчивым и стабильным сегментом коммерческой недвижимости. Однако период подъема рынка производственно-складской недвижимости, основанный на высоком спросе и росте ставок второй половины 2023 г., закончился. Впереди ввод новых объемов, что может стать причиной еще большего роста вакантности и снижения стоимости аренды. К такому мнению пришли аналитики консалтинговой компании «Коллиерз», представившей обзор, посвященный состоянию сегмента складской и производственной недвижимости.
Рынок разворачивается лицом к арендаторам
Текущий объем рынка производственно-складской (далее – I&L) недвижимости Минского региона во II квартале 2024 г. оценивается на уровне 1637 тыс. кв. м арендных площадей. Отметим, что совокупный объем стока остается на уровне 2023 г. – ни в I квартале, ни во II новые площади в эксплуатацию не вводились, а поэтому объем нового предложения оставался нулевым. В целом, по оценке специалистов, объем вакантных площадей составляет 56 тыс. кв. м, или 3,5% от совокупного объема. Это означает, что по сравнению с I кварталом 2024 г. вакантность выросла на 2,5 процентного пункта.
Спрос оценивается в 60–80 тыс. кв. м. Как и ранее, его формируют ротационные процессы: смена локации, поиск выгодных условий, а также оптимизация арендуемой площади (уменьшение, увеличение или консолидация разрозненных площадей в одном месте). Однако если ранее такие процессы наблюдались с небольшими помещениями площадью 2–4 тыс. кв. м, то теперь в них вовлекаются крупные объекты на 10–30 тыс. кв. м.
За II квартал 2024 г. средние арендные ставки предложения снижаются: на площади класса В на 14% и класса А – на 16% – до 4–7 EUR в зависимости от сегмента. Напомним: ставки в валютном эквиваленте приводятся исключительно для обеспечения сопоставимости с данными прошлых лет, т.к. рынок I&L недвижимости (как и все остальные сегменты) работает исключительно в национальной валюте. Также уточним, что ставки аренды приведены в евро за 1 кв. м, без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей.
При этом на крупные площади (от 10 тыс. кв. м) ставки еще ниже, хотя еще недавно такие объекты были абсолютно недоступны на рынке. Увеличение диапазона арендных ставок в классе В также свидетельствует о поиске участниками рынка новых взаимоприемлемых условий, т.е. активном пересмотре ставок, скорее всего по инициативе арендатора.
Таким образом, все факторы говорят о том, что в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости зарождаются новые тренды. Времена, когда арендодатель мог диктовать свои условия, а выбор арендатора был ограничен, прошли. С ростом вакантности увеличивается предложение площадей для аренды, ставки снижаются, диапазон ставок в классе В расширяется, требования к помещениям со стороны потенциальных арендаторов повышаются. Также наблюдается новая тенденция – на рынке в свободном доступе появляются предложения крупных площадей (более 10 тыс. кв. м). Ситуация разворачивается лицом к арендаторам, и они начинают этим активно пользоваться.
В преддверии ввода дополнительных площадей
Ожидаемый во второй половине 2024 г. ввод новых площадей еще больше усилит давление на рост вакантности, а также снижение арендных ставок. Предполагается, что до конца года введут новые объекты площадью 150–170 тыс. кв. м с учетом части ЛЦ Wildberries в индустриальном парке «Великий камень», где уже ведутся строительные работы, в ИЦ NeoПарк и во второй локации Минского технопарка. Общий потенциальный объем предложения на 2024–2025 гг. оценивается на уровне 330 тыс. кв. м (+20% к текущему объему арендных площадей).
Столь существенный навес предложения также может прибавить нервозности арендодателям и заставить их быть более сговорчивыми при проведении переговоров с арендаторами. В итоге в ближайшей перспективе в сегменте I&L недвижимости ожидается рост вакантности до 4% и более и снижение арендных ставок до 4–6 EUR за кв. м в месяц до достижения равновесных значений, как это и прогнозировалось «Коллиерз» в начале 2024 г.
Вакантность ценам не помеха
Во II квартале 2004 г. по сравнению с предыдущим отчетным периодом совершено на 10 сделок купли-продажи недвижимости больше, стоимость сделок выросла в 3,5 раза, а количество площадей в сделках – в 4 раза.
Всего во II квартале текущего года в Минском регионе было совершено 14 сделок на общую сумму 9,3 млн USD с общей площадью 28,5 тыс. кв. м с расчетной ставкой капитализации 11% годовых, что по-прежнему является одним из самых высоких значений в коммерческой недвижимости. При этом в статистику включены объекты большой площади (от 500 кв. м).
Средние цены сделок составляют 350–400 USD за 1 кв. м, однако под влиянием высокого спроса и низкой вакантности предыдущих периодов во II квартале 2024 г. фиксируются сделки с дорогой ценой 1 кв. м. Например, складское помещение в промзоне Шабаны было приобретено по цене 850 USD за кв. м без НДС. Таким образом, ценовые параметры сделок еще не отражают изменения ситуации на рынке, пока ретроспективные значения капитализации остаются высокими.
***
В целом текущее состояние рынка производственной и складской недвижимости предвосхищает возвращение соотношения спроса и предложения к равновесному значению. Это будет означать усиление ротационных явлений, рост вакантности до среднерыночных значений, дальнейшее снижение арендных ставок.
Арендодателям придется адаптироваться к новым реалиям и оставить в прошлом времена, когда они диктовали условия. У арендаторов все чаще будет возникать соблазн пересмотреть договорные условия или попытаться выторговать у арендодателя дополнительные преимущества. Все эти движения так или иначе будут призваны уравновесить растущее предложение и сокращающийся спрос в соответствии с законами рынка.
Читайте также:
Рынок складской недвижимости демонстрирует минимальные уровни вакантности
На рынке складской недвижимости не хватает новых объектов
Рынок складов и логистических центров продолжает процветать
Рынок складской недвижимости: неожиданный бенефициар санкций