Флиппинг требует не только знаний и навыков в области строительства, но и глубокого понимания потребностей рынка. Перепланировка квартир играет важную роль в этом процессе. Качественные и продуманные изменения существенно увеличивают стоимость и привлекательность объекта для потенциальных покупателей.
Хотите узнать больше о флиппинге? Регистрируйтесь на курс от Самолет Плюс!
Эксперт — Любовь Крупко, занимается флиппингом с 2022 года. Реализовала 50 объектов со средней доходностью 59% годовых.
Квартиру с перепланировкой продали с первого показа и с выгодой 54% годовых — реальный кейс, о котором расскажем в статье. Также эксперт объяснит, какие именно изменения превращают обычные жилые пространства в востребованные и прибыльные объекты недвижимости.
Что такое перепланировка
В жилищном кодексе выделена отдельная глава с двумя определениями: переустройство и перепланировка. Но суть одна — любые изменения в квартире должны проводиться по закону и по согласованию с местными органами, а после — быть внесены в технический паспорт объекта. Всё, что меняет план квартиры, надо делать с разрешения; всё, что опасно — делать нельзя.
Источник изображения: Pinterest
Что можно и нельзя изменять в планировке квартиры
Перепланировка не должна нарушать:
— прочность несущих конструкций здания;
— работу инженерных систем и оборудования, противопожарных устройств и доступ к ним;
— сохранность и внешний вид фасада;
— требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
Можно
✅ Менять газовую плиту на электрическую, душевую кабину на ванну.
✅ Ломать и строить стены (кроме несущих) и перегородки, чтобы получилась новая комната.
✅ Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения, вентиляции.
✅ Разворачивать и передвигать ванну, унитаз, плиту.
✅ Заделывать, расширять, переносить, добавлять новые дверные и оконные проёмы.
✅ Менять конструкцию пола в доме с деревянными или смешанными перекрытиями.
Нельзя
❌ Разрушать несущие стены.
❌ Переносить батареи на лоджию, балкон или веранду.
❌ Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.
❌ Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.
❌ Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.
❌ Убирать порожек при входе в санузел.
5 плюсов перепланировки: как она изменяет пространство
Для флиппера основная цель — финансовая выгода, то есть дорого и быстро продать объект. Грамотная перепланировка повышает ликвидность недвижимости. Чем полезнее используется площадь, тем востребованнее квартира — значит, её можно продать быстрее и дороже. Поэтому в интересах продавца сделать качественный ремонт и грамотную перепланировку.
Основные плюсы перепланировки квартиры:
— Функциональное использование площади
Перепланировка позволяет организовать удобные зоны для жизни: вещи хранятся в гардеробной, одежда сушится и стирается в прачечной, ребёнок играет и учится в отдельной от родителей комнате.
Кейс эксперта
Дано: классическая двухкомнатная квартира площадью 35 м² на Ленинском проспекте в Москве.
Решение: после перепланировки мы сделали на этой площади:
- 2 изолированные комнаты (детская со шкафом, спальня с гардеробной и кабинетом).
- Постирочную со стиральной и сушильной машинами.
- Коридор со шкафом.
- Санузел с полноценной ванной 170 см.
- Кухню со всей необходимой техникой, включая посудомоечную машину.
Квартиру купила соло-мама с сыном. На просмотре ребёнок воскликнул: «Мама, у меня такое ощущение, то это пятикомнатная квартира!» Настолько хорошо мы проработали пространство, выжали из него максимум — каждый метр приносил пользу.
— Повышение качества жизни
Изолированные комнаты для каждого члена семьи, полноценная ванна, в которой можно отдыхать в полный рост, достаточно мест для хранения — всё это улучшает общее благополучие обитателей.
Важную роль играет именно количество комнат. Даже если это 35 м², но две комнаты вместо одной — качество жизни значительно улучшается.
Источник изображения: Pinterest
— Снижение затрат на коммунальные услуги
Правильная организация комнат улучшает циркуляцию воздуха и теплообмен: в спальнях на теневой стороне реже нужен кондиционер. Так вместе с перепланировкой повышается энергоэффективность жилья, а счета за отопление и кондиционирование уменьшаются.
— Улучшение естественного освещения
Окна можно увеличить или переместить на солнечную сторону. Убрать межкомнатные перегородки, чтобы создать открытое пространство. Или заменить стену на проницаемую стеклянную перегородку, чтобы солнечный свет беспрепятственно распространялся по всей квартире. Тем самым можно увеличить общую яркость без искусственных ламп.
— Организация мест хранения
Ящики и полки для вещей интегрируются прямо в ниши в стенах. Встроенные системы хранения и шкафы до потолка позволяют использовать всё вертикальное пространство.
Мнение эксперта
«Конечно, можно купить двухкомнатную квартиру 35 квадратов с проходной комнатой. Поклеить новые обои, поменять плитку в санузле с полуванной, где можно мыться только сидя. Но это не флиппинг. Мы продаём не просто ремонт, а новое функциональное пространство и наилучший сценарий жизни в этих метрах. Показываем, как счастливо можно жить в удобной квартире».
Сложности объектов с перепланировкой
При всех неоспоримых плюсах перепланировка — довольно сложное обстоятельство, к которому нужно подходить с умом. Вот основные факторы, которые нужно учитывать, если вы планируете делать перепланировку на объекте.
— Юридические и регуляторные вопросы
Изменения в плане квартиры должны проводиться по закону и по согласованию с уполномоченным органом, а также соответствовать требованиям строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности. Нарушение этих требований может привести к штрафам, судебным разбирательствам или даже к необходимости вернуть всё в первоначальное состояние.
Мнение эксперта
Процесс ремонта и документального оформления перепланировки мы запускаем одновременно. Бывает так, что объект уже продан, а документы ещё на оформлении в Мосжилищинспекции. В таком случае мы предоставляем покупателю договор с архитектурным бюро, которое обязуется узаконить перепланировку.
— Увеличение сметы
Даже минимальная перепланировка требует больше черновых и чистовых стройматериалов — новые перегородки увеличивают площадь стен, а значит, количество грунтовки, обоев, плинтусов. Объём строительных работ и зарплата бригаде растёт вместе со сметой.
Мнение эксперта
Закладывайте увеличение сметы на минимум на 30%, а лучше больше.
— Задержки в сроках
Перепланировка квартиры увеличивает срок её реализации. Потому что сам ремонт требует больше времени, а документальное урегулирование зависит не только от вас и может затянуться.
Мнение эксперта
Закладывайте увеличение срока, возможно даже в два раза. Если рассчитываете, что отремонтируете объект за три месяца, то на деле это займёт пять-шесть. Но при продаже объекта это хороший козырь, потому что вызывает доверие у покупателя.
— Согласование с соседями
В многоквартирных домах соседи могут быть против перепланировки. Согласование с жильцами может быть длительным, сложным и переходящим в конфликт.
Кейс эксперта
У нас в работе есть «зависший» проект. Мы взяли объект в доме со смешанными перекрытиями. Соседи узнали, что мы планируем изменить конструкцию пола. Тогда они объединились и потребовали от нас предварительного разрешения на перепланировку. Мы вынуждены были ждать разрешения от Мосжилищинспекции почти три месяца, не начиная ремонтных работ. Нужно было получить инструкции о монтаже пола и рассчитать корректную нагрузку. Разумеется, это отрицательно влияет на сроки, и, как следствие, снижает доходность проекта.
— Дополнительные траты
Проект перепланировки делают в архитектурном бюро, и это стоит денег. Простые квартиры — дешевле, сложные — дороже. Консультация и помощь юристов в оформлении перепланировки тоже увеличит расходы. Это надо учитывать ещё на этапе осмотра квартиры.
— Дополнительные разрешения
В зависимости от масштабов перепланировки, могут потребоваться разрешения на изменение использования помещения. Процессы требуют сил и времени.
Кейс эксперта
Дано: Купили две комнаты в коммунальной квартире на Проспекте Мира в Москве. Газовая колонка и дом со смешанными перекрытиями: дранкой на стенах, железными балками.
Решение:
- Оформили две комнаты в одну квартиру с единым кадастровым номером.
- Отрезали газовую колонку.
- Сделали современное планировочное решение с постирочной, отдельной кладовой и двумя гардеробными.
Продали эту квартиру с выгодой 54% годовых с первого показа через три дня после публикации объявления.
При этом на момент продажи перепланировка не была узаконена. Официальное отключение газа, урегулирование этих вопросов с МОСГАЗом, БТИ, управляющей компанией заняло ещё 7-8 месяцев после продажи.
— Причина торга
Не всегда люди готовы купить квартиру с ещё неоформленной перепланировкой. Часто это становится предметом торга. Но всё зависит от локации, объёма работ, масштаба перепланировки.
Как узаконить перепланировку
Подать документы можно в МФЦ или на Госуслугах. Чтобы получить разрешение на перепланировку, вам понадобятся следующие документы:
- Документ, подтверждающий право собственности: выписка из ЕГРН с указанием правообладателя или свидетельство о собственности.
- Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения.
- Технический паспорт жилья.
- Проект перепланировки в двух экземплярах от организации с лицензией СРО.
Если всё оформлено правильно, вы получите разрешение в течение 45 дней.
Мнение эксперта
Мы сотрудничаем с двумя архитектурными бюро. В одном делаем сложные планировки — если они берутся за работу, то положительный результат гарантирован. В другую организацию обращаемся со стандартными проектами. Присылаем менеджерам план квартиры и желаемую перепланировку. Они отвечают, что возможно реализовать, а что надо откорректировать. Запрашивают план БТИ соседей сверху и снизу, чтобы согласовать план перепланировки.
Например, нельзя расширять санузел, если у соседей внизу жилая комната. А при переносе кухни под ней не должно быть жилых комнат, а над — санузла.
Что нужно запомнить
Мнение эксперта
Делать перепланировку нужно везде и всегда. Любое пространство можно доработать.
- Перепланировка — это win-win для продавца и покупателя. Флиппер больше и быстрее заработает на таком объекте, а покупатель получит квартиру мечты и значительно улучшит жилищные условия.
- Каждая перепланировка должна быть сделана по закону. Изменения, которые невозможно узаконить, — потеря денег.
- Нужно проконсультироваться со специалистами: юристами, архитектурным бюро, другими флипперами. Оцените потенциальные риски и выгоды.
- Самый ходовой товар в эконом-сегменте — двушки. Потому что важна не площадь, а количество комнат за эту цену.